（由助理研究员孙昔月编发）
（1） 产品线定位及布局
图表 1 金茂“府、悦、墅”三大产品线简介及布局
中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场，践行不断超越的城市人居梦想。截止20H,金茂已在全国49个城市，布局200+物业开发项目。截止20年9月对金茂官网对各产品线项目的披露，隶属于金茂“府、悦、墅”三大产品线的项目累计已达到102个，占据金茂全部开发项目的半壁江山，金茂产品线的体系化和标准化程度可见一斑。
值得一提的是，已有51座金茂府分布于全国26个城市（75%位于一线及强二线城市），“府”系产品作为金茂产品线中的封面代表，品牌历史久，发展最为成熟，具备项目复制性和溢价能力。
（2）金茂府产品力
不论是项目数量上还是质量上，金茂府都是是公司最核心的产品力标签。克而瑞2020年上半年产品测评[1]全国入围项目的前30强中金茂占了两个名额：郑州北龙湖金茂府和深圳龙华金茂府。
1. 金茂府品牌历程与技术迭代
2010 年，金茂将发展绿色建筑写入发展规划；金茂府 1.0 发布，首推绿色科技住宅项目—北京广渠金茂府，引入恒温恒湿恒氧等“八大绿色科技系统”。此后系统不断迭代更新，“八大绿色科技系统”扩充为“十二大科技系统”， 并进化出适宜不同气候环境的区域版本：从开始适宜中国北方气候的12大科技系统，到第二代覆盖长三角气候带、具有BREEAM认证的绿金科技，再到第三代绿建科技覆盖全国三大气候带的科技系统。
2011 年，提出“绿色科技、金茂品质” 的绿金战略；
2015 年，中国金茂发布《智慧家居白皮书》；
2016 年，正式成立北京金茂绿建科技有限公司，聚焦智慧能源和建筑科技；
2018 年 10 月，金茂府 2.0 发布， “绿色健康”和“智慧科技”双重升级。力求将“会呼吸的科技住宅”打造成为“会思考的智慧住宅”。
2020H，已在布局全国26个城市，51座金茂府。按照规划，中国金茂计划到2023年布局全国40个城市，超过100座金茂府。
2.金茂府12大科技及优势
图表 2 金茂十二大科技系统
金茂府12大“黑科技”聚焦与人类生命息息相关的空气、温度、湿度、阳光、声音、水六大维度。
1）空气洁净
24H置换式新风，换气量每户约12~14次/天。地源热泵利用土壤深处的恒温特性（全年保持在16℃左右），将U形管道深埋土壤达到地下130米，通过在地表下130米恒温场进行冷热源交换。
2）温度适宜
毛细管网辐射系统采用4.3mm的进口PPR管材进行室内外热量交换，冬天室内约20-22℃，室内温暖但不燥热；夏天室内约24-26℃，室内凉爽但不寒冷。
外墙屋面热阻隔系统：减少建筑能耗，多重保温。
3）湿度平衡
夏季利用双冷源组合式新风机组，室内湿度不大于70%，冬季利用高压柱塞泵将软化水水压提高，室内相对湿度不低于30%。
4）光照温和
采用断桥铝合金型材与双层中空LOW-E玻璃，有效地阻止紫外线和红外线等不可见光，能够使射入到室内的阳光既满足室内照度要求，又能有效阻挡夏季的辐射热。
5）声音平静：
楼板垫层综合厚度约为150mm，能有效隔绝楼层间噪音的传递；外窗采用双层中空LOW-E玻璃，有效隔绝室外噪音；在分户墙上，孔洞封堵施工用二次浇注方式完成。
6）水质卓越
各入户给水管道上安装前置反冲洗过滤器，过滤精度高达90微米；厨房末端配置的直饮水设备，采用熔喷聚苯烯+医疗级别的尼龙打褶膜+高性能烧结活性炭棒三级过滤。
3.金茂绿金科技的市场比较与认可度
金茂府的12大科技系统中，最具核心竞争力的是循环地源热泵系统。区别于一代住宅的空调以及二代住宅中央空调+地暖，室内始终保持恒温，冬天20-22℃，夏天24-26℃。尤其是可以通过温控面板，可实现分户控制温度，满足不同体质客户对温度的要求。
可比产品有朗诗的自由方舟， 而诸如“同层排水”、“内置中空百叶窗”等基础功能已被大部分精装修房设定为基本配置。
由于金茂、朗诗为代表的绿色科技住宅在市面上的精装修房中还未完全普及化，因此相对于一般楼盘比较有吸引力。但也存在不少局限性：1）绿金科技所营造的最适宜人居的环境尤其适合老人和小孩居住，在年轻人的个性化需求方面仍有待开发。2）此外，商品住宅的装修从一代升级为二代经历了漫长的过程，因此从二代精装修到绿色科技住宅的普及也需要市场适应的缓冲。对新事物、新科技接受度较差的老年人，科技系统的使用上可能会存在适应障碍。3）不论是金茂还是朗诗，绿色科技住宅的理念和技术都是从国外引进，当市场对绿色科技住宅日益增加，其他物业开发公司也能很快引进及模仿，市场进入壁垒不高。
参评项目范围：2020上半年在售及有示范区的居住类项目。