首付200万！2019年在丰台区方庄买房，是否靠谱？

问：拆哥您好！请问2019刚需上车买在方庄是否靠谱？拆哥好，我们目前首付200多一点点，贷款最高可贷240左右。对房子的要求是这样的：

1 工作在崇文门强度较大无力奔波，需通勤方便；

2 很快有娃老人带，需两室带电梯（爬楼不高于3层不然搬不动婴儿车），有配套幼儿园（公立最好）；

3 房龄不能太老否则贷款额度少；

4 若干年后必定要置换改善，不能砸手里。。综合以上我们初步打算买在蒲黄榆地铁附近（预算低东城够不着），请问拆哥是否可行？有无推荐小区（方庄或方庄以外符合要求的均可）？您认为何时下手较好？丰台发展趋势如何方庄能保值么？如有其它建议也烦请一并告知。非常感谢！

拆哥答：你的需求既要自住，又要投资，资金有限，完全兼顾相对比较难，建议首先考虑自住的需求。根据你的这个总价，450左右，将来又要有老人孩子，还要上班方便，最少得要个离地铁近的两居室。蒲黄榆和方庄附近离你工作的崇文门肯定是最近最方便的选择。

方庄附近的“芳”系列小区实际上是北京最早的一批示范标杆商品房小区，早期有外交部的分房，也有一些明星居住，当然后来没落了，但是整体也还不错，如果要选择的话，可以考虑这个系列年代新一点的小区，选95年之后带电梯的，这样450万还是能买到个居住比较舒服的两居室的。

离地铁更近也更新一点的“gogo"也可以考虑，这个小区换手率很高，未来如果要出租租金也很高，不过单价已经比较高了，也大多是小户型，而且办公有点多，梯户比也一般，70平两居稍微好点的户型要到500左右了，看你自己能不能接受。

再新再好点儿的比如首开璞瑅，那当然保值增值都没话说，但是就超过你的预算多了。至于配套公立幼儿园这一项吧，方庄蒲黄榆那边都不少，这个不用担心，方庄还有个私立的汇佳，也不错，但是从幼儿园的质量上来说，南城的教育情况肯定一般，未来小学之后考虑学区，还是往东城挪吧。 如果能接受距离，实际上蒲黄榆路太宽，也比较乱，未来发展有限。

南城的发展将来也更多是在广外、丽泽、和七里庄那边，受新机场的辐射。更推荐马家堡、七里庄、草桥。马家堡附近次新多，选择余地大，环境和商业配套都更好，比如星河城这些第一梯队的，七里庄三轨交汇，未来新机场在那里也有一站，那边很多部队大院都很好。

如果不考虑南城，想兼顾职住平衡，也可以沿着地铁线往北边和东边看一看，东边的话，能够得着的可以看看劲松附近，北边的话，够得着的可以看看和平西桥附近的单位大院。

下手时间的话，春节后市场在缓慢回暖，6月前吧。