2016年8月17日，有人问唐朝：“老唐的投资组合里为什么没有出现地产股？
老唐回答说：“我想不明白房企的自由现金流，房企的模式是：现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地—建房子卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地……周而复始，最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一大堆荒地？”一直没有想明白，十年后，二十年后，房地产企业的终极形态是什么样子呢？
老唐看不懂的事情，我同样看不懂，对于房地产行业的终极形态我不进行探讨，由于无法估算企业的自由现金流，就无法采取自由现金流对房地产进行估值估值，因此，我采取最最直接、最最简单粗暴的现金分红估值法，即以二级市场投资者能从企业拿到的真金白银来估算他的投资价值，当然，从理论上将，这种是非常不正确的，但是，我认为，对于房企来说，现金分红是二级市场投资者能够获得的确定性收益，也即是我们从企业股权上真正获得的自由现金流。
以保利地产为例，已成立29年，A股上市满14年，假设未来保利地产还能继续经营10年（2021—2030），随后，保利直接倒闭（价值归零，股价归零），那投资保利股票能够获得多少投资收益呢？
假设情况一：从2019年起，每年分红额保持不变，分红不再投入，10年共获得现金8.2元，投入16元，获得现金8.2元，这笔生意肯定是亏损无疑。
假设情况二：从2019年起，每年分红额保持不变，且分红再投入，投资者所获收益如下：
由于保利在第11年保利倒闭，投资者收到第10年的分红为1.3元，剩余股权归零，在这种情况下，真是亏得连根毛都不剩啊！
假设情况三：从2019年期，现金分红年化增长5%，分红不再投入，投资者所获收益如下图
10年合计获得现金红利10.3元，在这种情况下，仍旧是一个赔本买卖。
然而，如果分红增长与分红再投入结合起来，神奇的事情发生了，我们将看到一个令人不可思议的现象。
假设情况四：如果每年现金分红增长5%，且分红再投入，投资者第10年所获收益如下：
投入16元，获得56元，10年年化收益率13.4%，这个收益率已经有足够的吸引力了。
在这种情况下，如果现金分红率再高一些，投资者能获得的收益率是多少呢？
如果现金分红额能够年增10%，且分红再投入的情况下，即使10年后保利随后倒闭，股价归零，投资者将221元的收益，年化收益率30%；
如果现金分红额年增15%，且分红再投入，那么投资者将获得1124元的收益，年化收益53%。听起来是不是很疯狂？
为什么会出现如此疯狂的收益率呢?我们拆解计算公式：
最后一年现金分红额为=C10*1.05+C10/16*(C2+C3+C4+C5+C6+C7+C8+C9+C10)*1.05。从这个计算公式，可以发现，现金增加的关键在于股数的逐步增加，导致了现金分红的增加，现金分红的增加又导致了股数的增加，二者曾现出一个平方指数级的增长。
从这个公司中，我们可以得出结论：
1.企业股权投资者，完全可以不依赖牛市变现，也能获得优异回报；
2.如果企业真实盈利增长，股价即使保持不变，投资者也能获得难以想象的高回报，如果股价能够下跌，那么回报会高到令人瞠目结舌；
3.股价上涨，会导致投资者收降低，因为资本是逐利的，所以企业真实盈利保持增长的情况下，妄想遇到股价持续下跌的美事，几乎是不可能的，其他资本一定会“逼你”在股价上赚钱，从而降低了投资者的收益率。
从这个角度看，股价只是一个可有可无的影子，投资者要研究和关注的，是企业盈利的质量和增长。只要有盈利的增长，自然会有股价的上涨，经营是因，股价是果，盯住股价是本末倒置。
在过去的5年，保利地产现金从3.2元增至8.2元，年化增长18%，若保利依旧保持当前的分红率（约32%左右）不变，那么未来10年内，保利地产的现金分红具备一定的增长可能性吗？
5%增长可能性：若净利润年化增5%，10年后，保利净利润增长60%。保利10年后净利润增长60%的可能性大不大？
10%增长可能性：若净利润年化增10%，保利10年后净利润增长1.6倍，这个可能性大不大？
15%增长可能性：净利润年化增15%，则10年后净利润增长3倍。这个可能性呢？
2019年保利在全国房企销售额的市占率是2.9%，假设未来10年，房地产市场总量保持15—16万亿的盘子总量不变，5%、10%、15%的增长率，分别要求保利市占有率分别提升至4.6%、5.8%、11.6%。保利作为TOP5中，负债率最低、“三条红线”均未碰到的唯一地产企业，未来的市场占有率一定会提升，但是具体会提升到哪一档，就难以预知了。
以上思路，请球友批评指正。
@今日话题 @宁静的冬日M @保利时代 $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$
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我看到标题的第一反应是谁来一泡尿把他滋醒（糖尿病的不要）
嗨，那个某糖真是无语，还害的博主废了那么多脑筋去算。地产和银行的模式大体相同，一样都是借了然后再贷出去。只不过银行的资产是贷款，负债是存款。地产的资产是土地和房子，负债是融资。且有一个事情银行和地产是一样的，最终的股东回馈是分红。因此我特别讨厌地产公司去做多元投资，就象恒大去投矿泉水一样。你还不如分红给我，然后我自己去买农夫山泉或可口可乐。但地产有一样比银行好，风险相对透明，所有的房产项目在财务报表里都有，所有的房产项目在各地的房产或土地局有公示，银行是不会告诉你他把钱贷给谁了。如果你都知道了，你要疯了。地产股的风险就是看房子销售回款是否正常，债务杠杆是否能顶住短期的金融调控。
好像算法有问题。按照分红每年增长5%计算如下：
年份 价格 每股分红 股数 分红现金
1 16 0.82 1 0.82
2 16 0.861 1.051 0.905
3 16 0.904 1.108 1.002
4 16 0.949 1.170 1.111
5 16 0.997 1.240 1.236
6 16 1.047 1.317 1.378
7 16 1.099 1.403 1.542
8 16 1.154 1.499 1.730
9 16 1.212 1.608 1.948
10 16 1.272 1.729 2.200
合计：13.872
不知道为什么这么多人对作者冷嘲热讽的，我倒觉得这不失为一种投资高分红股票的投资思路，整个计算过程我没看到什么问题，理论上是可行的，并且在实践中也是有很多人在践行的。其实关键的是三个问题：
1.就像作者所说的，公司是否能一直保持这样持续增长的分红率。这点既和公司的发展有关，也和公司的分红政策有关，假设未来10年保利的利润不增不减，分红率将从目前的35%增长到10年后的54%。分红不确定性较大。
2.保利的股价是否可以这一直维持在16及以下的价位。如果保利未来发展如作者最后一段所说，市占率持续提升，利润总额不断增长，股价是否可以一直维持在16元或以下的水平。股价的提高导致每年分红再投入增加的股份数减少，最终反而会降低整体收益。如果每年分红再投资时股价涨幅和分红涨幅一样，收益率将保持在5%，股价涨幅越高，收益率越低，股价涨幅越低，收益率越高。
3.投资者是否真的深信这样的投资方式，在公司发展没偏离计划的轨道时不改变投资计划，坚定不移的持股不动并且不断的以分红投入。
其实之前很多大V对白酒股的分析有一部分原因是基于这种原理的，只是放在目前最惨的地产股上使得这种讨论好像显得无聊、很不可思议一样。当然，相对于地产股的高负债率、高风险性，白酒股的消费属性、低负债率使得这种投资思路的讨论显得更可行一些。但回头看看，2017年前市场对白酒行业的偏见何尝不和今天对待地产股的态度一样呢。
真是瞎几把扯淡了，狗屁逻辑啊！茅台收高粱卖酒，收高粱买酒，最后留给股东的是现金还是酒？
“我想不明白房企的自由现金流，房企的模式是：现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地—建房子卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一些借款去买更贵的地……周而复始，最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一大堆荒地？
老唐的问题我来回答，终究留下的，大多是一堆车库，商业，还有应收账款（土地增值税退税，这个退税估计这辈子也收不回了），做地产投资的给我顶起来
老唐这个疑问其实是个伪命题，终极思维是认为（或高度怀疑）到最后土地没价值、房子没价值。你买格力问问格力，你二十年后留给股东的是一堆现金还是一堆空调原材料？你买平安问平安，二十年后你留给股东的是一堆现金还是一堆保单和汇丰股票？
其实关于用分红再投资低估值公司可以取得超额收益的观点，老唐表述过，很多大V也写过。但这个理论的实现有几个关键假设：利润为真、利润可分、老板愿意分。
从中国上市公司来看，满足这三个假设的公司少之又少。
首先，利润10年稳定或增长，第11年突然倒闭的可能性是不存在的。如果10年后倒闭，应该早早就开始不景气了，估计第6年开始，公司就开始缺钱，没钱分红了。所以，10年稳定增长的公司，在第11年不可能倒闭，大概率还会再增长10－20年，成为一个典型的长期成长股（这种公司估值一般不会低）。预计第11年倒闭的公司，估计现在不会有稳定在经营现金流，所以也不太可能稳定分红。
第二，就算一直有会计利润，很多公司也没钱大额分红，比如多数银行，以及一些所谓的高科技公司，利润需要用来再投入，不仅利润，还要不断的再融资，跟本停不下来。一停就玩完。
第三，就算少数公司真的有利润，利润也是真金白银，但多数管理者不愿意分给股东，而是用来投资其他产业，这在中国上市公司是很普遍的。美其名曰，老板不是为了挣钱，是要干事业。
算法有问题吧，随着后期分红的迅速增长，几乎不可能以16元的股价再买入了，因为股息率将达到20%以上。