最近在学总的推荐下，关注到一家身边的公司，粤海投资。隶属于粤海集团，广东省政府控股。初略看了下，感觉目前的价位已经有一定吸引力，属于被目前地产行业下行错杀的公司，但也有被地产整体下行拖累的风险。先记录下公司主要情况，观察一段时间。
公司业务结构组成：
一、水资源业务，主要是给大湾区城市供水，其中核心是东深供水系统，给香港、深圳、东莞供应用水，这个也是公司的主要利润来源。从近年来的数据看，水资源业务贡献了公司一半以上的利润。
东深供水项目的收入主体来自香港。
2021年對港供水收入48.21億港元（2020年：48.21億港元）。2021年對深圳及東莞地區的供水收入增加17.0%至 16.47億港元（2020年：14.08億港元）。2021年，東深供水項目的稅前利潤（不包括匯兌差異淨額及淨利息收入）為 37.85億港元（2020年：38.63億港元）
给香港供水一般是3年一份协议，逐年小额递增：
2018-2020香港供水收入：47.92亿、48.07亿、48.21亿。
2021-2023香港供水协议：48.85亿、49.5亿、50.16亿。
由于疫情原因，广东省政府同意2021年实际仍按2020年48.21亿执行。
水资源业务是粤海投资公司的基本盘，应该也是当初公司组建的主要原因。这个业务类似水电项目，管道建成后很多年持续吃红利就好。
二、物业项目，主要是广州天河城、番禺粤海广场、天津天河城三个项目。其中广州天河城是核心项目，作为一个在广州生活了十多年的老广，对天河城的印象太深了，时刻都是人头涌动，应该是广州人流量数一数二的商业地产，即使疫情期间好像人流都没受到过影响。之前一直没有想过天河城是谁的产业，这次看粤海投资才知道天河城是省政府的资产，果然广东发展的好是有原因的，早年间领导就有长远眼光拿住天河城这种产业。
从近年数据看，广场天河城每年贡献了粤海投资约1/4的利润，加上番禺粤海广场、天津天河城等项目，租金等物业项目贡献了粤海投资超过30%的利润。是仅次于水资源业务的第二大基本盘。
三、地产项目，这个是目前争议较大的部分，由于近两年地产行业整体低迷，而粤海投资又逆向投资，大举拿地导致部分投资者用脚投票，这也是近两年股价大跌的主要原因。不过作为一个对广州房产关注较多的人士，我对粤海投资的地产项目还是比较看好，粤海投资的地产主要是在广州、深圳，而且都是地段较好的位置。从2021年年报披露的销售情况看，销售情况很好，没有滞销风险。（自己之前还对其中的拾桂府项目很感兴趣，主要是考虑小孩上学，最后买了老破小学区，没有买拾桂府。不过拾桂府的建设品质不错，改善型需求人士应该会很感兴趣）
目前粤海投资手头最大的项目应该是去年豪掷百亿拿下的白云新城地块。地块位於中國廣州市白雲區白雲新城核心區，由三幅土地（即 AB2910004 號、 AB2909009 號及 AB2909011 號地塊）组成，總佔地面積約為 116,471 平方米，計容總樓 面面積約 506,000 平方米。目標地塊性質為國有建設用地，其中，1块为居住用地，2块为商業及商務用地。該項目位於中國廣州市白雲區白雲新城核心區，雲城南四路以北、齊心路以南，在雲城西路兩側，並與主要交通網絡相連，鄰近廣州地鐵 2 號線白雲公園站和機場高速、白雲大道等主幹道，距離廣州白雲國際機場僅約 30 公里。此外，空港大道預計於年內開通、廣州地鐵 12 號線預 計於 2023 年開通，目標地塊至周邊區域的交通將更為便捷。
这个白云新城地块我也大概了解，这里还有个野史段子，该地块的旁边是五号停机坪商场，据说这个项目是李嘉诚的，最早说是要大力开发该地域，但李嘉诚通过内部消息得知后，拿下五号停机坪地块迟迟不开发，就建了一个低端的商场，囤地意图很明显。某领导得知后大为震怒，遂叫停了该区域的开发计划，导致整个白云新城区域开发落后于广州城市发展。不过最近几年白云新城区域开发明显加速，而且该地块靠近白云山风景区，很适合建设为高端住宅。按照公开的约2万/平的楼面地价来看，盈利应该是大概率事件。
四、高速公路，主要是广西的兴六高速公路，从南宁到玉林，2021年税前利润3.77亿，算是一个小额的稳定收入来源。
五、发电项目，主要是2个火电项目，粤海能源在中山的火力发电项目，由于近年煤炭大涨，2021年税前亏损1.76亿；廣東粵電靖海發電有限公司，2021年税前亏损1.59亿。总体来看，这两个火电项目公益性质更强，去年大亏是特殊情况，但是一般也不要指望赚多少钱，从小股东角度，可以当做没有这个项目。
六、PPP项目，主要是銀瓶PPP項目。是与東莞地方政府合作，在銀瓶創新區建设了若干一級公共道路、連接線和市政道路（非收費道路）及相關的給排水、綠化及照明等附屬配套設施。后期地方政府每年支付一定建设费用和维护费用，2021年税前利润1.47亿。由于东莞地方政府的财政状况较好，预计该项目可以长期稳定贡献利润，不过基本也就是在1-2亿左右，难有大的增长。
七、酒店、百货等业务。粤海投资有广州粤海喜来登酒店、香港粤海华美湾际酒店、香港粤海酒店、珠海粤海酒店、深圳粤海酒店等多家酒店，不过由于疫情原因，2021年税前亏损0.48亿元。百货销售业务（主要是天河城内自营业务）也受到疫情影响，不过2021年还是保持了税前盈利0.8亿。从小股东角度，这部分对公司业绩不会有大的影响，可以忽略。
总体来说，粤海投资的业务可以分成两大块，一是水资源项目、物业项目、高速项目等稳定贡献利润的基石部分，二是房地产、PPP项目等弹性较大的进攻性部分。其中基石部分较为稳定，预期可以每年贡献70亿以上的税前利润，大致约35-40亿的税后利润。弹性部分主要是看地产项目，个人理解目前市场预期这部分会出现亏损，但我觉得不会，粤海投资的地产项目主要是在大湾区核心地段，得益于政府背景，拿地价格不高，个人感觉只要周转速度不出问题，虽然难有超额收益，但是盈利应该没有问题。综上，只要大湾区地产行业不出现断崖式下降，粤海投资是个下有保底，上不封顶的优秀标的。
此外，从管理层看，董事长侯外林先生，59歲。曾任中國證券監督管理委員會（「中國證監會」）廣東監管局局長、中國證監會稽查總隊 總隊長。2016年至2019年4月期間出任廣東省粵科金融集團有限公司董事長。侯先生於2019年5月獲委任為廣東粵海控股集團有限公司（「粵海控股」）及粵海控股集團有限公司（「香港粵海」）董事長。彼曾於2019年6月至2020年2月期間 擔任粵海置地控股有限公司（「粵海置地」）主席及非執行董事。
既是上市公司粤海投资的董事长，又是上级公司粤海控股的董事长，而且官员成分大于商人成分。这个有利有弊，个人理解利大于弊，主要是出千概率小，而且倾向于多分红给控股公司，这个对小股东很有好。
主要风险点：1.成长性不足，粤海投资的出身决定它不可能去大肆追逐利润，享受优惠政策的同时要承担更多社会责任。水资源项目和物业项目等基本盘性质也决定其只会是缓慢成长。2.股息税过高，作为一家香港注册、港股上市的红筹股，通过港股通投资需要支付28%的红利税。而粤海投资的主要受益是通过红利分享，这个对内地投资者十分不友好。3.负债上升过快，可能影响股息。从近年来的情况看，公司对股东回报较重视，在利润增长不大，甚至下滑的情况下，分红逐年上升，近两年分红率达到85%，显示了公司管理层对股东回报的重视。但是由于地产项目投入太多，公司负债从前几年的200亿左右陡增至2021年底的680亿。虽然由于公司国企特性，资金链断裂风险较小，但是现金流的恶化，给未来几年的股息支付带来较大的不确定性。
个人操作计划：出于高额股息税考虑，必须要继续大跌，有明显的大便宜占才会介入。而且要重点关注2022年股息分配计划，由于公司是一年2次派息，中期派息政策很快就会出台了，只有在股息分配不受巨额地产投资影响的情况下，才考虑介入。如果今年的股息大幅下降，那么只能把对粤海的投资计划搁置。
