$中国奥园(03883)$ $建业地产(00832)$ $中国海外宏洋集团(00081)$ 近几年，对地产的调控层层加码，甚至动用非市场手段（计划手段），但住房这个市场不会凭空消失，在可预见的未来，这个市场将会继续欣欣向荣，这也是行业的基石。为此，自己对感兴趣的13家公司进行了梳理，只作条理式分析，不穷尽每个数据，毕竟模糊的正确胜过精确的错误。
备注1：数据依据：汇率和股价均取自7月30日，汇率为0.8342；备注2：数据均采用各公司发布的年报，净资产直接采用公司报表净资产，不再做更深入的分析。
1、奥园：
现市值111.55亿，货值/预售=3.3，PE1.89，权益所得税比市值0.38，权益综合税比市值0.49，货值利润约273亿，是现市值的2.45倍（前期计算时有误，已经取用权益货值计算利润后又乘了权益比），融资成本 83亿，预售/融资成本=16倍，约6%的现金流成本，根据公布的约7.5-6.8%的融资利率，反推约有1200多亿的有息负债。
动态指标：5年年化和3年年化成长在60-45%之间，其中融资成本5年年化增长43%，3年年化增长57%；对应预售5年和3年年化成长分别是69%和42%；营收5年年化增长62%，3年年化增长52%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是48%和53%；分红年化5年和3年分别为增长47.5%和43.6%。
从负债到预售到营收到利润到分红，各项动态指标都非常契合。
毛估估NAV约273亿存货利润+224亿净资产=497亿元，合NAV约RMB18元/股，现价人民币约4元，有4.5倍的空间，如果未来二三年减缓拿地，现金流冲击融资成本下降，NAV价值会更高。
总体上，预售，负债，利税年化同步性较高，财报可信度高，成长性高，值得持有。
2、时代：
现市值121亿，货值/预售=2.72，PE2.46，权益所得税比市值0.25，权益综合税比市值0.31，货值利润约235亿，是现市值的1.94倍，融资成本55.68亿，预售/融资成本=18倍，约6%的现金流成本。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在38-20%之间，其中融资成本5年年化增长46%，3年年化增长43%；预售5年和3年年化成长分别是38%和34%；营收5年年化增长23%，3年年化增长18%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是28%和22.8%；分红5年年化和3年年化增长为36.8%和22.2%。
毛估NAV约235亿存货利润+225亿净资产=460亿元，合NAV约23.18元/股，现价人民币约6.1元，有3.8倍的空间。总体上，预售，负债，利税年化同步性不如奥园，原因可能是公司加大了旧改方面的开发，融资成本比预售和营收增长都快了一二十个点，亮点是旧改开始提速，毛利率能保持高位。
3、融创：
现市值784亿，货值/预售=3.77，PE2.2，权益所得税比市值0.17，权益综合税比市值0.23，货值利润约2075亿，是现市值的2.65倍，融资成本288亿，预售/融资成本=19.91。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在50-30%之间，其中融资成本5年年化增长57.87%，3年年化增长37.6%；预售5年和3年年化成长分别是50%和16.7%；营收5年年化增长58%，3年年化增长51%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是60%和48%；分红增长为年化53%和48%。
毛估NAV约2075亿存货利润+1515亿净资产=3590亿元，合NAV约76.8元/股，现价人民币约16.8元，有4.57倍的空间。总体上，预售，负债，利税年化同步性较好，但近几年结算未见明显降速，但预售开始降速。
4、宏洋
现市值127亿，货值/预售=5.68，PE2.92，权益所得税比市值0.17，权益综合税比市值0.39，货值利润约331亿，是现市值的2.59倍，融资成本13.7亿，预售/融资成本=47。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在40-20%之间，其中融资成本5年年化增长10%；预售5年和3年年化成长分别是24%和20%；营收5年年化增长21%，3年年化增长28%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是38%和51%；分红增长为5年年年化28%。
毛估NAV约331亿存货利润+290亿净资产=621亿元，合NAV约18元/股，现价人民币约3.73元，有4.8倍的空间。总体上，预售，负债，利税年化同步性较好，土储充沛，结算利润增速高于营收和预售增幅，融资成本极低，是最好的内房防守标的。
5、中骏
现市值95.45亿，货值/预售=4.11，PE2.51，权益所得税比市值0.22，权益综合税比市值0.22，货值利润约263.8亿，是现市值的2.76倍，融资成本32.5亿，预售/融资成本=31。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在40-20%之间，其中融资成本5年和3年年化增长20%；预售5年和3年年化成长分别是47%和45%；营收5年年化增长25%，3年年化增长26%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是32%和10%；分红增长为5年年年化17%。
毛估NAV约263亿存货利润+251亿净资产=514亿元，合NAV约12.17元/股，现价人民币约2.26元，有5.38倍的空间。总体上，负债，利税年化同步性较好，但预售稍有虚高，分红和利润增速下滑。
6、龙光
市值381.35亿，货值/预售=5.07，PE2.93，权益所得税比市值0.12，权益综合税比市值0.16，货值利润约918亿，是现市值的2.41倍，融资成本54亿，预售/融资成本=22。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在40左右，其中融资成本5年年化增长102%，3年年化增长29%；预售5年和3年年化成长分别是42%和40%；营收5年和3年年化增长37%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是38%和24%；分红增长为5年年年化48%和3年年化增长35%。
毛估NAV约918亿存货利润+509亿净资产=1427亿元，合NAV约25.84元/股，现价人民币约6.9元，有3.74倍的空间。总体上，预售，负债，利税年化同步性较好，近三年融资成本增速较快，土储充沛，不过总体上融资成本还处于低位。毛利率较高，估值相对较贵。
7、佳兆业
市值123亿，货值/预售=3.56，PE2.27，权益所得税比市值0.42，权益综合税比市值0.42货值利润约275亿，是现市值的2.23倍，融资成本115.25亿，预售/融资成本=9.28。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在30%左右，其中融资成本5年年化增长13%；预售5年和3年年化成长分别是29%和33%；营收5年和3年年化增长38%和19%；利润（应占）年化3年年化18%。
毛估NAV约275亿存货利润+414亿净资产=689亿元，合NAV约9.82元/股，现价人民币约元，有5.58倍的空间。
总体上，预售，负债，利税年化同步性较好，但融资成本过高。
8、美的置业
市值135亿，货值/预售=3.95，PE3.12，权益所得税比市值0.21，权益综合税比市值0.2，货值利润约289亿，是现市值的2.14倍，融资成本31亿，预售/融资成本=40。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在40%左右，其中融资成本3年年化增长26.8%；预售3年年化增长35%；营收5年和3年年化增长44%；利润（应占）年化5年和3年年化分别是61%和36%。
毛估NAV约289亿存货利润+266亿净资产=555亿元，合NAV约45元/股，现价人民币约10.3元，有4.37倍的空间。总体上，预售，负债，利税年化同步性较好。估值相对贵。
9、花样年
市值34.67亿，货值/预售=3.1，PE3.55，权益所得税比市值0.47，权益综合税比市值0.63货值利润约37.39亿，是现市值的1倍，融资成本50.34亿，预售/融资成本=9.77。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在30%左右，其中融资成本5年年化增长30%；预售5年和3年年化成长分别是43%和34%；营收5年和3年年化增长21%和30%；利润（应占）年化零增长。
毛估NAV约37亿存货利润+177亿净资产=214亿元，合NAV约3.70元/股，现价人民币约0.6元，有6.16倍的空间。
总体上，预售，负债同步，但利润未能兑现，融资成本过高，税项数据异常，怀疑利润输出，同时税负并表。
10、建业
市值42.82亿，货值/预售=2.72，PE2.38，权益所得税比市值0.42，权益综合税比市值0.66货值利润约86亿，是现市值的2.02倍，融资成本52亿，预售/融资成本=19.69。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在30%左右，其中融资成本5年和3年年化增长41%和68%；预售5年和3年年化成长分别是45%和40%；营收5年和3年年化增长28%和46%；利润（应占）年化17%和30%，分红年化增长分别为26%和47%。
毛估NAV约86亿存货利润+137亿净资产=223亿元，合NAV约7.51元/股，现价人民币约1.44元，有5.21倍的空间。
总体上，融资成本增长较快，但结算和分红近三年有提速，股息回报高，静态更低估。
11、宝龙
市值181.75亿，货值/预售=5.49，PE2.98，权益所得税比市值0.13，权益综合税比市值0.25货值利润约461亿，是现市值的2.54倍，融资成本42.75亿元，预售/融资成本=19。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在40%左右，其中融资成本5年和3年年化增长21%和28%；预售5年和3年年化成长分别是41%和57%；营收5年和3年年化增长24%和31%；利润（应占）年化22%，分红年化增长分别为36%和21%。
毛估NAV约461亿存货利润+445亿净资产=906亿元，合NAV约21.87元/股，现价人民币约1.44元，有5倍的空间。
总体上，预售均高于利税等指标，20-25%的公允成长性。
12、中南
市值174.51亿，货值/预售=2.55，PE2.46，权益所得税比市值0.15，权益综合税比市值0.27货值利润约319.68亿，是现市值的1.83倍，融资成本69亿元，预售/融资成本=32。
动态指标方面，5年年化和3年年化成长在30%左右，其中融资成本5年和3年年化增长17%和25%；预售5年和3年年化成长分别是58%和32%；营收5年和3年年化增长30%和37%；利润（应占）年化74%和124%，分红年化增长分别为79%和114%。
毛估NAV约319亿存货利润+295亿净资产=614亿元，合NAV约16元/股，现价人民币4.56元，有3.5倍的空间。
总体上，预售、利润和分红都在相对提速，土储相对不足。
13、华发
市值121亿，货值/预售=4.6，PE4.18，权益所得税比市值0.14，权益综合税比市值0.42货值利润约208亿，是现市值的1.73倍，融资成本13.58亿元，预售/融资成本=88？
动态指标方面，预售5年化增长55%；营收5年和3年年化增长43%和36%；利润（应占）年化33%和21%。
毛估NAV约208亿存货利润+153亿净资产=361亿元，合NAV约17元/股，现价人民币4.18元，有4倍的空间。