初步研究
摘要：
l 公司位于北京建国门外大街，香格里拉（亚洲）有限公司疑似公司实际控制人。母公司中国国际贸易中心有限公司持股近81%，香格里拉持有母公司50%的股权，中国人寿、中国中纺及中国中化等5家公司持有母公司另外50%的股权。50%对50%的股权得股东关系很好才行。
l 公司的主要业务是持有物业出租及酒店经营。
l 公司的核心资产是物业。物业是位于建国门外大街的北京商务中心区的国贸中心，公司拥有91.5万方（母公司还拥有23万方，但跟本公司无关。两者共同构成整体国贸中心115万方的物业），包括：（1）写字楼、商场、公寓（这部分自行出租，18年度出租面积61.6万方，营业额25亿元，毛利率63%），以及（2）两个酒店（委托香格里拉经营，18营业额6.6亿，毛利率只有可怜的8%）。这些物业是首都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，接待过无数国家元首，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。这些物业以历史成本法入账，18末账面价值90亿元，目前占比总资产的81%。重估值预计能到770亿元左右，对应18年近32亿元营业额的4.1%（折算率）。之所以没有用3%的折算率是因为近38%建面对应的土地是从大股东处租赁的（拥有不完全产权），另外还有21%的营业额是酒店贡献的（对应较高的折算率）。
l 公司估值。（1）以现在165亿元的市值买入中国国贸，相当于以182亿元（与165亿元的差额是公司的净负债）买入了国贸中心91.5万方的物业，均价近2万元（是不是超便宜），这些物业18年租金收入及酒店收入31.7亿元，租金回报率=31.7/182=17.4%（直接买写字楼租金回报率3%）。扣除不盈利的酒店收入，18年租金及物管收入25亿元，租金回报率=25/182=13.7%，仍很高。不过千万不要轻易期望公司市值会上升到能把租金回报率降到3%的水平，因为公司还有运营成本，利润并非100%分红，物业由公司运营而非由投资者随意处置。收租股总是存在折价的。（2）由于公司没有什么重估收入，且主要物业全部竣工并多数出租经营，租金相对稳定，所以公司更适用PE法估值，历史最低PE是05年的15倍；次低是19年5月的16.7倍；12年以来顶部估值是33-38倍PE。下一轮顶部估值能到30倍就不错了。这相当于租金对应净利润占比总市值的3.3%，而市场上买物业的估值是租金本身（而非对应的净利润）占比总价的3%。估值顶就是房子租金回报率的倒数，或者理财产品收益率。
l 公司经营的算是好生意。物业是北京CBD最优质的，管理团队经验丰富且稳定。5年平均ROE是11%，ROA是7%。净负债率是23%，资产要是重估入账的话净负债率更低。现金流也很好，5年CFO合计60亿元，是净利润的1.84倍；CFI-29亿元（物业更新改造），2001年来没有股权融资，5年累计分红是11亿元，相当于净利润的41%。历史分红率经常超50%。
l 公司的核心竞争力是：拥有核心高端物业，管理团队经验丰富且稳定，知名品牌，投资物业出租也有一定的客户粘性。
l 盈利预测方面，预计19-21年都处于增长状态，年均增长10%左右。19年公司自行预测了营业额及利润总额。预计19年净利润8.5亿元，20年9.5亿元，年均增长10%出头。20及21年增长的动力在于公寓装修后在20年重新开业，以及租金随着通胀增长。
l 公司未来属于缓慢增长或稳定增长的公司，也属于资产价值类型的公司。不属于快速增长型公司。
l 假定3年之内有一波牛市，而公司的估值能够上到30倍PE，按照21年10.3亿元的一致预期的30倍计算，总市值309亿元，较目前的165亿元有87%的上升空间。略保守假定到21年业绩年均增5%，则21年业绩9亿元，30倍PE对应270亿市值，较目前有64%的上升空间。有吸引力，虽然不算特别大。除非估值疯狂上升。
l 公司的风险：（1）长期看公司最怕的就是物业价值的下跌，所以担心对房地产的调控，虽然比开发类的受影响小的多，比非核心区物业运营商小很多。不过目前似乎看不到房价下跌的迹象。（2）另外也会受损于经济形势的严峻，这影响租金。经济已经严峻了几年了，这个影响目前趋弱了，公司判断2019年其租金及出租率将保持稳定。（3）上涨之前因为大势或者任何其他原因先跌个30%左右也有可能但不一定。