之前验证过工牌,就不再发了。城市公司投资管理部作为直接针对具体土地项目的部门,工作职责是对具体土地进行研判,和区域公司和集团公司的宏观判断很不一样,所看到的是真正实操阶段的投资和运营困难,尤其是对于万科这种城市公司权力较大的地产企业。简单聊聊很多宏观上看不见的土储陷阱吧。
第一个陷阱,看土储就能预测利润。拍过地的人都会知道,项目利润怎么算的,这个数是不靠谱的。测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等,预测是极度不保守的,不这么预测你拿不到地,屁股决定脑袋。一旦市场陷入低迷,就是炸雷,这一波光看销售金额的投机者一定完,有货值没利润。
第二个陷阱,城市区位陷阱。很多人一看,这个地在核心辖区,优质土储。集团、区域公司看完所属辖区觉得好,给的授权价巨高。拍下来一开发,彻底蒙了。这地块位置虽然可以,但是在本地不认可,溢价出不来,加上本身节点就过分理想,敏感性巨低,开盘就瞬间懵逼。
第三个陷阱,低价土储陷阱。拿核心城市郊区的土地,楼面价真低啊,几百块的都有,加个建安费三四千,周边房价一搜,随便干都是赚啊,二三线你10000还卖不到吗?但是大部分人都低估了去化周期,郊区的蓄客时间远超预期,尤其是现在这个大环境下。很多低价地,干到后面后几期直接不投钱了,地产的高杠杆,去化一停,什么都没了,所有的收益都只是账面上的。
先想这些吧,如果有其他跟地产相关,很多人关注或者感兴趣的,我会找时间跟大家分享一下,毕竟现在换新工作时间多了不少