大家早上好啊，我们先来简单回顾下上周的行情，上周五沪指涨0.54%，深成指涨0.6%，创业板指涨0.06%。上全市场超4300只个股上涨。沪深两市成交额9445亿，较上个交易日缩量627亿，成交金额跌破万亿。北向资金全天净买入103.26亿，其中沪股通净买入67.92亿元，深股通净买入35.34亿元。
这个周末和原来做地产投拓的朋友吃饭，加上最近市场对万科的关注度比较高，于是多聊了些东西，和大家分享分享，我也不知道哪些能说哪些不能说，大家且看且珍惜吧。
首先是万科到底是不是国企，算不算有编制？
万科的第一大股东为深圳市地铁集团有限公司，持有万科27.18%股权，而深地铁的大股东和实际控制人为深圳市国资委。但是万科与传统国企又有不一样的地方，在于其管理团队可能是最主要的核心资产。主要创始人王石，以及万科现任董事长郁亮，打造了一套万科独有的管理制度和管理团队。为什么要关注这个，因为对于投资者来说，尤其是债市，他们更喜欢国企成色更纯的发行人。如果万科是一家明确的国企，那么他现在所有融资可能都不是问题；如果万科是一家民企，那么就可能就和“恒碧融“三兄弟一样，出现债务展期或者违约的情况。
3月15日晚间，万科发布公告称，深圳市地铁集团有限公司近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%份额。目前，中金印力消费REIT尚在募集期，首次发行拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率达到99.2%，估值为人民币39.59亿元，募集份额总额为10亿份。按此节点数据计算，深铁集团将买入3亿份，认购金额将超11亿元。这或许是一个好的信号，万科在深圳国资委的优先级还是比较高的。
第二个问题是万科现在到底有多少钱？
从万科的资产负债表上来看，截止去年三季度数据显示有1.65万亿资产，1.24万亿负债，资产中50%的资产是存货，合计8147亿，可以简单理解为没卖出去的房子。货币资金1037亿，但是据业内人士透露，房地产公司的货币资金目前很多都在项目的专户上，不是随意能调配的。目前数据上看年内万科共有101.8亿海外债到期、有73亿国内信用债到期，合计今年的还有到期债务规模170多亿。但是实际情况可能比这个复杂的多，毕竟资产可能是虚的，但是债务是刚性的。
万科为何这波陷入暴风眼？
2月28日左右，重要会议之前，未经证实的网络消息开始流传，据说是郁亮带着高管去和保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期不过，随后新华资产3月3日发布“公开声明”称上述消息不实，周一市场上万科遭遇股债双杀，3月8日，万科发布一份自愿性公告，提前偿还3月11日到期的6.3亿美元，利率为5.35%的债务，给市场以信心。
3月11日晚间，评级机构穆迪宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级。同时，下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。简单翻译，就是差不多LJ级。
3月12日午间，有消息称，有12家商业银行（工行牵头）正在筹集高达800亿元（按当天汇率计算为115亿美元）的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。午后万科债券拉升，股价大涨。但是据传保险机构态度比较保守。
3月13日保险股重挫，市场部分解读为化债压力影响。上周最后三个交易日，万科股债继续下挫。
能挺过去吗？
聊到这里，其实有点深水区了，实际上今年住建部就说“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”说白了，就是化债里面市场化一部分，但是市场化到什么程度，像万科这样的优等生最后如何呢？万科现在出现这种状况，其实核心在于现在销售端出现了比较大的问题。今年2月，万科实现销售金额140亿元，同比下跌54%；首两个月销售额335亿元，同比下跌43%。根据查到的数据估算万科每月的刚性支出大约介于450亿至500亿元之间，万科的资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下，所以只要月销售额在所以你们知道现在是什么状况了吗。
实际上2月9日，万科就出售上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.838亿元。这个资产是个非常优质的资产，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平。据截至2024年1月底的最新估值报告，该物业估值为人民币70.60亿元，万科此次折让约26.3%的价格出售。当初看到这条消息的时候我就想到了当年的万达。
回到市场上，这几年其实投资有个很明显的特征，就是出lei的公司越来越多了，药明？万科？你说这些公司不算是优质公司吗？不是优质资产吗？至于为什么这样，各种各样的原因都有，我不展开说了，我就说说如何规避。其实对于很多投资者来说，尤其是散户，想买优质资产的可以直接选择$中证A50ETF指数基金(SH560350)$ ，这个是跟踪最近上的那个中证A50指数的，里面都是我们各行各业的龙头，无论从行业竞争力还是股息率上，都是很优质的。而且这个产品的发行方是唯一一家外资公募，这个里面还有个强制分红的机制，即每季度最后一个交易日ETF相对标的指数的超额收益率为正时，会强制分红，收益分配比例不低于超额收益率的60%。有兴趣的小伙伴可以关注一下。