割肉万科，持有5年巨亏47%

$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $贵州茅台(SH600519)$

今天我把持有了5年的万科，全部割肉了，巨亏47%。然后把所有卖出的资金全部买入了茅台，多么痛的领悟！幸亏当年万科只买了3%的仓位，想想都后怕啊。

这几年市场太残酷了，整个沪深300从高点接近腰斩，在这样变态的行情中，确实很难有好的投资结果，这个确实是客观原因。从2018年开始，我越来越觉得自己从前的投资策略失效了，直到最近两年才慢慢形成新的投资策略。

万科就是2018年根据旧的投资策略买入的，当年策略的主要依据就是万科是房地产的龙头，然后低估值高分红。

以下表格是2017年和2022年，万科的财务数据

单位：亿人民币

（预收房款按照盈利率50%乐观计算,50%当做负债计算）

2017年的净负债计算方式：1762亿-1960亿-4077亿*50%=-2237亿

万科2018年-2022年的归母净利润之和为1593亿，

2018年-2022年的总分红为574亿

按道理说如果万科挣的是真金白银，那么万科2022年的资产负债表应该比2017年多1019亿现金（1593亿-574亿）

但是从表中我们知道，万科2022年比2017年少了2407亿（4091亿-1684亿）

（注：只是为了简单说明问题，忽略了万科的并购，增发，商业地产投资等，而且净利润应该采用总的净利润而不是归母净利润）

简单的讲就是，万科18年-22年5年时间挣了不少钱，但是欠的钱却越来越多了！！这只能说万科的净利润含金量是有问题的，就是万科有净利润但是无自由现金流。

万科挣的只是账面利润，挣的不是现金，挣的是“土地+开发的房地产项目”。

万科的商业模式有巨大问题，与茅台差远了。

我这两年投资策略最大的突破，就是不是简单的看报表的净利润，而是要分析净利润的含金量，净利润的可持续性。自由现金流差的公司，我基本都取消关注了。新投资体系的估值基础从“净利润”变成了“自由现金流”。茅台就非常符合新的投资体系。

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