作者：岛上的栗子（2024-07-15）
摘要：
（1）以五年为周期，房地产业共有16只个股退市，与此同时，周期内仅有14起股权募资事件，累计融资额不及市值5%；
（2）报告期，行业市净率处于历史均值以下，且行业逾半数个股陷入“破净”处境，显示资本市场对该行业依然处于“回避”状态；
（3）保利发展超越万科A，夺得行业市值第一的桂冠，而万科A在报告期陷入营收下降、扣非净利润录得亏损的困境，疲态尽显；
（4）行业整体负债率持续下降，显示行业仍处于收缩阶段，但负债率依然较高；
（5）报告期，房地产业的滚动净资产收益率再度恶化，使得该指标持续第8个季度处于负值区间；
（6）尽管房地产业依然深陷经营困境，但该行业的优胜劣汰进度似乎不及我们的预期，以至于市场未能对房地产业何时能走出困境进行预判，这意味着该行业在接下来的报告期，大概率依然处于低迷态势。
******
正文开始>>>
本期的精选行业（注1）财务复盘报告关注的是在2024Q1季度的业绩。
房地产业包括房地产开发经营，也就是由房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动，还包括物业管理、房地产中介服务和房地产租赁经营。本报告期内，沪深A股房地产业上市公司共有103家，主要以房地产开发板块（注2）为主，并且大多数房地产开发公司都同时经营房地产开发、物业管理和房地产租赁业务。
1、行业上市公司数量、股本与市值
截止至2024Q1季度，房地产业共有上市公司103家，占全国沪深A股上市公司数量的比例为 2.02 %，排名第11 位；流通A股的股本为2,151.1亿股，占比3.16 %，排名第9位；流通市值为9846.2亿元，占比1.45 %，排名第20位。不管怎样，房地产业依然是沪深A股最重要的组成部分。
由于房地产业在资本市场遇冷，以及监管加强，以五年为周期（从2019Q2-2024Q1，下同），该行业新增股权募资事件仅14次，累计股权募资金额也仅仅为485亿元——对于市值逾万亿的房地产业而言，简直是杯水车薪了。
与此同时，在周期内期， 房地产业共有16只个股退市，累计减少股本达292.7亿股。这使得房地产业在五年间 总发行股本减少了1.10 %，而总市值更是大幅减少逾五成，降幅达52.66 %——从趋势来看，市值是一路下滑，并且目前尚未看到企稳。
该行业总市值最大的个股是 保利发展 ( 600048），截止至 2024Q1季度的总市值为 1,092.9亿元——而曾经的“房地产一哥”，万科A，在报告期市值又蒸发了近200亿元，被迫让出了行业市值第一的宝座；总市值最小的个股是荣丰控股 （ 000668），总市值为 12.7亿元。
2、估值
房地产业在2024Q1财季的整体市净率（注3）为2.26倍，而历史最高市净率为8.47 倍，历史平均市净率为 3.38 倍。尽管整体估值较上个季度有所回升，但总体而言还是处于历史低值，显然资本市场对该行业依然秉持“回避”的态度。
房地产业 当季共有破净股 55 只——逾半数个股都陷入“破净”处境，扣除市净率为负值的个股外，市净率最小的个股是 金融街（000402），市净率为 0.26倍；而市净率最大的是 津投城开 （ 600322），当季市净率为 54.56 倍。
3、盈利能力
（1）营业收入
房地产业在2024Q1总共实现营业收入3,056.2亿元，同比增长-11.79 %；当季每股营业收入为1.31元，比去年同期增长-4.27 %。
个股单季度营收最大值为万科A（000002）的615.9亿元，单季营收最小值为荣丰控股（000668）的0.1亿元，单季度平均营收为29.7亿元。
单季度每股营收最大值为新城控股（601155）的6.36元/股，每股营收最小值为海南高速（000886）的0.02元/股。
（2）净利润
当季全行业净利润为1.5亿元——全行业在3个月内赚的钱，还是靠出售资产赚来的，也仅仅是曾经王首富的1.5个“小目标”，同比增长-97.9 %；实现扣非净利润-31.55亿元，同比增长-386.4 %；实现每股扣非净利润为-0.01元，同比增长-406.8 %。
个股部分。2024Q1季度房地产业有50家沪深A股上市公司录得盈利，占比48.5%；而逾半数（53家）房地产业上市公司出现单季度净利润亏损——亏损面较去年无明显改善。
当季扣非净利润最大值为 保利发展（600048 ）的21.16 亿元——保利发展取代万科A成为行业市值第一是有业绩支持的；当季扣非净利润最小值为 深物业A （000011）的 0.22 百万元（亏损除外），该行业当季平均扣非净利润为 -0.31 亿元。
当季每股扣非净利润最大值为中国国贸 （ 600007 ）的 0.33元/股，每股扣非净利润最小值为 香江控股 （600162 ）的 0.00元/股（亏损除外）。
2024Q1季 房地产业行业共有 53家录得单季度扣非净利润亏损，单季度扣非净利润亏损最大的是 华夏幸福（ 600340），亏损额为 -33.94 亿元；而万科A紧随其后，以16.75亿元的亏损额排“行业亏损王”第二名。
当季该行业每股扣非净利润录得亏损最大的是 华夏幸福（ 600340 ），每股扣非净利润亏损 -0.87元/股。
（3）盈利质量
2024Q1整个房地产业的单季平均扣非净利润率为-1.03 %——连续第二个季度出现负值；在所有81个证监会三级行业中排名第73位。
2024Q1季度房地产业中，当季扣非净利润率录得最大值的是南京高科（600064）的194.7%，扣非净利润率超100%的还有海南高速（000886）——扣非净利润额能够超过营业收入，是因为来自联营企业和合营企业的投资收益远超主营业务收入；扣非净利润率最小值为华夏幸福（600340）的-254.6%。
（4）个股成长性
个股而言，短期成长性指标我们采用滚动12个月扣非净利润同比增长率来衡量，扣除上一期扣非净利润为负值的标的，成长性最好的个股是中国武夷（000797），滚动12个月扣非净利润同比增长率为818.6 % ；成长性最弱的个股是 北辰实业 （ 601588 ），滚动12个月扣非净利润同比增长率仅-755.0 % 。
我们用扣非净利润五年复合年均增长率衡量的话，成长性最好的个股是津滨发展（000897），扣非净利润复合年增长率为311.9 %；成长性最弱的个股是万通发展（600246），扣非净利润五年复合年均增长率仅-221.1 %。
（5）小结
总而言之，房地产业在报告期营收出现负增长，而扣非净利润录得亏损，行业个股亏损面较去年亦无改善，显示该行业尚未能走出困境，经营依然举步维艰。与此同时，报告期该行业的上市公司数量并无变化，毫无疑问，该行业的出清尚未进入尾声。我们好奇的是，在正常的行业低谷期，行业内公司之间的收购和兼并活动应该会相对活跃，但该行业鲜有类似的事件——或许因为某种“面子工程”，阻碍了行业的整合，同时在一定程度上也阻挡了行业优胜劣汰的进程。
4、行业集中度
以年累计营业收入为标准，房地产业前10%的上市公司在2024Q1季度的累计份额为 68.07 % ，在所有行业中集中度排名第12 位；以年累计扣非净利润为标准， 房地产业前10%的上市公司在 2024Q1 季度的累计份额为71.4% ，排名所有行业第 18 位。总的来说，房地产业的集中度在所有行业中排在上游——但是较之前的报告期，集中度并无显著变化。
5、资产与负债
2024Q1季度房地产业的整体负债率为74.17 %，排名行业第73位。房地产业的负债率已经是第5个季度出现下降，显示行业继续处于收缩阶段——尽管如此，该行业的负债规模依然显著。
房地产业中总资产负债率最高的是津投城开（600322），负债率为96.6 %；负债率最低的是海南高速（000886），负债率为8.6 %。
而报告期，房地产业的滚动净资产收益率为-1.12 %，行业排名74位。该行业的滚动净资产收益率已经连续第8个季度处于负收益率区间，且较上个报告期有所恶化。
当季，房地产业中净资产收益率最高的个股是津滨发展（000897），净资产收益率为28.5 %；净资产收益率最小的个股是 *ST 美谷（ 000615），净资产收益率为-4501.3 %。
6、总结
总之，房地产业在2024Q1的整体业绩依然不尽如人意，营收大幅下降，扣非净利润亏损加大，个股亏损面无所减少，滚动净资产收益率恶化；而资本市场对房地产业依然“避之不及”——即便如此，我们也未看到行业出现明显的整合。这一切或许意味着房地产业要想走出困境，尚未有期。
备注：
1、上市公司指在沪深A股证券交易市场上市的公司，行业则按证监会三级行业分类，下同；
2、以中证四级行业分类作为板块分类标准，部分个股主营业务发生变更，但其在证监会的三级行业分类尚未更新；
3、以最新财季的盈利数据计算，剔除了市净率大于100倍和小于-100倍的个股，以及ST或退市股。
******
我是岛上的栗子，如果大家有对文章的内容有任何建议或意见，亦或是发现错误点，亦或是需要文中所有原始数据，都可以在评论处留言，或发送电子邮件至：yuntech.2015@outlook.com。如果喜欢该文章，希望大家热烈点赞并热情转发（转载请注明出处和作者，谢谢）！
声明：本人未持有证券分析师从业资格证，不具备有推荐股票资格。本文所有提到的证券代码或证券名称，均由计算机算法得出的结果。本文章内容仅供参考，均不构成任何投资建议。凡据此进行交易者，概不负责，盈亏自负。