谢谢66元，来雪球第1次有这么大的红包提问，诚惶诚恐，我很重视，在昨天的简单帖子里今天进一步展开谈谈华夏幸福，不推荐股票，仅供你参考交流：
$华夏幸福(SH600340)$ 从30多元的高点跌到现在7块多，其中他越来越严重的债务问题是目前最核心的问题。
我对债务这一块不太了解，但我查了一些新闻，关键信息给你汇总如下：
到目前为止，华夏幸福是爆发危机里规模最大的一家房企。它不仅对债券市场产生了巨大影响，也波及了环京多个城市。2021年内华夏幸福还有千亿债务压顶。
华夏幸福该重组计划中，对于债券的延展期请求可能在3-5年之间，而银行贷款将会请求更久的展期。
华夏幸福有息负债规模大，涉及机构多、债务类型复杂，危机化解稍有不慎将爆发系列重大风险。
华夏幸福老总王文学当面向河北省委省政府、廊坊市委政府相关领导汇报了公司的具体情况，寻求政府支持。王文学的求助得到了政府高度重视，立即成立协调指导小组，中国人民银行及中国银保监会、中国证监会等金融监管部门高度关注华夏幸福的流动性问题，开展了大量指导协调工作。平安和工行牵头成立的债委会。
王文学表示，我们不仅仅是个经济问题，还是个金融问题，还是个政治问题，又在环北京，所以政府这么关注。
华夏幸福的危机与海航的破产启示，海航的破灭还真不是航空问题。资本市场上长袖善舞一度是人们对海航模式的惊叹，从1000万的启动资金到总资产1.5万亿，海航只用了22年，背后的秘密就是高杠杆扩张，不断的买买买，不断的融融融。我曾经接触过海航的一个资产包，很讶异其中在北京绝好位置的写字楼居然长期空置，还是内行人跟我讲解才勉强理解，原来人家只要有不断新的杠杆替换，才不会在乎那点可怜的经营现金流！可惜，其兴也勃，其亡也忽，从巅峰到清零，仅仅两年，一切就都灰飞烟灭！
华夏幸福和海航，人有多大胆，地有多大产，只要资产价值在不断上涨，用杠杆收购来买买买，从而实现资产的不断扩张，就是上策！上等人玩资本，下等人被资本玩。所以他们会不约而同走上资本扩张之路。
据第三方研究机构克而瑞统计数据显示，2018年、2019年及2020年上半年，华夏幸福的合同销售额分别为1680亿元、1432亿元和395亿元，同比增速分别为8.97%、-14.76%和-38.28%，已经从TOP10的位置，一路跌到行业第40名。甚至本财年结束后，华夏幸福还能否继续待在千亿阵营，尚未可知。业内评价，这是一家最不像房企的房企。
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以上是我汇总的一些华夏幸福债务问题引发的新闻报道，接下来开始我自己对华夏幸福的价值分析，一些浅见供参考：
①段永平说巴菲特告诉他，成功投资第一是看商业模式，恰好我最近在进一步学习商业模式分析，先谈商业模式吧：
华夏幸福是做房地产开发生意，他的开发范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
华夏幸福商业模式链条中，都出现了同一个最重要的对象：政府。
一级开发：需要他自己先垫钱做完找政府结账，
二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，
园区招商落地返还也要找政府拿钱。
我对房地产这门生意一直比较远离，后面我会谈到原因，但是现在可以说，我没有看到其他房地产公司里面夹杂了那么多跟政府的来往。
只要一个商业模式链条中涉及到了政府，毫无疑问，政府的话语权高于任何企业。
我在网上去搜了一下华夏幸福的公司官网，点进去看了他的业务板块分为4个成员：政府——管委会——社会机构——华夏幸福。虽然我看过很多商业模式，但是我是第1次看到“管委会”和“社会机构”这两个名词在商业模式里面出现。
我查了一下华夏幸福的“应收票据及应收账款”的财务数据——从十年前2010年开始（我抹掉小数点以后数字），1992万，3亿，14亿，17亿，51亿，71亿，95亿，189亿，344亿，468亿。这种应收款增长速度，嗯，牛逼，这就是生意链条里有政府在其中的风险（我不是说政府不给钱哈，但，什么时候给？一次性给还是分100次给？哪个企业说得清？！）
再说支撑华夏幸福这种商业模式的资本来源：
我查了华夏幸福最近的年报2019年，他总负债是3841亿，股东权益只有736亿，换言之华夏幸福他的资本来源84%靠各种负债搞来的。我进一步查，总负债3841亿中短期内要还的负债（流动负债）就高达2653，占比70%，这么高的有息负债简直就是高风险生意。总结一下就是，他做生意的钱来自于到处借钱，他没有能力借长期性质的钱，只能借数额庞大的中短期性质的负债。
整个房地产生意模式的特点都是：周期长，收益慢，投资大。我手动算了一下，华夏幸福一个周期大概1500天左右，挣21%；万科大概是1600天左右挣20%。你觉得房地产这个盈利模式好吗？恰好春节之前我在另一个帖子里面算过茅台，茅台一个周期大概是1300天左右，但是茅台他能挣70%的利润，3倍以上于房地产。
结合上面应收账款的特征，华夏幸福是标准的两边挨耳光的生意，既不容易收款，周期又长，又面临巨大的负债压力——难生意，特别是华夏幸福这种模式，也是复杂生意。
再来看华夏幸福的盈利能力，你昨天提到说它的盈利能力和质地都不错，上面我已经分析了它的质地风险，现在我们看盈利能力。
2019年加权ROE为35%，初看以为很牛啊，但是拆解他的ROE可以知道他的权益乘数超过了6，剔除杠杆效应，他的真实盈利能力只有3%多一点，类似存银行赚利息。
所以说到底，本质上房地产行业商业模式赚钱靠的的就是杠杆，如果没有杠杆，百分之三点几的回报率，没有一个人愿意去做这苦逼生意，又苦逼周期又长。茅台只用了1.2的杠杆就有33%的ROE，他不香吗？！
另外房地产生意本质上说它是项目订单型，他要做完这个项目就要接着去找下一批项目。这种生意他拿项目的成本会越来越高，因为土地的价格不会越来越便宜，而且你容易遇到没有项目的时候怎么办？所以房地产生意它本身也是周期性的生意，而且对于经济出现大的问题显得会很脆弱。
上个月我看到有大V说房地产行业也是一个永续生意。这是我第1次看到有人这样说，第一反应是我觉得他是在胡说，后来我想了想，也许他应该说的是房地产开发生意不是永续性的，但是房地产行业里面的物业生意这一块他能做到永续，如果是这样。我比较认同。
因为现在的城市化率已经很高，至于天花板在什么位置，现在争论也比较大，但是主流的看法是天花板已经不高了，也就是开发业务这一块的房地产永续性是要打个问号。但是物业这一块他可以一直做下去，因为物业需求目前来看是能够永续的（有什么解决方案可以替代物业服务？）
而华夏幸福的业务板块最大头还是在开发这一块，所以他的商业模式能够做多久是个问题。
对于资本密集、高杠杆的地产行业来说，资金的重要性不言而喻，尤其是当前“三道红线”的新政策环境之下。从行业环境看，因为国家出台了三道红线的制度，对整个行业都产生了很大影响，导致房地产的景气度大跌。从上面的分析看，华夏幸福肯定属于踩红线的。
从他经营现金流看，近3年越负越多，2019年报更是—318亿经营现金流，他资金链真的太紧张了，综合上面看，爆雷不是意外。
所有做高杠杆生意的都对资本结构和自己的资金实力要求非常高。
（以上是我初步从商业模式角度简单谈的，但是我最近才开始学商业模式分析，只能提取关键点来谈谈，以后可以更详细）
②成长性分析：
我查了一下基本资料，1998年成立，2011年A股上市，行业收入排名跌到40＋名。
从他的扣非利润增速看，2019年及以前都能保持在20%＋以上的增速，同期ROE也长期稳定在30%＋，初看属于稳健增长型，但正如在商业模式那几段说的，他的成长方式激进，应收款的周转天数越拖越长，现金流持续为负，这不是一个健康的成长方式。
整个房地产行业处于一个成熟期，成熟期通常是存量市场，在存量市场的博弈当中，比拼的是每个房地产公司的自身实力，而华夏幸福显然无法进入头部的房地产公司行列，这或许就是他应收款越来越收不上来，周转越来越慢，现金流越来越差，负债越来越多，他或许是想用这种方式去抢占存量市场。这种手段在行业景气度比较好的时候问题不大，甚至能帮助自己快速成长，但是一旦行业的景气度或者政策出现了风吹草动，反手就可以把华夏幸福这条船给掀翻——这就是常在河边走，哪有不失足，出来混的总是要还。
③竞争优势
华夏幸福有竞争优势吗？我把竞争优势分别用来套华夏幸福，我认为华夏幸福并没有明显的竞争优势。既然华夏幸福没有明显的持续竞争优势，那么他那么高的超额收益的来源是什么？
我个人觉得是他前些年还算顺风顺水时的行业景气度和自身高效的运行能力。
行业的景气度是阳光普照在全行业各个房地产公司身上，这也是那些周期股的行业里面垃圾公司都能暴涨的原因，因为行业景气度就像水涨船高那个道理一样，不是华夏幸福牛，而是大家都受益。
而华夏幸福的高效运营能力就体现在那时他野蛮成长，高风险增长。就像他老总现在在面对债务问题时说的那些年，华夏幸福扩张太过激进，只顾横冲直撞扩张，没有想到如今的局面。
上面分析了华夏幸福的超额收益来自于杠杆，杠杆里面占绝大多数的是有息负债，如果华夏幸福有实力有地位，他根本不用借那么多有息负债来扩张，它只需要产业链上面两头吃就可以，但是他做不到，因为它没有明显的竞争优势。
如今，房地产受制于一些政策限制，景气度不如以前，而华夏自己现在受困于债务问题，面临被重组的局面，高效运行也救不了他。
④外部环境分析
从华夏幸福的官网显示，它的业务是两块产业新城和商业地产，所以华夏幸福所走的路跟传统意义上的房地产并不相同。传统的房地产属于to C的生意（卖给个人消费者），但是华夏幸福应该是属于to B的生意（服务其他商业）。
通常来说，根据我的阅历，to B的生意更难做，周期性更明显，另外一个例子就是万达商业也并没有做到那么容易。我对to B的生意属性并没有很深的认知，这一块我就不乱说（其实我也不太喜欢to B生意了）
从供给端环境来看，因为房地产行业本身就进入到了存量博弈的阶段，所以现在的格局都比较清楚，第一梯队第二梯队第三梯队明显。整体来看，要说房地产行业有很多巨头，但是大家的市占率都比较低，看着就是一个分散性的行业，有集中度提高的预期。要说可以憧憬着集中度提高的大逻辑吧，但是从上面商业模式角度看，这又是一个不太好的商业模式生意（高杠杆，周期性，收益慢）。或许我个人认为集中度能提升，与其把对手干死，来得更快的也许是并购别人。但并购又是在高风险之上增加更高的风险。
华夏幸福的货币资金虽然还有300多亿，占比7%以上但是进一步看货币资金里基本都是“受限制货币资金”，真正能自由使用的只有很少一部分。
⑤估值定价思考
房地产高杠杆型生意以及项目型的属性，就让房地产公司的估值不会高，只会折价，估值扩张的幅度不会大。
其实不只是房地产这种生意是折价，跟他类似的另外几个高风险性的生意也有折价的特点，比如银行保险，还有我去年在思考了一下下的复星国际。估值低是对这类高风险投资的自我保护。
而影响股价的另外一端业绩，上面也说了他的项目订单型的属性，让他的业绩很难说长期是复利积累的，特别是对于华夏幸福这种不是龙头房地产公司，本身自己就比较一般的，无论是外部的经营环境还是内部的经营情况出现一点问题，就非常容易一把就把它报表上面的业绩给抹掉。
我经常听到某个周期性的公司，一年就亏掉了前面多少年的利润，这就是没办法复利积累。政府高层现在在讨论对华夏幸福进行重组，被重组了还谈什么复利积累。
我注意到无论是美国还是A股30年的历史，没有房地产公司是长期大牛股——历史因素造成的那种情况除外，比如说像万科上市太早太早，出生在野蛮生长的那个时代。
另外我还想说一点，经常有人提到长期投资打死不卖举例万科最早的个人股东刘元生老先生，但是他们却不愿意说清楚，刘元生当时是看好王石这个人，而不是万科这家公司，而且刘元生是买的主要是原始股。
几十年长期定价一定是市场正确的，这也说明长期看房地产生意本质上给股东创造的价值的积累性不那么让人放心。我们怎么放心？几十年漫长的岁月，大大小小十几次经济和金融危机，你敢超长期投资房地产公司吗？相比刘元生长期持有万科的传奇，我更愿意学习的是片仔癀的最长个人股东王富济老先生。
再从现在很流行的绝对估值法DC F来看。房地产开发生意真的有永续期？？？即使有，最远的平稳期该怎么估值？
所以总的来说，我对房地产公司没有什么兴趣，因为从生意类型上说它时刻处在资金链紧张，需要时刻盯紧的状态，也属于比其他行业资本结构更脆弱的生意，而且容不得房地产公司经营出现大问题，连锁反应不是没有。
综合起来看，所以我现在明白为什么很多投资业绩很好的前辈会说——在房地产行业里面最值得长期投资的是万科，因为万科才是最稳健的，无论是财务报表上，还是经营风格上，还是高管团队上，都是足够稳，或许这种稳健才是万科团队明白房地产这生意的本质。
现在再回忆起万科老总郁亮某一年说的万科的目标是“活下去”，我怎么感觉房地产公司经常都在提活下去，坚持下去等风险名词呢。或许这就是房地产生意的本质——风险投资。
以上这么多分析只是我个人的一点浅见，而且是站在长期投资的角度，整体来看，华夏幸福的基本面肯定是风险远大于机会，如果是觉得华夏幸福跌幅这么巨大，像博反弹之类的交易机会，那就是另外的思路，我并不擅长。
华夏幸福的估值指标，动态PE2.8，静态1.9，PB0.57——是不是绝对便宜？不一定，结合基本面现状，往前一步是“价值陷阱”（被重组），往后一步是“绝地反击”。海航破产，雨润清算，华夏幸福成立债务委员会——如果赌对了，这是一个超高赔率的交易机会，如果赌错了，就等着被破产清算吧。
如果是前几年市场的游资，非常喜欢炒作这种重组股，但是如果是现在的市场资金性质，重组股已经没有那么受欢迎。
芒格说投资分3种，容易的，太难的，搞不清楚的。华夏幸福属于哪一类呢？！
$上证指数(SH000001)$ $万科A(SZ000002)$

你提问的这个大v, 把评论都关了，呵呵，有意思。本来我是打算回在他那一大堆下面的。其实真没必要写这么长，核心就是几年前开始的所谓“三年百城计划”。从一个固安的成功，是否能复制到全国，特别是华北，是值得打个问号的。然后现状就是很多产业园都没搞起来。没搞起来的话，那政府承诺的税收回报自然也就遥遥无期了。依托产业园的孔雀城自然也就不好卖了。现金流一塌糊涂，本来通过借新还旧还可以维持，三道红线一来，彻底趴窝。

他真的懂华夏幸福吗？很长，然而也就只有个很长了

钱多没事干了啊

负债里边没有预收账款吗？他连这都不知道。
借钱就是没有地位和能力?万科还借了2000多亿呢，保利也是2000多亿，恒大更是8000多亿。对地产一点都不了解，就敢随便评论，你这66块钱真是亏死了，还不如喂狗。
华夏最大的问题是发展的区域太过集中，又受到的管制比较多。政府还钱能力差，资金跟不上规模扩张。
经营的确太激进了。激进的房企，就怕融不到钱。
如果没有首都利益的最大化，企业还是很不错的企业，至少我自己居住过的固安，看过的溧水，斗门，梁溪都很不错。据说嘉善也很强。光这四个园区经营好了，就稳稳的可以值1000亿市值。奈何老板扩张太快，大量的低效园区，又大搞商业地产，拖垮了现金流。

虽然说的很多，但是都是在瞎说

诚意满满，但逻辑性还是欠一点，看得我头疼

写的非常好

技术博反弹今天盘尾才能进场，这也只是超短线行为