一、 地产行业周期
说到地产行业周期，我这里讨论的是大周期，大周期和这个国家的城市化率息息相关，具体不展开，说一下结果。2000年，我国的城市化率为36%，2011年的中国内地城市化率首次突破50%，达到了51.3%，2014年中国城镇化率达到54.77%，近几年每年增加一个点多。目前国家统计局有关城市化率的指标有两个，一是按照常住人口统计，我国2014年的城镇化率为54.77%；二是按照户籍人口统计，我国2014年的城镇化率是36.7%，这之间存在18.07个百分点的差距。众所周知，两亿多农民工虽然被统计为城镇人口，但由于没有城镇户籍，并没有完全享受城镇居民的福利待遇，处于所谓半城市化或不完全城市化的状态，所以实际城市化率可能介于两者之间。对标日本在70%以上城市化率的时候才出现大周期的衰退，按现在每年增长1%多的城市化增长率速度，那么至少在中国房地产行业这个整体维度来说，房地产行业发展时间至少还有10年以上。
二、 土地制度决定地价
国土资源部数据显示，2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；其中房地产用地10.75万公顷，同比下跌10.3%。但是如果从更长期的数据观察，全国房地产用地降幅惊人。2013年，全国房地产用地20万公顷，这意味着过去三年已经接近腰斩，降幅达到47%，已经连续三年下跌。包括房地产在内的国有建设用地紧张很可能会进一步加剧。此前，国土资源部公布的《全国国土规划纲要（2016—2030年）》更是显示，2030年城镇空间面积控制在11.67万平方千米左右，与2015年相比仅增长31.12%。而统计数据显示，在之前的十五年中，中国城镇建成面积增长了113%。土地供应招拍挂制度诞生的一刻就决定了将来中国城市土地稀缺垄断的特质，而由国家控制的稀缺资源——土地，价格很难出现暴跌。
三、 香港上市的内房股大幅低估
资金面：货币宽松的条件下巨量资金寻找出路，而沪港通，深港通的实现打通了连通器的两端，相当一段时间内资金必然流向地势更低的香港市场，虽然这个过程不可能一蹴而就，但趋势不可阻挡。南下的资金会寻找什么标的呢？大概率寻找容量够大，业务稳定，估值低廉的大陆公司。为什么是大陆公司？这是从我自己的体会，我会优先选择自己周围的，熟悉的公司，比较有安全感。
基本面：内房股现在处在调控期，外国主流投资者长期看跌内地房地产事业，香港上市的内房股估值那是相当的低残。举个例子，恒大地产2016年3551亿的权益销售，什么概念，按地产行业10%净利润率简单粗暴测算，大概350亿利润装兜里了，但现在总市值也才700亿人民币，如果按市盈率是2倍，2年就收回成本。就算地产小周期触顶，就算调控，这个估值也夸张了，这个估值是预期地产要崩盘，公司房子卖不出去的估值。实际上本人认为国家每次不断调控房价都是对地产商尤其是大地产商的利好，这拉长了地产大周期上行的时间跨度。总之，港股房地产公司应该是今年不错的一个机会。
四、 优中选优
从政协会曹德旺对许家印的鄙视可以看出现在房地产行业整体的不受待见，但这种不受待见也可以反映出行业预期的低迷，聪明有抱负的年轻人趋于不加入此行业也间接减少了竞争，这也预示了现有格局领跑者有保持优势的机会。调控期内，行业中有资金优势、规模优势、有特色的企业将逐渐占据更多的市场份额，行业集中度将有机会大幅提高，这从最近几年房地产行业规模门槛也能看出。优秀低估的房地产企业不少，这里，我主要说一下恒大。我把我理解的最受误解的恒大地产一些问题拿来探讨一二，权当抛砖引玉。
债务问题：恒大的负债率太高，这是受诟病最多的一个问题，但这个问题如果换个角度看可能不一样。在这个货币泛滥的年代你选择全款买房，还是贷款五成，还是用足额度贷款八成呢？相信如果可以，大家宁愿不花自己一分钱全部贷款买，空手套白狼。现在银行不但借钱给你买房买地，还借巨量的钱给你让你手里存有大量现金还利息，是不是很爽的事情？相信如果有短周期的波动发生，恒大也比同样贷款但手里没多少现金的公司撑得久的多。
资产质量的问题：最近2年中国一二线城市核心区房地产价格大幅上涨，所以很多人比较关注在这些地区拿地比较便宜的公司，这没有错。但现阶段以住宅为主的房地产是一个滚动开发，你要每年不断的拿地，不断开发，而这些核心城市核心地区土地因为热门而持续维持高位，需要持续发展的房地产公司受益其实并没有想象的大。我认为对立志长远的企业来说，一二三线城市均衡布局发展可能更为有利。事实上，在一二线城市限购限贷的情况下，由于溢出效应，一二线周边和三线城市已经有所表现，最近几个月恒大和碧桂园的销售情况也佐证了这一变化。
利息资本化问题：恒大是把利息全部资本化，和万科对比，2015年万科没有资本化的利息占三分之一。其实我觉得这个不是什么问题，无非是短期业绩和长期业绩的一个平衡问题，是把利润放在哪年的问题。这个会计处理，就像你今年销售业绩高但按会计准则得放在以后体现的问题。我关心的是带着利息费用结算时，毛利率是否会降得很低。从恒大年报来看，恒大的利息支出占恒大成本的10%少点，但2016上半年恒大的毛利率还是保持了28%左右，比万科还高一些，万科是26.3%。翻看了2家企业的销售情况，恒大15年新增土地储备均价2000，原土地储备1000，假设一半一半的比例入市土地成本1500，全带精装修价格成本1500，一年内形成销售，2016年上半年可查的销售均价为8500，土地带装修占比35%。万科2015年新增土地成本5000，假设历史土储成本平米3000（没查到数据，但由于万科土储小，可能比3000高），还是假设一半一半，土地成本每平米4000，万科绝大部分精装修，假设平均每平米成本1500，土地加装修成本为5500，2016年上半年形成销售均价1.35万元，占比40.7%，粗略推算，恒大的毛利率大致合理。按2014年利息资本化140亿，2016年估计营收2000亿，成本估计在1400亿左右，10%利息成本140亿，结算周期2年左右。总体来说，恒大各项指标大致正常，和万科比较，土储优势明显，但融资能力和财务资源则明显不如。
对于借壳的看法：我个人对于恒大借壳评价比较中性，对于现有老股东并没有享受到什么实质的益处，还有一定程度的摊薄。在港股也表想炒作的事情，控股平台的估值也不占优势。至于上A融资不知道猴年马月，大A炒得翻天估计跟港股平台控股公司关系也不会太大。战投入股条件相对苛刻，不过总体还算是利好吧。不回A也罢。
啰嗦半天，终于写完，第一次写，有点难看，大家海涵。