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绿城管理控股 2021 年度业绩发布会
日期：2022 年 3 月 23 日
核心数据：2021 年度，收入为 22.43 亿人民币，同比增长 23.7%；归母净利润 5.65 亿元，同比增长 31.9%；经营性现金流 5.66 亿元。经营性现金流非常接近归母净利润，说明公司现金转化率非常高，也说明公司内部经营管理非常良好。公司截至 2021 年度没有负债。经营数据方面，合约建筑面积达到 84.7 百万方，同比增长 11.3%，新拓 71.1 亿元，同比增长 22.3%，保证公司在建面积和未来存量能有较好的增长。每股收益 0.29 元，每股派息 0.2 元，派息比例接近 70%。
趋势研判：对行业充满信心。第一，房地产行业去金融化非常明显，是一个长期的过程，轻资产运营是有优势的，是符合政策方向的。第二，房地产开发主体逐渐转变为政府、国企、金融机构、资产管理公司等，但这些都属于投资类主体，他们没有主流的开发团队，所以需要轻资产运营公司。第三，正因如此，专业开发能力价值会凸显，未来中国房地产的品质需求、服务改进是主流方向。第四，我们认为行业存量空间大，虽然房地产整体趋势趋稳，但是政策利好城市更新、租赁用房建设、产业运营等城市服务，可以支撑公司形成新的增长点。
代建行业介绍：代建本质上是能力的输出，公司通过专业团队提供品牌、开发体系、共享资源，提高项目的盈利能力。因为代建公司不投资不负债，依靠专业能力获取回报，所以代建具备逆周期的特性。代建行业发展空间依然很大，十年前绿城管理主要针对中小开发商，这块占比在快速下降，而政府保障类在快速增长。国家在房地产行业推动很多新的模式，包括保障性租赁性住房。在这个过程中，绿城管理已经做到了保障类物业的第一身位。未来也会争取进入工业产业园区、空间配套等代建业务。我们认为代建未来是星辰大海。根据中指研究院，代建市场会以21.3%的速度增长，2025 年渗透率会达到 12.5%。参考欧美模式，轻资产代建占比可以达到 20-30%，若以均值 25%测算，还有 5.2 倍的成长空间。
21 年业绩亮点：1.保持行业第一身位。已经覆盖101 个城市，在建面积达44 百万方，同比增长8.7%；合同销售额 843 亿元，同比增长 13.2%；合约总建面 84.7 百万方，同比增长 11.3%。
2.公司主动调整优化客户结构，当期在建面积中，国有企业委托方占比41%，政府委托方32.3%，加上金融机构委托方的2.2%，总共超过75%的委托客户已经由原来的以中小企业委托方为主发生了巨大的变化，这是公司在21 年逆势增长的底层逻辑。去年新拓面积、新拓代建费分别同比增长21.9%、22.3%。
3.公司经营中的两个特色：公司开始从保障房物业进入城市服务领域，承接了未来社区、城市更新、共有产权房建设；进入了产业园区；进入了市政环境改造；也进入了配套、学校承建等。另外一个特色，针对遇困项目及暴雷企业，与金融机构进行业务创新，对房地产公司提供增加信用、品牌焕新、引进资本、促销售保交付。绿城作为代建方，因为绿城存在，会有金融机构愿意进来。
4.全国布局下，管理方面有压力。21年度新增设两个区域公司，完善了五大区域布局。在过程中还加强了员工培育，从文化、价值观、每个层级进行培养。
5.绿城管理基于绿城强大的品牌基因、品质基因，一直在抓产品和服务，绿城管理坚持做工地开放日，接受监督。
6.公司在政府代建、城市服务领域在不断探索和提升。去年开始开拓全国化市场，政府代建新增业务中，有 50%以上是在省外获取，今年还会加大拓展力度。
7.维持高派息，上市后持续两年65%以上的派息率，未来将持续保持高派息政策回报股东。
业绩储备：300多个项目待建和开发状态比例比较合理，有38%的代建面积存量，公司增长确定性很强。区域结构方面，长三角面积占比49.6%（主要由于政府保障物业大部分于省内，未来占比会下降）。若按可售物业分，在长三角、珠三角、环渤海经济圈，分别有20%以上的可售货值，比较均匀，唯一不足的是目前在成渝城市圈储备项目尚不足。接下去会大力扩展西南、长江中游城市群的代建项目，在核心的经济圈获得更大发展空间。
业务发展：在绿城中国战略指引下，绿城管理提出3 加3 业务模式，分别是三个代建主业及按个配套服务。三个代建主业分别是政府代建、商业代建（正对国有企业、中小企业）、资方代建（为金融机构、资产管理公司提供服务，依然是轻资产代建）；三个配套服务分别为金融服务、产城服务、产业链服务。
政府代建方面，绿城管理是中国最大的政府代建运营商，在手订单有
3400 万方，在建面积超过2600 万方。
商业代建方面，历史上是收入占比最大的板块，客户结构、收入结构发生变化。2021
年，地方国企拿地占比在快速提升，公司客群从民企转变为国企、央企。在这个过程中，公司需要开拓新的业务，因为与国有企业合作有招拍挂流程、合规性要求，商业代建在做变化。
资方代建方面，包括政府保障性住房的热点，同时也在做资产处置（不良项目），公司会择优不是所有不良项目都做，对遇困项目提供疏困方案、整合资方资源。我们坚持做这块是对未来趋势的判断，我们认为未来政府主导下的保障性住房会成为趋势，这是新加坡模式；未来也会出现金融机构如地产股权投资基金等主导下投资与开发相分离的模式，这是欧美模式，更市场化的模式。
金融服务方面：公司目前逐渐与头部金融机构成立
SPV 公司，是轻资产属性公司，针对业务进行导流，针对不良资产进行前期研判，针对遇困项目出具疏困方案，根据方案去外部引进金融资源，投到具体项目中去。在这个过程中绿城管理依然是提供品牌、提供代建服务，以核心管理能力赚取费用。
产城服务方面：公司未来向前端一级开发提供服务，完成价值、土地整理；代建完成后还需要向第三级的运营这块转化。去年开始已经开始进入一些产业园区的运营。
产业链服务：主要是产业链上下游的收并购及孵化，目前已经有6 家设计院，3家咨询/商业运营公司，2 家造价/市政类公司。这些公司在陆续开展业务，第一方面是代建的补充，也是为代建服务进行导流。设计院去年已经实现了3600 万的净利润。未来还会加大孵化力度、加大供应链的整合力度。
绿城管理的核心优势：1.强大的主体信用和品牌优势；2.团队经验丰富，知识体系丰富；3.供应链建设能力
财务：收入 2243 百万元，同比增长 23.7%；毛利 1041 百万元，同比增长 20.2%；持续性经营业务净利润571 百万元，同比增长40%。收入结构方面，政府代建收入快速增长，占比达25.5%。成本结构方面，主要包括人力资源成本、服务成本、办公费差旅等，2021年人力资源成本22%（较20 年占比有一定下降，在人力资源成本的控制带来了利润率的增长），服务成本占25%（对合伙企业支付的费用，历史上看服务成本非常稳定）。
问答环节：
请问对中国房地产未来发展的看法，以及对公司代建业务的影响？
第一，我认为房地产是支柱行业。去年年底行业下行时，很多政府官员都会来我们公司进行土地推荐，也。房地产对民生关系非常重大，判断行业整体稳定。开发规模到去年年底达到18 万亿的规模后，我判断可能会有回落，但是还是会保持相对比较大的基数。第二，趋势方面，房地产企业主要比拼融资成本、投资能力、操盘效率、产品品质、服务水平。第三，行业去金融化的背景下，轻资产开发模式是比较好的选择，未来会有更多头部企业进入代建领域，竞争也会更加激烈。第四，绿城管理有先发优势、龙头优势，已经完成了全国化布局，业务模式多元、客户结构多元，有充分的竞争优势，能保持行业第一身位。
公司业务结构不断变化，请问公司未来业务结构及收入预期？
上周刘鹤表示支持房地产向新发展转型，我们认为这是一个重要的信号，是未来房地产行业发展的转折点。未来会出现以政府主导的保障性租赁住房建设、股权类基金主导的市场化建设，这两个模式都是投资与开发相分离的，都是需要代建专业公司去承接的。第一，我们会保持政府代建增长，未来可能是主流的开发模式，会继续加大拓展力度，走出浙江，做更多业务类型，做城市建设等；第二，中国商品房市场判断，规模会保持稳中有降，国央企成为拿地主体，有很多资源和金融优势。公司会提高商业代建合作要求，提高竣工门槛，重点拓展与国有公司、城投公司进行合作。第三，资方代建安排，目前要解决遇困项目，未来会更多为地产类股权类基金服务，甚至可能会作为主流业务进行发展。未来业务结构：商业代建保持50%收入占比，政府代建增加到30%以上，资方代建达到20%的占比。后台财务测算，可以保持毛利和净利水平。
行业景气度向上，现阶段也出现资方代建可以拓展。在更广阔的行业空间里，未来订单增速会更快吗？公司人员储备是否与过去不同，如何在队伍建设方面适应更新的业务模式？
行业景气度在上升，我们认为现在是代建的黄金时代。在这个过程中，资方代建是未来的方向，需要提前占位。目前解决遇困项目，未来是投资项目，是主动的投资行为，那时赛道会更长。做好资方代建是不容易的，需要专业知识和人才储备，这方面需要外部引进。第二，需要重构项目筛选标准，不是所有金融机构推出的项目都能做，是有管理边界的。公司会优选品质端、设计端等都是可控的。最后要判断介入管理后，能确认交付，实现盈利的。第三，对开发过程的风控进行重构，金融机构是风险偏好型的，代建是风险厌恶型的，所以会有冲突点，需要风险进行平衡控制。资方代建业务需要从认知、团队、项目决策、风险控制、信息化工学应用等各方面做出改变。我们会努力做出改变，但是资方代建也需要看政策变化，跟随、稍微超前政策。
绿城对品质非常重视，现在要增加区域公司管理层，会不会影响品质与效率？
管理集团项目个数、规模已经很大，管控出现了压力。作为全国化布局的公司，成立区域公司已经成为必要，重心下移是全国化布局必须要面对的问题。这样做的目的，是为了更好确保品质，深耕区域管理，提升决策效率，是深思熟虑后决定的。集团已经对区域公司进行五年管控，已经有五年经验。下放权限必须与所有管控架构、管控能力、品质管控要求相匹配。集团会把更多的精力放在产品的研发和产品力的提升上面。实现区域管控以后，管控的效能提高、品质会提升。在绿城中国“品质为先，兼顾其他”战略下，公司依然会把品质放在首位，坚持长期主义，同时在确保产品品质的前提下，为委托方提供更高效的服务，为业主提供更高性价比的产品。
绿城管理如何保持竞争优势？我们注意到公司收购浙江熵里，未来还会有这类收购计划吗？
作为行业龙头企业是有压力的，很多头部企业开始在做轻资产代建，证明了我们走在正确的道路上，并且提前了十年。为了保持这个身位，我们要继续创新。针对目前存量和发展态势，可以保持公司归母净利润提升30%以上。我们尝试在更大的范围推广代建模式，在去年5 月公司组建了轻资产联盟，绿城管理与5 家优秀代建公司组建的平台，市占率加起来约50%。今年还会吸收、整合更多上下游的企业，构建更大的轻资产平台、生态圈。我们认为有机会改变中国房地产开发模式，为行业带来新的亮点。我们在一月份收购浙江熵里，获取了熵里的优秀团队，是更长远的能力补强。绿城也为他们提供了品牌、信用背书，是共赢的安排。公司未来也会继续寻找这样的收并购的机会。
绿城中国有期权计划、共赢机制，请问公司未来激励机制的安排？
轻资产运营公司需要特别关注激励。绿城管理原来就有基层激励机制，一线代建团队激励直接与代建费挂钩；区域公司激励与项目拓展、经营结果、代建费用收取相关；集团公司本级与利润相关。上市之后，公司根据资本市场规则实施了比较小的股权激励方案。绿城中国管理层也多次讨论过激励方案，包括与母公司中交进行过数次上报。今年会研究更大范围的激励，更长期、更紧密的期权激励计划，相信在2022 年会有明确的落地计划。