$万科A(SZ000002)$ 阿克半决赛瞎扯几句万科此次增发。个人判断A股会尽可能用足百分之20配额，以1pb附近价格，向深国资关联企业及机构定向增发。港股可能配股或日后再说。
谬论如下：
一、联系来看一些讯息，按时间顺序。（1）深铁🐟华润合作拿地。（2）十月万科境外债大幅下跌。（3）十一月深圳一二把手站台万科属于国资，与6家深属国企签约。（4）十二月各家银行向万科提供大量授信，万科计划发债500亿。（5）允许再融资，允许私募投资不动产，进一步推动reits。

3是今年我看到唯一一个zy委员站台的活动，报道说每年2000万平方工业用地，连续五年。深圳工业用地售价今年四月有拍卖一万起的，按这价来算就是2000亿，打个五折算1000亿吧。 仔细看这6家国企，四家公用设施企业，和特发，人才安居。以盐田港为例，是用地大户，却不是办公用地大户。他们用什么支付每年1000亿？

对双方最有利的方案，土地置换，再工改商，或者给配套员工福利房。或者这2000万中相当一部分直接建办公配套用地。盐田港这样的企业是深圳的核心企业，更是资源大户，其中操作空间有zf支持的话，完全可以实现国有资产保值增值的目的。

5为3提供了进出途径和资本化手段

二、深铁完全在可以不超过30%的前提下获取足够股份。

增发二成，股本从116.3亿变成139.5亿，增加23.2亿。深铁目前按27.88比例的话约32.4亿股，增发后30%是41.87亿股，深铁至少可以定增9亿股，按21块1pb的话，盘活189亿资产。即使全部使用现金，21块的价格，股息也完全可以覆盖利息。实际假定深铁贷款利息3，万科每年每股分红0.9元算，定增价在30以内深铁都是稳赚不赔的。

有人说深铁没现金开发土地，有包袱啥的，不值一驳。深铁巴不得但估计没机会用自己现金，国资委要盘整资产，银行抢着给钱。另外深铁本身值钱的是啥？所有交运最重要的都是现金流。

剩下14亿股，机构也好，5家深属国企也好，国资委其他整合对象也好，只要股息年化过5，我想银行那么多授信腾挪空间足够了。

三，增发理想愿景。
1，万科成为深国资委相对控股的国企，用市场化手段给自己带正红帽子。信用为金融企业之本。
2，每年2000万工业园区建设落地，万科住开业务规模4000到5000亿，总收入6000亿以上，真正成为住宅工业商业全方位城市服务商。
3，借定增整合深圳地产商，深圳本地占比一直是万科隐痛。做好主基地才会有市占率。

四、地产未来，以下纯属扯蛋，有异议的话，都是你对。

1，阶层固化十多年前就开始了，深圳03年前后有个著名帖子叫深圳往何处去，然后05到07年楼市股市暴涨。03年是80后本科毕业工作第一年，也差不多司机招行信用卡开始普及，消费主义元年。70，
80后的分层，从03年是否买房开始。
2，尽享改革开放人口红利的，从福布斯排行榜年龄层就能看到。能一直改善的，基本都在10年前完成了原始积累。
3，买不起房子的是什么人？是房改时，03年，10年，17年，一直没上车，对城市化进程判断失误的人，以及其后代。或者一直家境贫寒，本身就处于社会底层，自身天分及努力，运气，都不足以跳出阶层的人。
4，自古至今，从中而外，核心城市的房价本身就不是给普通大众准备的。白居易京城居大不易，六人行合租公寓。全中国谁不想在一线城市有套房子有户口，可能么？面对现实就是买你买得起的房子，去你能承担生活成本并且适合个人发展的城市，面对现实。不能三代窝茅屋里，然后上海房价太高。真的靠喷就能买核心城市房子，那不是共同富裕，而是分配极大不公。在贫富差距最小的时代，分房巨大的时间成本，沉没成本也因人而异，差异巨大。
5，楼市和股市有一点相同，如果相信国运，那悲观者正确，乐观者挣钱。
6，需求端的政策空间远不是目前的限制解除可以概括的。外籍购房，移民入籍条件，我们购房目前还只是内卷。如果改革深入，可以看看伦敦新加坡多伦多甚至奥克兰的房价。
7，就内需而言，目前看空的人只会谈一个出生率下降。日本韩国负增长多少年了，泡沫破了多少年了，房价在继续跌吗？按国人传统，生育率随经济发展会有变化的，出生率是结果，不是原因。孩子都不敢生的会有多少改善需求呢？
8，刚需是伪命题，谁不想有属于自己的房子，谁会嫌自己房子大。每个人都有改善衣食住行的需求。衣食行的消耗率，贬值速度远大于房子。
9，独居人士增多，离婚率提高，其实也会提高购房需求。老人去世后房子留给下一代？除非是祖屋，回迁房或商品房的话，出售或置换更常见吧。
10，商品房价格是供需关系决定的，都看多，出泡沫，房价会跌。都看空，供应下降，会上涨。调控手段只是对进程的调节，不能逆转。

今晨半决赛，梅西确实不再是巅峰的梅西，但，老狗也有几颗牙。