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事件：
万科将于11月6日下午四点与金融机构举行线上交流会，超过150家境内外主要金融机构、资金方参会，深圳国资委相关领导、万科大股东深圳地铁董事长辛杰、万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜，CFO韩慧华将出席会议，主要沟通万科经营及债券波动应对事宜。
一、万科召开这次会议的背景：
事件的导火索要追溯到北京时间10月18日，国际评级机构惠誉将万科的评级从BBB+下调到了BBB。评级摘要内表达了，对于万科净资产负债率保持在35%以上、市场销售情况不及预期及经营性现金流的高度关注。
数据来源：DM查债通
BBB评级为投资级债券最低级别，对应的等级含义说明为：偿还债务能力一般，较易受不利经济情况的影响。如继续向下对应的BB级为投机级，等级含义说明：偿还债务能力较弱，受不利经济环境的影响很大。
数据来源：DM查债通
二、万科股债双杀
受此评级下调影响，万科的美元债价格持续走低。以2025年5月12日到期的一只债（XS2078641888）为例，从10月18日的77-79美分，一路走低，到10月31日时，最低触及56美分附近，债券收益率一路飙升，最高达到46%左右。A股股价在11月3日，创11.07元新低。
三、会议传递了什么信息？
盘后，万科发布自愿性公告（如下图），提取了线上会议的脱水干货，未对会议交流内容进行披露。
万科11月6日晚发布自愿性公告
笔者在某第三方债券信息平台找到一份《万科11月6日线上交流会要点实录》，国资委、深圳地铁分别发表了稳定信心的讲话，
“万科是深圳国资体系重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过 3 成。
“深圳市国资委表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”
董事长郁亮对于市场恢复，总结为需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
“需要买”方面，住房需求依然庞大；“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。”
笔者认为：如果按照解题难度划分，郁亮总的三个买分别对应三个难度。
能买：购房限购政策的解禁，是解“能买”这道简单题的，但效果也是最不显著的。个人预判，未来在一线城市，还会持续释放宽松政策信号。
需要买：随着2023年起，新增出生人口逐年下滑，人口老龄化加剧，以及市场呼吁的租售同权有望逐步试点，学习新加坡模式。如果未来租房或者住保障房，仍然可以享受同等的医疗、教育权利，“买”（商品房）的需求真的依然庞大吗？
想买：这道题最难解，购房者中包含两类人群（消费者和投资者），现在房住不炒的顶层意志，去除了房产的投资属性，消费者的信心恢复，需要稳定的市场预期，放开价格的管控、把悬而未决的房产税靴子落地，让仍然“想买”的人放心的去买。
11月6日，万科A股股票放量上涨6.21%。美元债方面，截至11月6日晚，以2025年5月12日到期的一只债券为例，在企业预警通的价格异动板块，可看到21:08:40最新价格77.8749美分，延续反弹趋势。顺便说一下，万科离岸存续债券7只，余额：32.22亿美元，总量并不是很大。
数据来源：企业预警通
四、用真金白银来救最有效
在7日开盘后，便关注万科的股价走势，超出意料之外的是：开盘以接近2%高开之后，便一路震荡走低。这个剧本似曾相识啊，前段时间政策底见底时，利好频出，大盘的剧本一律都是高开低走，直到汇金宣布买入四大行和权重ETF以后，形势才算稳住。
笔者认为，本次深圳国资站台的会议之后，参考汇金救市的做法，还是需要看到深圳国资真金白银出手的动作，才能真正稳住股价。同样是被国际评级下调信用等级的保利置业，其美元债价格并未出现大幅走低的走势。
究其原因，笔者认为，可能和深圳国资并未持股达到30%的控股线有一定关系，第一大股东对万科只是“相对控股”。
股东结构看，前十大股东没有任何一方股东达到30%控股线，因此在证券类软件中显示，万科无实际控制人。第一大股东：深圳地铁集团持股27.18%。
2023年三季报 万科 十大股东
关于股份回购，笔者查询到，上市公司董秘最近一次在投资者关系平台上答复投资者问题是在10月21日，有多位投资者提出上市公司是否有回购计划的问题，以下为其中一个问题，作为参考。
投资者：贵公司股价创18年以来新低，已大幅偏离公司价值。近期多家上市公司公布回购方案，稳定股价，提升投资者信心。请问贵公司近期是否有回购计划？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司一直都很重视维护公司价值及股东利益，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，实现不动产开发经营服务并重的高质量发展，维护公司和股东的利益。
用雪球上网友们的辛辣评论是：
“投资者还是比较单纯，希望公司拿钱出来回购股份 ，但难道不知道目前地产公司需要足够的现金流维持长短期借贷利息的支付 保交楼 确保不暴雷么？”
万科曾在2015年公告拟回购A股股份不超过100亿元、2022年公告拟回购A股股份20-25亿元。在2023年这一波上市公司回购潮当中，笔者查了查，似乎还没有任何地产上市公司发布回购计划。
如果第一大股东进一步在二级市场增持上市公司股份，达到并超过30%的水平线；如果上市公司如果筹划新一期股份回购计划，那么市场的反应，不会是一日游行情吧？第一大股东的后续行动，万科的股价，笔者会继续保持关注。
2023年11月7日
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