3月22日，福寿园发布了2023年度报告：年内公司收益总额约人民币26.3亿元，同比增长21%；拥有人应占溢利及全面收入总额（归母净利润）约人民币7.9亿元，同比增长20.1%；董事会已建议就本年度派付末期股息每股6.86港仙及特别股息每股21.39港仙。
隔日开盘，福寿园大跌5.19%，从前一个交易日收盘价的5.2港元跌至4.93港元。
4月5日周五，福寿园再次大跌3.21%，收盘价4.82港元，公司市值跌至111.8亿港元。
现在的问题是：这个价格是高了还是低了？这个价格值不值得买？今天就尝试着来捋一捋福寿园的这个价格究竟是高估？低估？还是极度低估？然后我们才能下定决心是买入还是观望？在此之前，先要弄清楚什么是高估、低估和极度低估？
所谓的高估、低估，是相对于一个参照物而言的。没有参照物，就没有比较，也就不存在何谓高，何谓低。这个参照物还必须是相对比较稳定的，参照物不稳定，就失去了参照的意义。很明显，你不能拿网络上那些大言一年10倍收益的投资者作参照，这样做的结果会导致焦虑性抑郁症；你也不能拿那些亏得倾家荡产的投资者作参照，那样会引诱你自我膨胀，自高自大，自以为“老子天下第一”。
那么，什么样的参照物相对比较稳定，又比较靠谱？在投资市场，国际公认的参照物是“社会资本平均收益率”。这个参照物大体上是一个独立的经济体国债的收益率，国内目前的这个数字是在3%一线。
即使有这个相对稳定的社会资本平均收益率作参照，投资者的观点也大相径庭。我们不能满足每一个人的主观意愿，客观的说，投资能获得社会资本平均收益率的两倍应该算得上是合理的。
基于此，我就可以将预期收益低于3%这个社会资本平均收益率的投资视为高估，将等于社会资本平均收益率两倍（6%）左右的投资视为合理，将高于社会资本平均收益率4倍（12%）左右的投资视为低估，而将大于8倍（24%）的投资视为极度低估。这个标准并不是客观的，只是我本人的经验汇总的结果，我不敢保证能得到所有朋友的肯定。
有了上面这个前提，我就可以展开对福寿园当下价格的估算。
估算一个企业的价值，需要现在和将来两个数据：现在的价值是指企业的清算价，意思是，如果企业在现阶段停止经营，能卖多少钱？未来的价值是指企业将来还能赚多少钱？
我们先来计算一下现在的清算价：
财报显示，公司总资产86.68亿人民币，其中负债20.94亿，净资产为65.74亿人民币。这里的问题是，财报显示的净资产在出售时还能卖出这个价钱么？这就需要对资产负债表项目做一个梳理。见图：
分析资产可知，福寿园净资产65.74亿，其中存在不确定因素的是商誉和无形资产，下手狠一点，将这两类资产归零，其他库存类资产，行业性质的原因，可以不作贬值计算。另一方面合同负债却是可以视同净资产项的，这样一划拉，净资产65.74-11.29-3.1+4.9=56.25亿，换算成港元，就是61亿。当下111.8港元的市值相对这个价格，明显偏高。倘若全资买入，你的资产负债表项下就新增了一个商誉项50.8亿港元，如果有人计划投资你，这商誉是不是也得划拉为零？好在，首选关注资产负债表的目的是为了对企业的财务是否健康作出评估，并不是为了破产清算！
有了“企业财务是健康的”这个前提，我们就可以来看未来价值测算：
在测算未来价值时，需要先弄清楚几个问题：福寿园会不会被收归国有？未来还能赚钱么？随着消费降级，业绩会不会持续下行？
这一连串的问题没有绝对的标准答案，我只能说，无论是从宏观经济层面还是企业到目前为止的表现，收归国有的概率不大，福寿园大概率还能赚钱，消费降级，降的是大众消费，而不是这种极少数消费群体近乎刚性的需求。
排除了上面的可能性，我们就可以说，福寿园大概率是能保持当下的赚钱能力的。因为持续而缓慢的并购，福寿园的业绩大概率还会出现缓慢的增长。
退一万步说，如果退回到疫情之前的常规状态，福寿园保持6亿人民币6.5亿港元以上的赚钱能力是大概率事件，对应当下利率状态下合理估值17倍108亿港元，市场价似乎高了一点。
但如果从企业未来增长预期出发，基于6.5亿港元的年化增长保持10%应该是有的，理由有以下几点：
1、上世纪人口出生的第一个高峰期为1949-1957，自然增长率是23%。人口基数在这儿摆着，市场需求增长3%应该是有的。
2、外延增长。企业这几年的并购虽说举步维艰，但胜在企业的品牌已经得到许多地方政府的认可。叠加新市场的适应过程，这方面的增长3%应该是有的。
3、法币增发导致的通货膨胀。通货膨胀以似乎不可见的速度在上升，当下表现为通缩的经济未来大概率为转正，基于货币贬值的内生增长3%应该是有的，否则的话，就可能与既有的土地政策相悖。
4、贫富差距拉大，两极化加重，头部消费需求提升，这种极少数人的消费需求将得到扩展。预期1%似乎也是可行的。
5、文化影响。生活条件有了改善，民众会倾向于提升该类需求；生活中出现困惑，只要不会影响生活，民众还是会愿意改善此类消费。
上面这些增长的花哨数据，都是自己想当然的结果，其基础依据在于中国GDP的持续增长。像福寿园这种有着“特许经营权”的企业，业绩的增长跑赢GDP是有历史数据支撑的。
实际上，这种有着“特许经营权”的企业，享受高溢价是大概率事件。为什么当下的福寿园俨然成了“庶出”的“卑贱”之徒？我可以断言：受港股市场悲观情绪的影响太大。
到此为止，我就可以下结论：基于静态的清算值，福寿园的市值似乎高了，好在负债比率较低，还不算太离谱，更何况，近10年来，企业的净资产一直在持续、稳定、健康的增长，未来大概率还能保持。另一方面，投资企业，最该关注的是基于动态的未来计：保守估算，即使业绩回到2019年6.5亿港元重新起步，当下的价格也是合理的。如果再稍许乐观一点，叠加上面提到的增长后达到15%左右的复合收益是值得期待的。而这个收益与前面低估（12%的复合收益率）的定义是相符的。
最后的最后，如果港股市场乐观情绪回归，福寿园的市场可能会水涨船高，回到25倍的乐观估值。果如此的话，未来10年，基于乐观情绪的估值回归就可能提升福寿园的估值翻倍（我当初买入的估值是30倍）。如此，当下买入持有福寿园的未来收益就将达到年化24%左右，与极度低估的定义是相符的。基于福寿园核心优势的保持能力，我对这个预期是非常乐观的。
综上所述，对福寿园的定性似乎充满着不确定性。如果从人性出发，悲观与乐观是一体两面，有悲观就必然会有乐观。我也就可以说，当下的福寿园是极度低估的。