投资万科，“八爪鱼”计划应该有所了解。0-1由万科内部孵化，1-100靠万科品牌推动。几年过去了，除了万科长租公寓，其余的实际上砍了差不多了，什么教育、产办、停车场等等就不要关注了。至于万纬物流，不多做评论，用集团的评价就是，忙半天还不如地产开发节约点成本。。
万科资管要求轻重资产比例为9:1，轻资产可以说是新业务的主力模式，说通俗点就是二房东，主要看两个指标，一个是现金流回正年限，一个是内部收益率。万科的公寓经营年限至少要求10年，要求现金流回正年限不超租期的1/2，IRR大于15%。我谈谈我经手的项目，大家就能够理解其中的难度了。
第一，万科只做集中式公寓，也就是整栋楼，本身这类资产就很少。普通二线城市产权合适、独栋位置稍好的租入租金至少要45-55一平米，而达到现金流和IRR指标的需要租出租金要到达90元一平米，什么概念，也就是说25平米的单间至少需要租到2250-2750元/间，换你你会去住吗。而实际经营状况基本是租金打折，难有利润。
第二，出租率，公寓的盈亏平衡点非常高，而且二房东模式几乎没有蓄客时间，需要在短期内达到85%以上的出租率，后期要稳定在95左右，叠加性价比极低的房间，难上加难。同时在实际经营中，租金一旦递增，退租率会暴涨。
第三，成本问题。集中式公寓的成本太高，比一般二房东多了一个拆改费，拆改费动辄1000元/平，而且通过压缩软硬装的成本，品质也大打折扣，可以说从起点就已经输了。
这还算是“想清楚”的一个方向，更别提其他天马行空的业务了，所以对“新业务”别抱期望，这也是万科聚焦收敛，稳固基本盘的大逻辑。但回到地产主航道的万科可能是潜龙在渊。之后我会谈谈万科的地产业务，当老大是有道理的。