6月25日，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。当天房地产股价应声下跌，中南建设跌3.7%，新城控股跌6.67%。次日，国开行辟谣回应称，今年以来，严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元。有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 但是市场不买账，坚定认为货币化安置棚改将收紧，房地产继续下跌，尤其是重仓三四线城市的房企，中南跌停，新城跌7.74%。市场如此疯狂，我们不禁要问，货币化安置棚改收紧真的利空重仓三四线城市的房企吗？
大家讨论的货币化安置棚改收紧，表述是不清楚的，理解之一是棚改规模不变，货币化安置比例下降，更多用实物安置。理解之二，棚改规模收缩。那么我们一一分析下两种情况。
第一种情况下会怎样？我们先来看看数据。2017年5月，国务院决定实施第二个3年棚改攻坚计划，2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，并确定2018年将开工580万套。而如此高规模的棚改工作在全国的分布却并不均匀，三四线城市占到近九成。近几年，棚改货币化安置得到了大力推广，占比从2014年的9%一跃升至2016年的48.5%，2017年这一比例或将达到50%以上，预计未来三年还将进一步提升。由于成本因素，一二线城市货币化安置比例较低，而三四线城市这一比例高达80%，更有城市如安徽芜湖在2015年实现全部货币补贴。
所以，安置款主要来自三四线城市，这笔钱大部分流向当地房市，还有一部分会流向一二线城市。比如盐城一个安置户，儿子在南京工作，没钱付首付，正好拿了老家安置款可以去杭州买房。实际上安置货币化规模下降利空的是一二线城市。对于三四线城市，安置户不拿货币，换成拿当地房产，这减少了商品房需求，但同时也减少了商品房供应，因为开发商的一部分商品房是要留给安置户的，所以供需并没有什么变化。
来看第二种情况，棚户区改造规模收缩。这不仅不是利空中南等房企，反而是利好，因为棚户区改造减少，直接降低了土地的相对供给量。我们考虑一个棚户区改造项目的边际效应，假设一个新项目，改造前有100套棚户，开发商设计建设的房子，很可能是1000套商品房。一个新项目，增加了1000套的供给，却只产生了100套的需求缺口要让市场来填补。所以减少棚户区改造规模起到了稳定当地房价的作用，甚至房价上涨。这对有大量三四线土储的中南或新城或碧桂园，这难道不是利好吗？
总结，这次下跌是误杀，我们不能被市场先生忽悠了。不能盲目相信机构的研究及认知水平，他们的说法及做法很可能是错误的，坚持独立思考。
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