1. 首批公募REITs获批三周年
5月17日，距离首批公募REITs获批三周年。三年以来，累计36只公募REITs成功上市，整体发行规模突破千亿。随着各类市场主题不断加入，底层资产种类和数量持续提升，REITs市场稳定性不断提升，配置价值持续凸显，未来仍有广阔的发展空间和巨大的发展潜力。
回顾历史，2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，基础设施公募REITs正式启航，开启了中国公募REITs时代。截至目前，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市（11只产品于2021年成立，13只产品于2022年成立，另有6只产品在2023年成立），市场整体发行规模达到1184亿元。
在2023年，首批4只公募REITs产品成功实施扩募。到2024年，新能源和消费类两大资产类型公募REITs产品也正式发行。年初至今，已有嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT等6只新品获批。底层资产涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。
数据显示，截至5月16日收盘，相较于上市首日，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、鹏华深圳能源REIT等产品涨幅均超10%。但同期，也有部分产品自上市以来跌超10%。
过去三年，公募REITs的引入为我国资本市场带来了积极成效。加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，也推动了基础设施行业的健康发展。
2023年10月20日，中国证监会曾发文明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，2024年3月27日，央行等七部门联合发布的《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》指出，支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs）产品。把除了不动产以外的传统基建、经营权等资产都纳入了底层资产图谱，而我国是基建大国，未来发展空间也非常广阔。
基于盘活存量资产的迫切需要，新‘国九条’大力推动优化公募REITs发展环境。《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》等政策也为公募REITs底层资产进一步扩面提供了可能。在优质资产稀缺的背景下，公募REITs的投资价值进一步凸显。
2. 万科14.35亿元CMBS在深交所成功发行
5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划，发行规模14.35亿元，优先级AAA评级，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。业内人士认为，CMBS的成功发行，将有助于万科拓宽中长期融资渠道，进一步降低融资成本。
2023年11月28日晚间，万科发布公告，将发行规模合计不超过14.35亿元，期限不超过18年的商业房地产抵押贷款支持证券，该融资工具每2年附公司提前赎回及终止权，每3年附投资人回购权/回售权及票面利率调整权。万科拟向六家子公司提供14.35亿元的借款，其中四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的下属子公司。
万科将作为原始权益人，拟将前述的14.35亿元股东借款作为基础资产，转让予华泰资管发行资产支持证券，万科及下属子公司提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。万科超14亿元的借款债务人系万科直接或间接控股的公司（其中，北京联星拟获得的借款8.64亿元；北京翰御、北京芮驭与北京万御组成共同借款，分别借款1.2亿元；福州万磊与福州万科商管共同借款3.31亿元），股权穿透后，万科对上述企业均保持100%的持有。
5月14日，万科A发布公告，公司向中国银行深圳分行申请本金6.9亿元贷款；向农业银行深圳分行申请三笔银行贷款，本金合计22亿元；作为受信人从北京银行深圳分行获得授信44.49亿元。此前3月20日、5月11日，万科A分别公告称，旗下上海中区公司和上海万科向兴业银行深圳分行申请银行贷款，贷款金额为14亿元；向中国邮政储蓄银行深圳罗湖区支行申请银行贷款，贷款金额合计13亿元。
3. 特变电工和宝湾物流获批 公募REITs常态化发行提速
5月11日，证监会官网显示，华夏特变电工新能源REIT、华泰宝湾物流REIT两只产品正式获得中国证监会批复。这是继4月4只公募REITs产品同时获批之后，今年第二批获批的公募REITs产品。
华夏特变电工新能源REIT是我国首单民营企业投资清洁能源REITs项目，华夏特变电工新能源REIT底层资产是位于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区的哈密光伏发电项目，原始权益人和运营管理机构为特变电工新疆新能源股份有限公司，专项计划管理人是中信证券，基金管理人是华夏基金，基金托管人为中国农业银行股份有限公司。截至2023年末，特变电工新能源公司持有超过30个新能源电站，容量约3.2吉瓦。
华泰宝湾物流REIT的项目发起人及运营管理机构宝湾物流控股有限公司（简称“宝湾物流”）是中国南山集团旗下的综合物流运营机构。该项目底层资产包括天津宝湾物流园、南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园3个仓储物流园区，选址均位于经济发达的京津冀及长三角地区交通枢纽地区。
今年以来，公募REITs常态化发行提速。公募REITs获批的产品数量已经达到6只。包括华夏万纬仓储物流、招商基金招商公路、建信金风新能源在内的3只公募REITs已经进入问询阶段。招商科创孵化器、华夏首创奥特莱斯、建信建融家园等超10只公募REITs已获反馈，为未来进一步扩容提质奠定良好基础。此外，还有工银瑞信河北高速、易方达广州开发区高新产业园等6只公募REITs获批待发，中航京能光伏的混装扩募进入申报阶段，进一步凸显了公募REITs常态化发行力度。
4. 截至目前，国内类REITs/REITs发行情况
4.1国内类REITs最新发行数据
截至2024年5月17日，国内共发行类REITs产品174只，发行规模总计3604.41亿元。
4.2国内类REITs发行情况
4.3国内公募REITs发行情况
截至目前已上市REITs达36只，资产范围覆盖消费基础设施、产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，发行规模近超亿元，在支持实体经济、保障基本民生、促进居民消费等方面持续发挥重要作用。
从2022年以来，市场经历了初期的非理性上涨，到之后的震荡下行深度调整，再到近期的企稳反弹，基本走过了一个完整的市场化过程。市场各方经历了认知再提升的过程，认知得到增强。市场对于REITs的权益属性，逐步形成共识，市场化机制逐步深入。此外，监管各方也更加重视一二级市场联动和投融资协同发展，聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管等均有利于行业后期发展。
二级市场整体热度在2月份反弹之后，3月份趋势阶段性见顶，4-5月横盘整理。中证REITs指数（代码932006）本周收盘802.49，本月（4/15-5/17）涨跌幅为-0.11%，小幅下跌。自2024年1月10日，指数低点698.60，反弹以来指数累计涨幅13.30%，最大涨幅18.43%。当前REITs静态估值较低，从业绩角度来看REITs基本面处于修复过程中，未来那些业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的标的，有望获得更高的估值。
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