由此可以推测，地产企业看起来激进的管理层，恐怕只会比看到的更激进，多少隐藏的债务在背后，可能会超出我们的想象。
地产公司除了报表上写得明明白白的负债额度外，还有很多种隐性负债。最常见的就是明股实债，看起来是少数股东，实质上就是债权人。主流房企的权益比例大致在70%左右，剩下的30%中有多少是债主，看报表肯定是看不出来的
（房企）有些看起来很美的利润表，实际上就是个陷阱。结利的滞后性导致了毛利润与成本之间的错配……前期毛利润不多，但后期开发量较少降低了费用，净利润率一样会高；反过来前期的毛利润多，但后期新开项目集中，导致费用大增，报表上的净利润就会明显减少
从ROE的三个因素来看，三道红线在限制权益乘数，周转速度慢下来，控制了总资产周转率，而越来越高的地价和被限制的房价，则限制了净利润率。在这种背景下，房企的高下，会越来越明显，策略也会完全不同，2021年就已经初现端倪，有些房企大幅降价，有些则保持坚挺
另一种常见的负债是表外负债，也就是成立一些不并表的公司，由这些公司负责融资，然后以第三方支付或者履行合同等多种方式，将资金转交给母公司使用。这种公司往往名义上的持股比例并不高，但借款合同大多由上市公司担保，债务风险也和上市公司直接借款差不多
关于房企隐藏负债，我不知道还有没有其他方式，我猜一定是有的。从这一点来说，地产企业的管理层评估非常重要，为股东利益着想的管理层、稳健的财务报表，这些不是投资地产企业锦上添花的东西，而是必备的特征。
（房产的）结利与交房的时间紧密相关，但早几个月、晚几个月完全是由开发商自己掌握的。把利润留在手里，需要就放进当年的年报，不需要就放到第二年，让营收和利润曲线更加平滑，这些技巧都是财务基本功
房企生意的核心，就是负债——买地——盖楼——销售，销售的增速，和负债的增速是有一定关联性的。
政策根本不是在限制行业发展，而是对一些过分依赖杠杆来提升业绩的企业，进行相应的约束，以防止可能出现的行业风险。
从这个视角来看，行业的进入壁垒更高了，在位企业的竞争优势就更强了。
城市化之后有大城市化，刚需之后就一定会有“刚改”……目前，北京、上海、深圳等地新房供应日趋稀少，而且增量中的大部分都在往保障性住房方面倾斜，留给“刚改”的可选择空间实际上并不大，绝大部分人只能去选择二手次新房。核心城市核心商圈的新房或次新房，这会是未来十年乃至十年之后一个城市最有价值的资产，随着时间的推移，其稀缺性会越来越强。
第一个是科学相关的：
城市化，或者说人类的物理集中化，是不可避免的趋势，这一点之前我说过很多次。
第二个是人性相关的，也更容易被理解和接受：
人的欲望，是无穷无尽的。
这两个事情，就决定了城市核心的房产，是极具价值的。
有需求，就会有供给，某种程度上，我同意万科董事长郁亮的说法（大意）：
天下没有做完的生意，只有还没做得足够好的生意。
在囤地时代，资本雄厚是一个巨大优势，能拿到地并且能压得起，就能赚到更多利润；在高周转时代，负债能力至关重要，其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力，最终实现总收益最大化；而在“三道红线”政策全面贯彻之后，经营能力才是重中之重，而这也是头部房企的核心优势之一。