中国基金报记者 文夕
继融创中国之后，又有两家出险房企宣告境外债重组达成阶段性胜利。
3月21日早间，中国奥园与中梁控股分别公告，其境外债务重组计划达成所有重组条件，于3月20日起生效。这也意味着，上述两家出险房企将获得难得的喘息机会。
从2022年起，房地产行业遭遇前所未有的困境，境外债违约的房企超过40家，但融创中国是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
减少债务本息支付压力
3月21日早间，粤系房企中国奥园与浙系房企中梁控股分别披露公告，宣告境外债务重组计划达成所有重组条件，并于3月20日生效。
中国奥园方面，根据此次重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。
据悉，在重组后的8年时间内，中国奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元。
实际上，在今年1月，中国奥园的境外债务重组计划已经获得相关法院批准，其股东特别大会表决已经通过了发行强制可转换债等相关议案。更早前，中国奥园还宣布，其存续的12只境内标准化公开债务产品均已全部顺利通过整体展期。
早在2022年1月底，中国奥园曾公告宣布，将不会为本金为1.88亿美元和5亿美元的两笔境外债务支付剩余本金和利息。当时这一举动也正式宣告中国奥园“暴雷”。
此后，中国奥园启动了漫长的境外化债工作。历时26个月，这家出险房企终于完成了境外债务重组流程。
据了解，此番债务重组落地后，未来两三年内，中国奥园在境外公开市场无刚性还债压力，这家出险房企可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。
根据官网数据，2023年，中国奥园实现约3.54万套房源交付，交付面积约413万平方米，交付总量超2022年全年。在2024年新年开工部署会上，中国奥园董事会明确保交楼保兑付是重中之重的工作。
中梁债务重组历时16个月
同时，中梁控股这家浙系房企也在公告中也提到，境外债务重组涉及悉数清偿及解除该公司的计划债务，以换取向计划债权人发行优先票据及可换股债券。
根据此前披露的方案，中梁控股涉及重组计划本息金额合计13.16亿美元，该公司将以现金支付金额相当债权人所持债务未偿还本金额1%的前期本金付款，其余99%的本金将以新优先票据及新可换股债券替换。
目前，中梁控股已发行12.79亿美元优先票据及1.4亿美元可换股债券作为计划代价之一，两支债券将于新交所上市。
而新工具的期限为3.5年，新债券利息现金利息的年化利率为5%、实物利息的年化利率为6%，可换股债券利息则为3%。
据了解，代表中梁控股计划债务下现有票据工具的全球票据正在注销过程中。其中可换股债券转换期将于重组生效日期后10个交易日开始（即2024年4月8日），并将于2027年7月1日前10个交易日结束。
此外，所有剩余重组代价已转让予持有期受托人。持有期受托人将根据持有期信托契据的条款以信托方式为剩余债权人持有剩余重组代价，直至持有期到期日为止。
从2022年7月首次发生美元债违约事件、当年11月正式提出债务重组方案，到如今境外债务压力得到全部化解，中梁控股经历了16个月的挣扎。
债务重组并非终点
在业内看来，上述两家出险民营房企顺利完成境外债务重组意味着，其在生死边缘走了一遭后终于获得喘息机会。
一位房企人士告诉记者，房企债务重组是在运营危机发生的情况下，各方面平衡的一种表现，债权人愿意接受重组计划的原因，主要是考虑资金回收率。
“如果达不成计划，债权人将获得不确定的结果，最坏的结果是企业破产清盘，各方血本无归。而同意偿付方案，至少短期内能看到确定的结果。”上述人士提及。
从2022年起，房地产行业遭遇前所未有的困境，境外债违约的房企超过40家，但其中，融创中国是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
当时，融创中国境外债规模较大，整体化解规模约900亿元人民币。尽管化债复杂，但其整个重组流程仅用了18个月时间。相较而言，中国奥园和中梁控股的重组境外债规模相对较小。
从方案看，中国奥园与中梁控股也与融创中国的化债方式类似。根据融创中国此前的重组方案，债权人约百亿美元的现有债务将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。
不过，上述人士同时提及，完成境外债务重组，并不意味着出险房企可以“高枕无忧”，房企的中长期现金流情况和偿债能力仍有赖于资产质量和市场复苏。“后期一旦经营状况仍未走上正轨，二次违约的风险仍然存在。”
在业内看来，出险房企能够最终上岸，关键还是在于从销售端和融资端入手增加现金流入，提高偿债能力，包括加快销售促回款，快速回笼资金，抓住融资窗口期，增加资金流入。
编辑：黄梅
审核：木鱼
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