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@肖恩她爹 行家一出手，就知有没有，专业。[很赞]
我补充一点德国房产市场的现状和风险，供参考。
首先说一下我买vonovia的动机。由于德国经济还不错以及实际的负利率（房贷利率在0.8-2之间，取决于贷款时间，信用数据，以及是否锁定利率），德国的房产价格已经连涨了快10年了，尤其2020年疫情开始后的大放水导致了各个热门市场的房价飙升。但是投资房产会产生很高的交易成本（买房10%至15%，10年内买房获利要交税），持有成本也非常高（维修基金，房产税，保险，等），此外由于德国对租户的保护非常完善，房租很难涨价（这点也会影响reits的收益），且租户也非常强势，导致潜在管理成本很高。因此我选择用reits来部分替代不动产投资。
对比美国房产市场，德国房产市场可能更像国内，年轻人会进入大城市寻找教育和工作机会（很多大学在大城市市区。很多startup也在大城市，这点和以前不太一样。），年轻人也喜欢住在市区（疫情后有改变，但郊区的公寓价格依然涨幅没有市区大，郊区涨幅大的是别墅。），所以市区的房价涨幅非常夸张。以柏林为例（好的区涨幅更夸张）：
但德国的房产也存在风险，尤其对房产信托。
vonovia的2021半年报里说他们在柏林的平均租金是7.03，但实际当前柏林房租的市价是在13欧至15欧左右，而且市场是完全的供不应求，住房短缺一直是个很大的问题。在这种市场环境下导致vonovia房租低的原因主要是德国的租户保护法律。德国对租户保护非常完善，所以很多租户在一个公寓里会住几十年甚至是一辈子，租金的涨幅由于法律限制会远远低于市场租金的涨幅。比如我的同事两口子租住一间120平的房子，市价可能要1800欧一月，但由于他们租的很早，现在每月仅仅支付600欧的房租，我问过他们，他们表示宁愿空着交物业费也不会退租。这直接导致了几个问题，真正有需求的人找不到房子，有房子的房东会非常挑房客，以及由于市场空房少房租飙升。租不到房子的人会有极大的怒火，政府无能解决这个问题就会把怒火引向控制大量房源的房产信托，这也就是去年柏林市政府强推租金帽政策（根据房子建成年代，制定租金上限，比如70年落成的公寓每平米不能超过9欧）的导火索。但这个政策被联邦法院判决违宪，然后柏林市政府的骚操作来了，斥资24亿欧元从Vonovia 和 Deutsche Wohnen购买了14,750 套公寓，我认为这对房产信托是利好，因为市场并没有增加供应，这个操作完全不能控制租金（我不明白为什么有这钱不修新的公寓以增加供应量，柏林有大片土地闲置。）。至此柏林市政府控制了 355,000 套住宅，约占 167 万套出租公寓的五分之一，vonovia+Deutsche Wohnen控制了大约14万套住宅。
去年柏林举行了一次公投，超过一半的人（100万+）要求政府征收Vonovia 和 Deutsche Wohnen的房产以降低房租.......
vonovia对自己的房产估值也很有意思，柏林的房产估值为2888欧/平米，汉堡居然更低2591欧/平米，慕尼黑3,911欧/平米，这个价格基本上是不可能的。柏林均价5000至6000，新房10000以上，汉堡慕尼黑旧房也应该是8000-10000+。这点用处不大，仅供参考，毕竟公司没法按市价把房子卖给政府。
还有一个风险就是欧元区利率的上行，毕竟便宜资金用久了，利率一旦起来了还是会有影响。
除去以上政策，民意风险，vonovia这种估值低（股价和资产），管理成本低（相对个人房东）的房产信托还是有投资价值的。
看来都是同道中人啊，我也是把一些高质量的三重净租赁和公寓类REITS当成收益比较稳定的基金来看待，以后如果在股市中有盈利，争取把50%的盈利都买成这些类型的REITS，规模大比自己买房安全得多，同时也省心，有一批专业人士帮你管理，长期收益也不会差，像$埃塞克斯信托(ESS)$、艾格里不动产(ADC) 这些优质REITS，长期回报都是能够跑赢$标普500指数(.INX)$ 的。加拿大的算好的了，欧洲的公寓REITS距疫情情水平还有点远，只有美国的同行已经远远超过疫情前水平了。
资产回收本来就是REITS总体回报的一部分，我记得美国的$公平住屋(EQR)$ 曾经有一年将不符合质量和收益目标的大量公寓楼卖给私募股权投资基金，然后把所得一次性全部返还给投资者。从这次VONOVIA 为了筹集收购资金卖资产给市政来看，欧洲在这方面的政策限制确实比美国多一些，尤其是卖的公寓中很多有长约的，卖不上价（当然，这次VNA处置的资产，很多也是以前从市政低价买来的）。
今年打算将一套出租房处置掉，全部拿来买欧洲的REITS，跟着@prophetxu 兄当欧洲隐形房东，也不用担心欧元与美元的汇率问题。这套房子本来去年8月到期的（五年期），去年5月通知房客不续约，结果房客说她还要续约一年：根据2020年11月份出的法规，疫情期间租约到期的，如果房客还要接着住，房东必须无条件续约[滴汗]。希望今年能够乘着这两年房价大涨顺利出售掉（持有5年，才增值了20%不到）。
谢谢@prophetxu 兄！经你多次提醒，昨天抽空看了一下vonovia，不仅公司质地不错，当前价格还也颇具吸引力。
1）穆迪A-/标普BBB+信用评级，是我看到的欧洲REITS及准REITS中最高的，不知道是否还有其它更高评级的？LTV保持在45%以下，很稳！
2）不考虑2015年大并购影响，仅从2016年起至2020年，AFFO/share年化增长达到了8.4%，增速一点也不比美国的几个大蓝筹公寓REITS差啊！3）派息比例始终稳定在70%（公司派息政策），紧跟业绩增长。
3）不考虑今年大并购（收购Deutsche Wohnen）的影响，今年预计每股AFFO达到2.64，按70%派息率及刚才46.8欧元的价格计算，股息率近4%，比$艾芙隆海湾社区(AVB)$ 、$埃塞克斯信托(ESS)$ 和$公平住屋(EQR)$ 都高；P/AFFO估值为17.7X，不仅显著低于过去6年均值21.4（即使扣除2020年，均值为20.7），也显著低于美国同行。按EV/EBITDA估值，则为27.4X左右，与ESS和EQR差不多，但低于AVB的28.5X。
4）虽然美国同行现在有些高估，但考虑德国、美国十年期收益率的巨大差异，VNA的估值显然要高于美国同行才对。无论横向还是纵向对比，现价都是低估的，上午开始买了一些。[赚大了]
有空我们再详细研究一下，尤其是它家的公寓面向中低收入阶层比较多，你在德国，有没有其它政策方面的风险？谢谢！
回答也很专业。我在加拿大长期持有公寓reits，比如car和kmp，几乎是给小孩当教育基金存的。疫情后，公寓售价涨了很多，但不明白公寓reits股价刚刚回到疫情前。当然分红也没涨多少，因为租金被各种法规cap住了。公寓reits只有大规模出售公寓，可能才能体现其价值。
$VONOVIA SE(VONOY)$ 流动性太差，我是直接在德国股市买VNA，并且有一半仓位用short不同价位的PUT替代了。刚才查了一下中德双边税收协定，其中有一句“如果据以支付股息的所得或收益由投资工具直接或间接从投资于第六条所规定的不动产所得，在该投资工具按年度分配大部分上述所得或收益、且其来自上述不动产的所得或收益免税的情况下，股息预提税税率不应超过15%。”这样的话，会不会德国那边预提15%股息税，跟买加拿大公司一样的股息税率？@prophetxu
谢谢您的回答。如果是在国内的话，买reit分红的税率真的很低，基本只交给德国withholding tax, 可能就是你说的15%，中国不收税. 我上次的留言是指我在加拿大，如果买美国或者欧洲的reit, 分红先交10-15%的withholding tax, 剩下的加到我当年的收入里，基本上就是再交给加拿大分红的50%收入税。如果股票没有分红，收益是股价上涨的capital gain, 税率就只有25%左右。我猜美国的税法差不多吧？不然公司就不会更喜欢回购了。这样我就觉得买高分红的reit或者管道中游没那么划算