长三角是新城大本营,南京河西吾悦广场VS万达广场,商业综合体一二名正面较量的代表性观察样本。
本人持有新城股票。
对商业综合体研究甚少。一点浅见,写的比较简单。
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(一)
位置:南京市建邺区,城建水平与现代化程度最高的河西新城。
优势:
1 区域成熟度高
2 周边1公里范围内:老小区虽多,但入住率高;且以高价学区房为主,人群有一定消费能力。
3 人气聚集前景乐观:周边万达广场和金盛家居,开业多年,人流量较大,容易为吾悦广场带来人流量。
4 西面产业园等办公:还有部分未开发。
(二)
项目:自持+商铺销售+办公+40年酒店式公寓
1 对外销售的商铺在外部,自持的核心部分在内。外部商铺大体算是自持部分的必经之路。
2 负一层学习水游城,做了水景环境。
3 强调业态多样,体验丰富。
4 自持部分业绩考核,每两年有末位淘汰。
5 内部各处道路联通
6 自持部分6层;外售商铺部分4层,单价预计4-10万,面积预计50-60平起步。
7 外售商铺细节处理:考虑到南京雨季较多,是否留有较多开放式空间未定。
8 9-10月左右开始销售,目前商铺已有不少意向客户。
9 销售表示会比隔壁河西万达广场好,且其个人对项目很有信心,暂未发现项目缺点。
(三)
总体看,个人对南京河西新城吾悦广场前景较为乐观,大体感觉:可能类似于仙林金鹰加强版,无悬念强于河西中央商场,大概率强于新城市广场、水游城,可以和河西万达广场一较高下。
另:南京鼓楼新城吾悦广场全为自持。
对,这距离走路很麻烦,金街的承接需求又不明确。
人越来越懒,生活效率要求越来越高。
1、走路逛街不连续,要走过超1000米的地方逛无法忍受。来回开车停车更是麻烦无比。
2、家装需要有大的店面互相比较选择,临界几家小店搞毛线?
3、商业综合体需求就极度明确,越来越多年轻人和8090后父母带小孩不烧饭,出来吃喝;还有就是小孩玩的地方,父母花钱带小孩玩,打发时间自己也轻松点;有个超市,像欧美一样,周末开车出去大采购一番。
其他的什么品牌服装店,包店,鞋店,等等去特定地方买或者网上买,在商业综合体可有可无。
我认为以上这些属于真正的消费升级。不仅是花销的升级,也是时间开销上的升级。
金钱开销上:淡化十年前二十年前去大商场讲究的吃穿用,过渡到去商业综合体的玩,休闲,包括旅游。
时间开销上,节省了大量以前讲究去商场买零食,衣服,鞋子,生活用品的时间,过渡到享用“各地各国口味”的餐厅(我认为属于休闲而不是吃),带小孩玩各种新事物。
买生活用品太浪费时间了,网购几分钟解决
这才是真正的消费升级(只有买茅台的人才认为想喝茅台是消费升级)
功课就该做这么细,而且要持续跟踪。
吾悦这次离万达这么近,开业有1到2年的PK。看是共荣,还是谁强?
万达,吾悦两个综合体靠这么近,神规划。
可以考虑买入新城控股A股
关于最后的比较,我说说个人看法哈。
水游城,新城市广场档次较低,人气也差…水游城都快是十年前的老旧综合体了。
要比就比虹悦城,万达。
虹越城的人气简直爆炸,我认为都胜过万达,已经在江北规划要建江北虹越城。
南京新开的综合体还有比较多的。
中海凤凰熙岸边上的环宇城,很不错,每周都有档次不低的活动:电视剧发布会,国际名猫展会,江苏少儿歌舞比赛 等等等等,让我感受到生活丰富了,像欧美国家的生活。
华润悦府对面的新开没多久的乐基广场,儿童游乐设施非常豪华多样。
还有河西在建的金鹰国际中心。
湖南路吾悦广场的位置我觉得要胜过靠近万达的这个,因为城东的新型商业综合体较少,竞争没城西激烈,而且湖南路位置太好。
现场勘查,这才是真正的投资人
对面的万达我去过几次,生意挺不错的,苏宁睿城的居民大都会去,不知新城与之一战胜算几何? $新城控股(SH601155)$