白酒和地产两个行业都有悠久的发展历史，在各自行业内都有大市值企业，龙头企业都有超过百亿的年利润，那两种生意商业模式那种更好呢？
一、房地产行业和白酒行业波特五力分析
1.房地产行业波特五力分析
供应商议价能力：房地产企业的主要供应商分别是土地供应商和金融机构。目前土地的获取分两种方式：从政府手中拿地或者收并购，在政府面前企业的议价能力很弱；收并购的话企业也会面对多个竞争对手，且并购的项目大多有各种瑕疵。金融机构大多是国有背景，其针对地产的政策以及贷款利率随时受到调控，企业的议价能力也不强。
买方议价能力：房企下游客户是个人购房者，在目前的商品房预售制下，购房者一般是交完首付，然后办理银行按揭，大概1-2年左右开发商交房，购房者基本无议价能力。
潜在进入者进入威胁：要进入地产行业必须满足以下三个条件下的至少两个：（1）强大的资金实力（2）拿地能力（3）优秀的管理运营团队，目前行业头部房企在挤占中小房企的市场空间，潜在进入者威胁不大。
替代品威胁：商品房的最大替代品就是政府的保障性住房了，不过考虑到商品房的质量和区位优势，加上ZF税收的需求，保障性住房的供应应该会控制在一定的比例之下，替代品威胁不大。
行业现有竞争情况：行业已经进入到了成熟期，15万亿的规模很难突破，但行业集中度在逐步提升。
2.白酒行业波特五力分析
供应商议价能力：白酒企业的原材料包括粮食、水等，原材料容易获得，供应商议价能力不强。
买方议价能力：白酒的最终用户是个人消费者，消费者根据消费场景和个人偏好选择不同的产品，买方议价能力不强。
潜在进入者进入威胁：行业知名厂家都有历史和品牌的加成，白酒的酿造对气候环境、水质要求极高，新进入者有资金和工艺，但是品牌的形成需要时间和口碑的积淀，从这一点来说新进入者威胁不大。
替代品威胁：中国的独特的社交文化支撑了白酒行业的发展，未来消费者偏好的改变可能会增加其他酒类的机会。
行业现有竞争情况：目前高中低档白酒都有自己的市场空间，比如茅台是高端酒代表，顺鑫农业是中低端的典范，高端白酒更受益于消费升级，由于口味的不同，区域性的品牌也有比较好的生存空间。
通过波特五力模型的分析，地产行业在拿地和融资两方面议价能力弱，而白酒行业则有消费者偏好改变的忧虑。
二、资本投入
房地产企业要想发展必须不断投入资金获得土地，白酒企业原料成本占比不大且扩大生产和设备维护也不需要投入大量资金，这也造成大部分的地产企业经营性现金流常年为负，而白酒行业的现金流则是明显好于地产行业，此外地产行业的杠杆比例是远高于白酒行业的，在资本投入这块房地产企业明显大于白酒企业。
三、品牌护城河
房子的价格远高于白酒，客户去买房子的时候会货比三家，更看重的是房子的地段、配套、价格，开发商的品牌则相对靠后；白酒则是具备很强的社交属性（面子文化），地域和口感的偏好又会造成消费者对具体品牌的偏好。白酒的品牌护城河是优于地产行业的。
四、股东回报率-净资产收益率（roe）
根据券商的统计数据，地产行业2013-2017年平均roe在10%左右，白酒行业2007-2017年平均roe都在20%以上。从roe来看，白酒行业的roe是超过地产行业的。
综合来说，白酒行业具有低资本投入，强品牌护城河，较高的股东回报率；地产行业则是高资本投入，中等品牌护城河，中等的股东回报率。从商业模式来说，白酒是优于地产的。
不过地产行业年销售额15万亿，白酒行业为5000亿，地产行业的市场空间是白酒的30倍；此外按照当前估值，龙头地产企业预期PE在8以下，龙头白酒企业预期PE在25左右，地产行业的市场空间和估值又是优于白酒行业的，至于行业和个股的选择那就见仁见智了。
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