$中国海外宏洋集团(00081)$ 
对地产的几点思考。
1：我现在才明白地产原来也是一个周期性行业，2016年至2021年7月属上升周期，7月后掉头向下，属于下行周期，本人16年开始参与地产股，在融创中国，新城控股上赚过钱，直到现在依然持有大部地产股，这二年比较难过，原来这二年处于地产周期的顶点，现在才开始掉头，怪不得这么难受，原来如此。
2：盈亏同源，在上升周期里民营企业加杜杆，表现出成长股的特性，同时加上财务上的一些水份，报表非常漂亮，民企老板趁此机会加大分红，有的甚至不惜分红掏空公司，毕竟分到口袋里的钱才是真钱，上市公司的钱（主要是土地），也可以说是虚的，假的，下跌周期来临，资产迅速缩水，原型毕露。特别是高杠杆高利息的民企如中国奥园，佳兆业集团，阳光城之类简直万复不劫了。
3：关于估值：既然是高杠杆周期股，最高估值只能给5pE，动态股价最高点应对于5pE，现在周期下行，静态pE看起来很低，动态pE应该不低。
4：关于技术：以前我对k线技术弃之以鼻，这回被地产股彻底打脸，痛定思痛得来的教训：基本面应无条件服从技术面，那怕基本面再好，再硬，技术面不符合，也不要轻易介入，技术面是这样讲的：不能买入下降通道的股票，现在房企股价处于标准下跌通道，抄底的朋友等均线走好再进场不迟，被套的朋友如果确信公司基本面扎实，再割肉已没有意义，毕竞好公司一定会涨回来，但要记住价值投资者也一样永远不要买入下降通道股票，这也是我投资地产股的教训。
5：关于政策：个人估计：地方政府中短期不可能摆脱土地财政的依赖，明年因为土地流拍，比方说卖地收入从8万亿掉到4万亿，地方财政吃紧，公务员发工资会出现困难等等，可以说地方政府比地产企业的曰子也好不到哪里去，肯定首先会吃不消，瓜瓜叫，因此二年之内政策大幅转向宽松应是大概率，包括限购限贷，城市更新等。
6：关于股价中枢：股价＝最低业绩×5pE，以去年销量为基数按下降3成算出动态销量（全国销量下行算3成），净利润率按5％算，优秀公司按7％算，最后得到股价，各位自行按计算器。
7：关于股价最低点：跟政策差不多，目前政策面还没见底，但二年内肯定会见到股价最低点，快的话就是明年，之后股价结束下跌趋势走上升通道。
8：关于宏洋：短期（二年）业绩受压，不预测股价，长期优秀公司可躺平周期，因此预测股价的长期周期更合理，比方说五年后的股价：销量2000亿x7％净利润＝140亿，给予5倍估值：市值＝140÷0.5＝280亿，现价买入5年后约3倍涨幅，但不建议现价买，因为按技术讲谁也不知道底会跌到哪里。
9：恒大二三线为主，中国恒大倒下，宏洋确实是最大受益者，5年后2000亿销量应是大概率。
10：最后教训自已：价值投资者如果不讲武德，不讲技术面，一样会亏的底裤不剩，因为技术面是真的存在的事实，但基本面是随时间动态变化的，不是一成不变，有可能自已看的都不是事实：比如阳光城，比如佳兆业集团，中国奥园等。