腾讯控股的增长空间更大，买入投资收益会更丰厚。
互联网全民时代，巨大的人口基数，颠覆了人们的生活方式，增值业务会不断丰富，营收和业绩增长还可能呈现几何级数增长。
不夸张的说，十万亿市值也很正常。

不应该是有限的东西才更贵？

万科，万科现在3000亿，pe8.4。
腾讯，腾讯现在30000亿，pe28。

未来十年，万科估值提升50%，业绩增长50%就能翻倍

未来十年，腾讯估值提升难，业绩增长100%才能翻倍

房地产更加集中，龙头占有率提高。
腾讯高科技变化太快，竞争大。

腾讯未来十年收益高度可能更高，但风险很大。
万科未来十年收益不低，但风险比较小

两者我选万科

国家意志可以胜过一切？足球呢？

我倒更看好万科，估值低，剩者为王，在存量市场上继续耕耘问题不大。相反腾讯虽然现在作为科技巨头，但毕竟这个行业更新迭代太快，就想五年前谁也想不到百度会衰落如此之快，况且现在的腾讯愈发有点像投资公司了，缺乏创造力。

我看好万科。理由：
1、腾讯估值高，利润增速正在慢下来。未来大概率可以维持10%到20%的利润增速。
2、万科估值低，将来利润增速不低于或高于腾讯。

我选万科。
一，未来数年，地产向龙头企业集中。
二，万科估值远低于腾讯，而且未来利润增长速度并不逊于腾讯。

买入万科的几个理由，仅作为个人研究的一点记录。
1. 美好生活的缔造者。万科紧跟 18+1 大的政策，做人民美好生活的缔造者，可以说是乘对了 " 大势 "。这个美好生活的缔造者，可以说，应该准确把握了时代的脉搏和人们的痛点。时代的脉搏是消费升级，人们的痛点就是欲望太多，希望自己居住的环境周围，衣食住行十分方便、快捷。
2. 优秀的企业文化。这一点是我比较看好的一点，拿自己之前持有过几年的某中医药企业来说，这一点万科无疑是十分优秀的。同时，从与投资者的交流方面，我觉得也是合格的，相对于万科，某胶企业是不及格的。其次，资金利用方面。融资利率低，善于用低融资成本资金的优势为企业发展服务，而且业务稳健，风险可控，这一点也做的不错。最后，就是团队的优势，企业文化，说到底是企业里每个人对企业价值观的一种认同，是一个看似虚无，却能在关键时刻救命的东西，这是一个优秀企业长期向好的基因。
这里说万科的一个问题。这个问题，刘元生这位长期的万科投资者曾谈到过，就是万科的人才流失严重问题。这一问题已经在股东大会上有所反应，管理层已经做出表态，而且制定了相应的留住人才的政策。我也比较认同管理层的说法，留住人才，工资待遇只是一方面，关键的是发展空间（关于这一点可以参看《你要如何衡量你的人生》作者：克里斯坦森等）。说明管理层对于企业自身的问题认识比较准确，且执行力强，后面继续看企业发展。
坚定看好郁亮团队。看过几次郁亮主席的发言，也包括股东大会上郁亮主席的表现，我是比较钦佩的。其中，包括，" 对于是否应该买股票的问题 "，我认为他的表态无疑是正确的，另外就是关于刘姝威教授写文章抨击宝能的问题，他的做法我也认可。这里面有一个见仁见智的事，就是对于一个问题，你是赞成还是反对？我觉得，不论你回答哪一个都是有问题的。最好的办法就是什么都不回答，还得让人觉得你回答的有道理，跳出是非，让问题从有到无，这么短的时间，看似没什么，其实显示了较为高超的水平（这点就比王石主席要强吧，个人觉得，王石先生活得太自我，想说什么就说什么，不论是渲染什么情绪，对于管理层来说都是不合适的，踏实工作，在媒体上低调发言比较合适）；还有就是对于刘姝威教授发表文章的回复，我觉得也是比较合适的，因为不论刘教授说什么，都会引起市场的广泛传播，她也是自带媒体效应的人，而且如果断章取义，你也无可奈何，因此，最好的办法就是什么都不说，由董秘代劳，极为合适。前些日子看到，网上有些人说，郁亮先生如何如何不堪，我觉得都不足为虑，因为他长期在万科工作，且深受创业者王石器重，而且能维系好股东和董事会团队的关系，我觉得这个主席还非他不可。
所以，我坚定看好郁亮团队，这是由他开启的 " 万科新时代 "，我不相信未来十年他会把 " 一盘好棋给下臭了 "。继续观察跟踪之。
3. 多元化问题
别人不看好万科的这个 " 多元化 " 问题，恰恰是我看好万科的一个理由。" 多元化 " 这个概念和由此产生的问题，多发生在改革开放 20-30 年期间，那个时候，人们物质匮乏，思想冒进，大部分企业只顾及物质利益概念，什么赚钱做什么，盈利完全是受益于大环境，在多元化的各个领域并不具备长期的竞争能力，所以说，这样的 " 多元化 " 是一种失败的多元化问题。万科就是从当时这样的一种不适应时代的 " 多元化 " 企业转型为房地产的 " 专业化 " 企业。因此，我首先认为，万科团队不会再走过去的老路，而是一个基于为人民创造美好生活为中心的，" 多元化 " 生态（这个不同于贾布斯的 " 生态 "）。
对于 " 多元化 " 和 " 专业化 " 的看法。曾看过无锡红豆集团董事局主席对于多元化的理解，他讲的大概意思是 " 对于一个企业从事主营业务外的其他行业，而这个行业与主业是无关的，这是有问题的，而如果做其他行业中的一个细分子行业，且有自己独到的地方，是可以让企业长久盈利的 "。我先不说他的这个想法，我也因为他的个人魅力和良好品德以及对企业管理的各种看法而对这个企业长期关注，然而最后的结果，可以去看看这个企业的发展，在此不便评价。对于多元化，个人觉得网易这种做一个产品，像一个产品，每个产品小而精的多元化，是符合时代需求的，是有他专注的逻辑在的，这种是看似多元化，实则每个都是专注化。而对于像万科这种多元化，个人觉得有点像美团一样的多元化，看似多元化，实则都是有一个核心的，就是为用户服务。美团切入打车业务，且不说那些互联网的 " 引流 " 概念，就说，从我打上车，到吃饭，在唱歌再回家，这一系列行为都可以在一个平台上发生，而不需要更换软件，更为重要的是，它自己就是一个平台，就是一个生态，各部分的利润完全可以相互调节，从而达到一个满意的收益率。比如，我打车便宜，那我就吃饭稍微贵一点，环境好一点；如果后期，用户稳定后，那我打车的补贴少一点，送一点用餐的券，反正让用户觉得用了你们公司的产品，在你们公司的平台，一是不需要更换其他软件，就能享受到各项生活服务，而且还有各种优惠，增加了客户粘度和转换成本，很好的商业模式。个人觉得万科做多元化的逻辑就是类似美团这样。
4. 房地产周期性的问题
我不是这方面的专家，肯定也没有专家那么专业，我放弃详细谈论这个问题。个人觉得，房地产作为国家税收的重要组成，在国家财政税收从大比例依赖于房地产行业走出来，还有一段时间，想通过消费升级，提高服务业占财政收入比例及发展制造业及高端自动化产业避免陷入中等收入陷阱还有一段时间。所以，现在是较好的转型期。现在房地产行业公认的一个事实是：行业不会倒，房子还得有人盖，剩下的都是龙头，末位的被淘汰。一方面，我个人是不应该投资进入这样一个高度竞争的行业的，投资最好的方式是买垄断。不过垄断的就是有点贵，卖榨菜的、卖发酵物（酵母粉）的，卖高端白酒的等等。另一方面，我又觉得万科的转型成功概率较高，现阶段的估值较低，股息率合理。
总之，房地产行业是不是周期性行业，我不知道。我能清楚的是，它跟国家政策有关，跟中国人们对能有一套住房的向往有关，谁都想有一套自己的住房，我没看哪个人就像一辈子租房的（毕竟是少数），白酒可以不喝吧，车可以先不买吧，房子的首付得先存下来吧，尤其是男的。另外，发展房屋租赁产业的收益率和养老地产收益率都不高，据了解长期收益率约稳定在 5%，而物流地产的收益率则超过 10%，要想提高企业长期 ROE 水平，发展其他相关产业，比如：教育、商业地产、医疗地产等等产业，低收益能从这些高收益的方面找补回来，从而形成一个稳定的盈利水平，为人们构建一个美好的幸福生活，我觉得这也是万科发展多元化的一个原因。
5. 不买碧桂园和融创以及恒大的原因。
碧桂园的模式，看了，干什么都 " 太快 "，有点疯狂。个人没细看，跟自己对企业管理的认知不太一样，还发展农业、人工智能领域等等（招聘会的宣传语），好像什么人都招，很多行业都要，待遇倒是真高，应届博士生约 40 万（HR 回复），不看好其转型，看好其工资待遇；恒大，要通过投资汽车行业，为企业植入科技基因。不好意思，不太看好，外部基因合不合适那得长期来看，有新基因是好事，但不一定适合企业，要看企业构建一个什么样的商业模式。另外，就是恒大多元化的战略，好像之前就搞过，不敢恭维其水平。从吃一堑，长一智的角度来看，或许未来有成功的可能。若从投资许家印先生的角度，投资恒大，完全赞成！融创，就不太了解了，若是低估值，储备地产量多等角度长期持有，没有太多投资的想法。
总之，个人是业余选手，与长期观察上述企业的投资者一定有不少的意见冲突，且仅为个人看法，不是给持有上述企业的投资者看的。（大部分人都说自己持有的企业的好话，别人说一点都不乐意，都说现在别人搞一言堂，你看看自己持股的心态就知道了，不唯心的少！）
6. " 宝万之战 "
王石先生现在很成功，但若看历史，跟当时的 " 企业家 " 一样，投机倒把过，只不过有了一个好的老丈人把他保护的很好，要不然，他也要到该去的地方呆上几年。（《激荡三十年上下》时感）所以，一个人千万不能这样，说我今天已经 " 洗白 " 了，我干好事了，我就可以牛气了，就可以看不起像姚老板一样的人。其实，姚老板只不过是过去的你自己，你说他信用不够，那就等于是说过去的自己。信用是积攒来的，今天没攒够，以后接着攒好了。
一个瞧不起别人的人，就等于瞧不起过去的自己的现象经常发生，比如：一个有点知识文化水平的父母，觉得自己的孩子小时候很笨，做啥都不会，讲啥都不明白（长大后，这孩子比父母成功，这样的例子太多）。需要请教的是，你们父母当初不也是从不会到会的状态过来的么，为什么一个会点东西人就觉得自己多 NB 呢，为什么不能多些耐心？你们是自学成才，从不用别人教，没经历过刻苦学习的时候？现在这样的人很多，这一路的求学过程中，我都遇到过很多这样的人，现在也还会遇到。请记得，你不要轻易看不起别人，因为那很可能是过去的你自己。
另外，也得说，姚老板手段太恶劣了，要是谁想这样祸害我创立的企业我也不干。程序是合法，买入也合法，就是资金不合法，这就够了。如果都合法，要是我，我也不干，我肯定相尽一切办法奋战到底，这是没什么说的。从现在看，王石先生做荣誉主席可能是件坏事，也可能是件好事。
7. 宝能减持
没什么风险，不论谁接盘，都是机会。
8. 房地产崩盘
不会崩盘吧，国家还得继续存在呢，人们还等着房子住呢！但是房地产业应该转型，这是共识了。另外，提醒一句，靠臆想是不能搞投资的！
9. 该以何种姿态看待万科企业管理层工资高的问题？
管理层工资高的问题，我觉得，要看他们为企业创造多大价值。工资待遇高，付出就要多，业绩就要好，待遇好些，没问题，现在调整薪酬后再看看有没有什么变化。
10. 该以什么角度看待房地产企业？
很多研究员都以土地储备，销售额来评估地产，对此，郁亮先生曾对此提出意见，认为看企业不应该这样看。虽然他没具体说应该如何看地产企业，我也不知道应该哪样看，但归根到底还是应该以一门生意的角度来看，总研究土地储备，销售额什么的，我也不知道是不是合理，但这个我看了很多人在搞，我肯定不懂了，不过投资时，我也曾参考过这些指标。同时还应该考虑一些软实力的因素。
最后的转型期待：希望万科能像现在的招行，提前转型成功，并在某一领域集聚先发优势，从而能构建自己坚实的护城河，实现企业长期稳健发展。
好的企业，一定是时代的企业，做符合时代的企业，就没有天花板，这是我个人关于天花板的一点看法。
市场资金方面：地产行业与银行业的资金状态相关性教强，与房地产相关下游产业的资金状态相关性也较强，而与保险业的资金联动效应较弱。
现在的市场，主要是资金量有限，而企业太多，且受到贸易战的不利因素影响，下跌的有些非理性。不过，大家赚的都是真钞票，不是冥币，不论什么商业模式，只要风险可控，长期都具备投资价值。如果说投资就是投未来，房地产和银行就会倒下？问题可能就在于，即使你赚得是真钞票，即使你业绩好，市场没有自己，投资者不进场，没有资金，也不能涨起来啊！@老柏树也有春天

腾讯控股。理由：土地有限，而网络无限！

更看好腾讯，腾讯通过社交积累大量用户，社交使得用户粘性很强，再通过其他业务进行变现，像广告、游戏、电商等等，据说腾讯版花呗又要上线。再有其开放的生态能够吸引更多优秀的企业加入，这对未来腾讯的发展也是至关重要的。
万科长期不看好，国家对房地产的调控丝毫不见缓和，这次国家意志很坚决，国家意志可以胜过一切。

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