首先，我们对房价进行一下分解，房价一般由：土地出让金、税费、建设成本、管理成本、企业利润等5部分组成。
土地出让金是房价的主要构成成分。全国房地产销售额20年17.36万亿、21年18.2万亿；土地出让金20年8.1万亿、21年8.7万亿，全国范围内看土地出让金占房价的50%左右，而一二线城市土地出让金占比为60%~70%。
税费也不少。还需要交纳增值税、营业税、城市建设费等等，平均13%左右。
建设成本和管理成本。占比为房价的20%~35%。一二线城市占比少，三线以下城市占比多。
房企利润平均8%左右。万科A净利润20年9.6%、21年4.97%；保利发展20年11.6%、21年9.4%。
一二线城市房价里土地出让金和税费占到了房价的70%~80%。房贷首付20%~30%，嘿嘿嘿，大家是不是觉得好巧啊。我们的首付和地产公司的成本+利润差不多，我们的贷款和土地出让金和税费差不多。所以房奴们，不要以为我们是在为银行打工，我们是在为国家做贡献。这也就是最近每次全国范围的房地产价格调整，每次也就是跌20%~30%就出托底政策的原因。可以理解为，屁民的钱可以跌，但爷爷们的钱不能跌。当我的房贷还款过半后，又要推出房产税，有那么一点点花样割韭菜的意思了。
然后我们说一下一二线城市的房地产溢价，一二线城市房地产溢价是城市资源的溢价。都说中国是基建狂魔，那么我们搞基的钱是哪里来的呢？对对对，就是你，那个房奴不要东张西望了！！！我们每天上下班乘坐的地铁、孩子的学校、老人看病的医院，这些钱都说国家花钱建的。那国家钱是从哪里来的呢？第一土地出让金、第二增值税、第三企业所得税===我就不详细列举了，感兴趣的可以政府网站查看。
我反对征收房地产税的原因，就是不合理，属于重复征税了。如果要征收房地产税，我觉得最需要捋顺的是房地产税和土地出让金的关系。曾经的土地出让金是否可以抵扣房产税呢？我交了房产税之后，土地满50/70年，我们现在住的房子还要不要缴纳土地出让金呢？未来企业是否要征收房产税？企业不征收是不是炒房者是不是可以通过企业持有房产呢？房地产税按照哪个价格缴纳呢？丝带解决的问题太多了。现在就能从里面发现BUG。
所以说，高房价是政策问题，不单单是增收房产税就能解决的。更跟 万科 、保利、首开、绿地、恒大、融创这些房地产企业没关系，炒房者也只是看透了老爷们的政策顺势而为而已。真想有一个哆啦A梦的任意门，回到30年前，让我妈去北京买套四合院，我觉得郭晶晶旁边那套就挺好。
最后回来聊投资本身，20年前炒房的全是投资达人，有着超乎常人的敏锐洞察力，他们理应财富自由。未来20年不炒股，跟过去20年没买房一样。任何时代躺平、发牢骚都是最容易的，只有那些不断学习持续进步的人才有可能冲破阶层的束缚。$万科A(SZ000002)$ $XD保利发(SH600048)$ $XD首开股(SH600376)$