球友问我作为地产从业者，聊下对地产和相关行业前景的看法。这个问题有点宏大，我说下个人看法。
一、多数人的线性认知
地产行业经历了有目共睹的3年大萧条，萧条也是对过往行业繁荣的清算，从当初一个让人眼红的行业，沦落到现在人人避之。《失败的逻辑》说大多数人的认知都是线性的，在以往趋势向上时，都认为房价永不会跌，房子是最增值的投资品；才刚刚经历3年的调整，又认为房价泡沫过高，房价可能几十年都回不到当初了。这样的线性认知容易造成极端，从一个乐观的极端推向另一个悲观的极端。
二、行业周期
地产行业的周期变化非常复杂，难用几个指标去形容和判断。从几个最关注的角度来分析周期，包括政策、银行、客户、房企。
发展期：政策宽松收紧、银行融资谨慎支持、客户情绪稳定乐观、房企业务温和发展；
繁荣期：政策高度限制、银行融资宽松支持、客户情绪乐观高亢、房企业务高速扩张；
萧条期：政策放开限制、银行融资严格限制、客户情绪悲观观望、房企业务快速萎缩；
企稳期：政策宽松支持、银行融资谨慎限制、客户情绪观望稳定、房企业务温和收缩；
行业就随着这四个时期螺旋发展。
发展期和繁荣期不多赘述，展开说下近几年经历的萧条期和企稳期。
萧条期政策的放开限制对市场影响不大，随着房企业务快速萎缩，逾期交房、烂尾、降价促销、信用暴雷等等，房企迅速出清，银行对于房企融资非常严格的限制、避免自身坏账，客户更是悲观观望、购房信心严重不足，尤其是期房销售，这一时期的客户甚至对交付的担忧会更敏感于价格。
企稳期的政策会进一步宽松和支持房地产业务的发展，银行会谨慎的挑选符合安全标准的企业及项目进行放贷，行业的持续下行让稂莠不齐的房企及项目更加容易判断，越来越多的客户选择产品力强、品牌信任度高的项目，客户悲观情绪得到缓解，逐步稳定，转而更加关注价格变化（价格敏感性高于交付担忧）；活下来的优秀房企（资产负债表受伤较小）温和收缩，也敢于拓展更多安全性高、利润兑现度高的项目。
我认为，当下房地产行业已从萧条期迈入企稳期，随着进一步的敲锣打鼓——政策进一步放宽、银行更多的融资支持、优秀房企存量下降及拓展越来越多、客户手上积累的现金越来越多），行业也即将迎来下一轮发展。
三、行业前景
首先，对于行业的永续性毋庸置疑。衣食住行是人类活动的基础需求，随着整体经济发展，还会进一步激发对改善居住空间的需求。行业永续，变化的是这个行业的存在方式，可能从有房住变成住好房，从之前的野蛮扩张变成品质竞争。每一轮周期都会带来一些教训，这些教训同时针对政策制订、银行融资要求、客户购房选择、房企经营变化等；但在进入行业的繁荣和萧条期，我们往往又会忘记历史的教训，进入非理性的癫狂。能在行业的周期绞肉机中保持理性经营的企业，迟早会成为行业明珠。
其次，地产行业依旧会是我国经济重要支柱。宏观层面，房地产行业2023年占GDP约9%（全年房地产开发投资11.1万亿，GDP总量126万亿），美国、日本等发达国家，房地产行业GDP占比在10%以上（数据来源百度）。由此可见，房地产行业基本是各大国家经济的支柱，也没有哪个行业能够轻而易举的替代。微观层面，房子通常作为普通家庭最重要的固定资产，他能有效沉淀经济发展带来的通货膨胀，对于经济和社会的稳定都有着举足轻重的作用。虽然当下房地产遭遇滑铁卢，大量企业带病经营甚至逐步退出，但是一定会有真正经营稳健的房企和新生的房企出来分食市场份额。
当下，行业与经济剪刀差已经存在，但理性正在回归。按照房地产行业长期占比国家GDP10%计算，房地产行业金额合理也该在13万亿以上。当下行业继续下行，已经造成实际与合理的剪刀差，这样的剪刀差长期或进一步扩大，将会导致系统性的经济及社会问题。我们也能感受到国家层面对于房地产行业的发展与支持逐步加大，不会放任这样的剪刀差继续扩大，行业的健康与理性正在悄然建立，我们没有理由在这个时刻还保持绝望和悲观。
四、地产相关行业
作为地产从业者，简单说下与房地产高度相关的行业，主要针对相关行业的新房业务。房地产从拿地到交付使用通常需要2-3年时间，与房地产相关的新房业务要特别注意匹配对应的开发阶段：
银行的地产新房业务主要受影响的是开发贷、信用贷款和客户的按揭贷款。地产下行，银行会迅速的减少新增的地产开发贷和信用贷款，存量的利息和到期本金的影响都是当期就会出现的。客户的按揭贷款金额也是随着销售就会及时出现影响。所以银行受到地产新房业务的直接影响基本和行业调整是同步的，随着地产行业回暖，这部分业务也同步。
前端供应商，如设计、勘察、施工等单位，他们受到地产行业的调整影响也是非常直接的。地产行业下行，这些前端供应商的业务也会立即萎缩，行业回暖也会迅速跟进。
后端的供应商，比如橱柜、铝合金、瓷砖、涂料、园林、空调、电梯、电线电缆、消防及生活功能设备等，可能出于成本优化、对应的标准会有所降低，但因为行业特性，即使地产行业下行，受到的对应新房业务影响会滞后2年左右。
最后说下对物业的影响。承接来源于地产控股公司的物管面积影响大致滞后2年时间。但是行业下行，受到地产控股公司的品牌影响就非常直接；由于很多物业公司都无法完全独立于地产，财务和资金都受到严重影响，地产公司若出现品牌危机，物业服务质量势必会下滑，导致物业费收缴困难，甚至出现丢盘现象；同时外拓也会受到相应影响。
五、总结
房地产行业当前进入企稳期，没必要继续悲观，行业前景逐步开朗并向好，真正优秀的企业会逐步扩大市场份额。地产相关行业的前景要匹配对应所处的地产业务阶段。
感谢球友关注@自由去流浪