绿城历史差，其实跟张市长关系不是太大，中交控股前，绿城就非常差，结算不出利润，只是有个品质的品牌，随着宋总离开，其实品质也不行了。这是这家企业的文化所致。
绿城2022年和2023年能实现腾龙换鸟，主要还是因为股东背景，绿城是被明确定义的央企，管理人也是央企领导。
2022年又不只是绿城在这样做。所有的房企都在这么做。难道万科，保利不是拿优质地块?还是中海，华润不是?华润2021年可是抢了非常多地王的，2022年不一样改变了?所以，根本不能看到绿城有什么特殊的能力。
绿城2020年和2021年的负担其实很大的，后来拿的地，只能说配合着存量项目勉强做到15%的毛利。还得看结算结构。
你最近一直说万科打骨折卖房。万科这个基本存量盘销售，均价1.5万，并没有什么波动。而且万科敢降价，是因为万科拿地测算的毛利率基本比绿城高很多。所以你看到万科2020年和2021年的地结算了一多半了，住开毛利率还是在15%以上。这还是这两年存货原值大幅计提200多亿的情况下。比其他房企都保守(可以对比存货结构相似的保利）。
你看看惠普给万科评级下调的内容:万科的住开部分和保利没区别(甚至存货更好一点)，但是基于万科资金链偏紧，从而下调评级。
万科资金链偏紧除了交付高峰的因素(其他房企未来也会遇到)造成的剪刀差，主要是一直在投资经营性业务，投资力度非常大，从2013开尝试开始，到现在投资了2500亿，形成了价值超4000亿的投资资产。如果按照前边的融资模式，其实万科也一直走在正确的路上，保持每年1800亿货值的基础上，努力去存量。但是市场暴雷的声音不绝于耳，机构普遍预期比较差，再加上出台的城市项目管理机制(配合白名单)，造成万科融资模式发生了巨变，才有了11月开始的资金紧张，紧接着就是华南城真的暴雷了，又开始怀疑深国资的信用。
投资地产股已经6年多了，地产从经营能力来说，万科和华润是领先的存在，不只是住开的能力，而是在其他业务层面远远走在前面(比如经营类业务，可以差异化竞争)。尤其是在处理复杂项目上的能力，目前只有万科和华润有(TOD,旧城改造，综合用地开发和运营，商业用地开发等)，这些都是毛利率和货值超高的项目。包括万科这次业绩会上说的，已经为现房销售做好了准备，建设周期12到14个月，这种不断探索，超前布局(也为此交了太多学费），引领的能力才是万科被称为标杆的原因。绿城一直只是行业跟随者。
万科这次短期资金危机，可以度过，但是对投资人来说，会大幅降低回报，短期内的确是看不清，需要持续跟踪。
绿城现在只需要一直保持规模，坚持快周转，绝对不能停下了，这样才能保证经营现金流是稳定的，才能熬到市场好转，清理存货。一旦停下来，就会被杀的很厉害，目前的市场，纯住开房企缩表就以为这现金流不行了。就有可能被逼债，除非爸爸出面，可以一直增加有息负债。以上就是我自己的理解。