| 发布于: | 雪球 | 回复：27 | 喜欢：3 |
我帮西蒙地产解释一下，它标准利润表看起来净利润不高，但它是成本记账，有折旧摊销，折旧摊销也属于FFO，就是净租金，也是拿来分红的。 成本记账法有什么问题，就是很多数据是失真的，比如看ROE，如图，都高到没边了，因为净资产就是错的，重估记账法看上去是会“虚增利润”，但是在商业地产的会计上，是更科学和准确的。
可以理解为：西蒙没有按公允价值做资产重估，而是以成本法记账，净资产被大大低估了。ROE分母低了，所以看上去高的离谱。
港股我现在只持有大悦城地产，九龙仓集团和太古赔率不好，但也值得看，综合住宅业务，华润置地比较好，假如觉得香港能回到过去几年，九龙仓置业就可以关注， 还有些逻辑不太好的公司，瑞安房地产和恒隆地产这种，逻辑不好就是建安成本高，租金不高，其中恒隆地产股价不便宜。 九龙仓集团投资物业土地储备比较差，没有在建项目，但它资本充足，随时可能大规模拿地。
我的建议是谨慎，这么大幅降低分红，一种可能是管理层主动降低，还有种可能，是政府针对汇贤有特殊政策，因为折旧这个东西，据我了解，政府没有对企业做强调，按道理是能正常汇出的，政策并没有明显变化。 另外，股价低，假如分红回升，股价不涨，管理费继续用份额支付，增发股票会变快，汇贤已经快60亿股了，相比发行时的50亿股已经多了10亿股，假如管理层不把这个事情好好解决，瞎操做，会比较恶心。
这两天看了一下汇贤的报表，考虑了您提到的折旧不分派、人民币贬值造成的非现金汇兑亏损不分配、低价增发支付管理费这些负面因素，感觉汇贤现价还是明显低估，买了一点[笑]