#雪球星计划公募达人# #REITs基金# #今日话题# 第一批三只保租房REITs上市，当日即创下30%的最高涨幅，年内新成立的6只REITs收益均为正，平均涨幅高达25.9%（截止9月10日）。
来看一下这份迟来的REITs中报……
除刚刚上市的保租房之外，12只已上市REITs（基础设施公募基金）主要集中于高速公路、产业园、仓储物流、生态环保四大类，此前的涨幅和溢价，也在此前的文章做过比较。（既分红又有溢价？今年首只公募REITs值得买吗？/ 首批REITs解禁，值得下手吗？）
近期REITs中报陆续披露完毕，REITs运作的真实情况浮出水面：
01 营收情况
多数REITs底层项目运营较为平稳，但受到今年二季度的疫情扰动，部分高速公路、产业园REITs上半年营收受到拖累较大；相较之下，生态环保、仓储物流REITs超额完成营收，完成度50~60%。
高速公路：疫情干扰，完成度整体偏低；
产业园：出租续租难叠加租金减免政策，博时招商蛇口、东吴苏园上半年未收取基金管理费用，缓解了一部分收入减少的压力；
生态环保：中航首钢绿能超预期完成，富国首创水务基本达到预期；
仓储物流：同样受疫情影响，高出租率+地段好的红土盐田港韧性较强。
02 现金分派情况
以往高速公路等特许经营权类REITs，市场最大的预期在于稳定现金流带来的超量分红。
但今年上半年，高速公路可分配金额普遍不高，分红的“希望”只能寄托在仓储物流和部分产业园REITs上。
当期来看，中金普洛斯、红土盐田港、建信中关村三只分红超预期；
性价比来看，首创水务、首钢绿能等有望实现高分红收益率。
03 机构投资者偏好
资产荒的背景下，营收稳定、估值合理的REITs，近些年一直都是机构的宠儿，险资、基金等机构投资者参与一级市场募集，也在二级市场又加仓动作。
中报信息显示，今年上半年机构投资者主要加仓的REITs类型是产业园、仓储物流、生态环保等估值相对合理的品种。
对比流通市值的个人机构占比，建信中关村、博时蛇口、东吴苏园等产业园REITs机构占比都有所提升，可能得益于估值合理+增值空间预期；首钢绿能、中金普洛斯等仓储物流配置也有所提升。
04 REITs配置策略
当前市场已上市REITs基本溢价都不低，直接二级市场买入，需要更注重性价比：长期持有可考虑产业园、仓储物流类REITS现金分派预期不低，增值空间更高，机构加仓较多，捕捉预期反转可考虑高速公路、保租房REITs。
受益于稀缺性，一级市场继续申购首发REITs，仍然有一定先发优势，只是大多要参与配售，配售率屡创新低。
这两周即将募集的两只都是产业园REITs。
合肥产业园REIT，已创下156倍认购记录，预估9.14（周三）开始公众募集，配售率可能创下新低；临港创新产业园REIT是全国首个标准厂房REITs，出租率99%，预计9.19（周一）开始向公众募集。
筛选了一下当前二级市场REITs溢价率、价格等基础信息，仅供参考。
