由万科增发想起

$万科A(SZ000002)$ 以每股净资产约５折增发，万科高层当然不可能预见不到这种行为对信誉的严重伤害。所以，万科到了为“活下去”不顾一切的境地了？这还是地产上市公司中财报看上去最健康的。

19年在$新城控股(SH601155)$ 董事长事件后曾低位重仓介入，持有到50以上仍看好其逻辑：以综合体配套为条件谈判获取低价宅地，以综合体配套建设提升宅地价值获取超额利润，以低成本综合体建设与运营随区域成熟获取持续增长的营运利润。

以新城当时基本面，它在地产股当中有相对较高的估值，应当就是这个逻辑在支撑它。但是它摆脱不了地产高杠杆运营的致命弱点。高杠杆必然高资金成本，综合体回收期长必然占用大量资金，为了游戏继续，现金流被放在比利润更重要的位置上。为了获取现金流亏损都要争有现金流的地！但是所有的技巧在三条红线和地产下行预期导致的销售急冻面前都不值一提！２１Ｑ３季报后，正是看到正在逼近的现金流危机，我在约36位置清仓，远离地产。持有2年，盈利由高峰时80%缩水至低于30%。之后就是地产全行业的现金流危机及不断的爆雷、违约与烂尾。

几点思索：

经营者在面对问题解决问题时，做决策的大前提是当前游戏继续。往往以短期生存为目标而无力顾及对长期机体健康的关注，甚至为大股东利益损害企业长期利益！地产企业在爆雷前高息货款、大量拍地、巨额分红、大折扣卖期房、以庞氏骗局手法裹挟大量社会资源进入。回看这些，不是正常理性经营行为，而是明知无法持续经营后为一已私利的最后疯狂。恒大、泰和、阳光城……资本市场是理性的，早早在它还光鲜的时候就给了底估值！

高杠杆企业因为本身的脆弱性更需要包装自己以维持外部人的信心，他们更有动机及压力去打扮一份看上去光鲜的报表，但专业的投资机构并不好骗，当出现问题时，即使报表不体现也无法避免被市场给予更底的估值。自以为看的懂报表的散户要质疑比同行业更底估值合理性需慎之又慎，这是对我自己的警诫！