| 发布于: | 雪球 | 回复：28 | 喜欢：145 |
地产企业风险根本就不取决于负债多少而取决于规模因为规模必然决定负债，说万科安全的逻辑根本就不成立。除非万科能覆盖全部负债否则就谈不上安全，一旦房价下跌以万科的规模必然雪崩再低的负债率都不能拯救它。同时“不囤地”的策略根本就谈不上什么优势因为毕竟万科是房企只能一路走到黑，当你重新拿地的时候还会面临同样的问题而土地增值收益你却享受不到。归根到底融资利率与企业规模根本就是一个问题的两个方面，房企规模大了自然现金流就越多融资利率也就越低反之也是如此。从而真正的风险根本就不在于融资利率和现金水平而在于楼市本身。在楼市上行时多高的融资利率都不是问题甚至小企业可以通过高举高打弯道超车，在楼市下行时土地和楼盘变成毒性资产持有的越多损失就越多再低的融资利率都没有意义就算万科就算不囤地以它的规模也够受的了。
在这个意义上判断楼市远比选择企业重要得多！如果楼市起飞万科必然是弹性最差的因为它规模太大了土储又太低，反之如果楼市下行万科也必然深受其害回报率远远低于其他行业此时不如放弃万科换成其他行业。所以除非估值相同否则选择万科才是屁股决定脑袋
对。但是作为房企本质上对楼市只能看多，除了因为是主业外更多的出于自身负债的压力。所谓房企规模本质上就是负债的规模，负债越大房企话语权就越大规模也就越大。而信用只是相对的你一个蚂蚁级别的非要吃下大象的负债自然吃不消信用自然低，但这不代表信用好的比如万科这种负债就少，如果真的不看好楼市就削减负债就好但同时你的规模也下去了话语权也就失去了。所以大型房企根本就骑虎难下，而小房企想的就简单多了挣钱扩大“抵押权”然后做大负债规模。这就像是小银行注重增长而大银行注重风险一样。
针对那些个人投资者我说的意思是，如果你看好楼市就买成长高的中小房企就好，反之不看好就干脆不要买入地产股。那种买所谓地产龙头（或者说毒性资产和负债的龙头）能顶过地产暴跌风暴的人非常幼稚到那时候泥沙俱下它们也不能幸免一个能杀死兔子的子弹也能杀死大象。而如果楼市没那么差中小房企因其成长性就更值得投资。
说出这种话说明你根本就不明白万科的模式。内地地产经历的低谷不止一次什么时候见过万科大量囤地情况？反之什么时候见过万科少拿地或不拿地的情况？按你的话说囤地-清盘-空仓这种模式是小房企的玩法，对万科这种负债总额高达万亿的房企来说你觉得现实吗？如果不拿地或减少拿地未来销售保证不了每年数百亿的利息将压死万科，反之面对如此大的规模在错误时机囤地追求增长必然导致现金流紧张万科会瞬间暴毙。你们所谓的万科现金“安全边际”根本就不存在更多的是管理层对万科过大规模背后隐忧的担心，也正是不想让万科“完蛋”才要时刻保有稳定现金流而不敢像小房企那样高举高打扩大规模。
事实上任何大型房企都不值得投资，因为其风险远远大于回报的同时可见的增长又少的可怜。反倒是那些中小房企在利率和政策的扶植下至少能获得和风险相应的回报，在某些时期这种回报高的吓人。凡是靠地产股翻身的没有一个是买“眼前的”龙头做到的，只有买入未来的龙头你才能获得合理回报平安买入华夏也是这个道理。负债成本低和企业规模根本就是同义反复那些头部房企土储规模都是世界级别的再往后是什么买下整个世界嘛？
并非如此，如果楼市下行，不是万科规模缩小，而是仓位低的占便宜，融资高的会倒，万科占有率会更高。京津冀大跌，万科从华夏那就占了便宜。这跟炒股一个道理。