头部房企都在加强信息化水平，降低管理成本，从而在地价占售价比例上升、开发业务毛利率下降的大背景下，减少对净利率的影响，让净利率降得比毛利率更缓和一些。未来经营性业务规模、科技水平的上升，可以提升盈利水平，但这部分业务占比较小，要把开发业务减少的利润完全弥补，难度较大。未来头部房企ROE下降很难避免。华侨城的经营性业务（文旅也是经营性业务）收入占比算高的，15%，未来可以做到20%。万科保利更低，目前占比才个位数。哪怕未来做到20%，占比还是低。靠这块业务拉住整体ROE不下滑，小马拉大车，太困难。未来ROE走势，更可能是招商银行、五粮液这样，即ROE在下降一段后，保持稳定。招行ROE从20%以上降到目前16%，五粮液从2012年35%左右，降到目前25%。房企过往20%左右ROE水平保不住，但经营性业务被看作永续业务，收入占比提升可以提升估值。