6月，三亚出台50条措施促进文旅消费增长，广州公布商圈规划，打造“5+2+4+22”重点商圈格局。市场表现方面，2023上半年，商办市场供需两端偏弱，全国商办用房开发投资额、新开工面积、销售面积同比下降，商办用地供需缩量。行业动态方面，香港置地发布“中環+光环”商业战略，一元股份商管产品体系再次迭代升级；百联股份、天虹股份拟发行消费基础设施公募REITs。
本期看点
01 政策动态
➤三亚出台50条措施促进文旅消费增长
➤广州公布商圈规划，打造“5+2+4+22”重点商圈格局
02 市场表现
➤新房市场：2023上半年全国商办用房开发投资额同比下降14.2%，新开工面积同比下降23.4%，销售面积同比下降20.0%
➤商办用地：2023上半年，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降23.7%、19.5%
➤大宗交易：2023年6月，中指数据共监测到商业地产大宗交易10宗
03 行业动态
➤品牌战略：香港置地发布“中環+光环”商业战略，一元股份商管产品体系再次迭代升级
➤经营绩效：华润置地等多家企业公布2023上半年商业板块运营数据
➤投融资：百联股份、天虹股份拟发行消费基础设施公募REITs
政策动态
1.三亚出台50条措施促进文旅消费增长
6月25日，三亚市政府印发《三亚打造国际旅游胜地促进文旅消费行动若干措施》（以下简称《措施》），围绕激发消费活力、优化消费环境、创新消费场景、丰富产品供给、提升服务质量等5个方面推出50条措施，促进三亚旅游业高质量发展。其中提到“推进三亚‘四首经济’（首店、首牌、首发、首秀）发展”、“加快推进中粮大悦城、海旅免税奥莱生活广场、夏日体验广场等商业项目如期开业。推进华润万象城、中免太古里、海棠故事等商旅综合体加快建设。”
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
2023上半年，疫情防控全面放开，文旅消费、假日消费快速恢复。根据三亚市旅游发展局数据，2023年端午假期，三亚旅游市场出现客流小高峰，全市共接待游客41.22万人次，同比增长47.69%，实现旅游总收入7.91亿元，同比增长62.44%。《措施》落实文旅部2023年“促进文旅消费共享美好生活”文旅消费促进要求，助力三亚国际旅游胜地建设。
2.广州公布商圈规划，打造“5+2+4+22”重点商圈格局
6月30日，广州市商务局印发《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》（以下简称《规划》），规划期限为2020年至2035年。根据规划，广州将构建世界级、都会级和区域级三级商圈体系，打造“5+2+4+22”的重点商圈格局，其中包括5个世界级地标商圈、2个具有世界影响力的岭南特色商圈、4个枢纽型国际商圈、22个都市特色商圈。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
2021年7月，广州入选全国首批5个培育建设国际消费中心城市之一，此后两年内，《广州市加快培育建设国际消费中心城市实施方案》、《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》等政策陆续落地，明确了广州培育建设国际消费中心城市工作的具体路径。此次《规划》的出台进一步明确了广州各重点商圈、各行政区的发展目标、发展策略，支撑广州建设国际消费中心城市。
市场表现
（一）新房市场：2023上半年全国商办用房开发投资额同比下降14.2%，新开工面积同比下降23.4%，销售面积同比下降20.0%
图：2018年-2023上半年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：中指数据CREIS
供应端：全国商办用房开发投资额同比下降14.2%，新开工面积同比下降23.4%
2023上半年，全国商办用房开发投资额为6537亿元，同比下降14.2%，降幅与1-5月基本持平；商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年的12.0%下降至11.2%。
2023上半年，全国商办用房新开工面积为4727万平方米，同比下降23.4%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点；商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.5%，与2022年基本持平。
需求端：全国商办用房销售面积同比下降20.0%
2023上半年，全国商办用房销售面积为4277万平方米，同比下降20.0%，降幅较1-5月收窄0.4个百分点；商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由2022年的8.5%下降至7.2%。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1.投资、开工：2023上半年，全国商业营业用房投资、新开工同比降幅均收窄，办公楼投资、新开工同比降幅均扩大
图：2020年6月-2023年6月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化
图：2020年6月-2023年6月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化
数据来源：中指数据CREIS
商业营业用房：2023上半年，全国商业营业用房开发投资额为4205亿元，同比下降17.4%，降幅较1-5月收窄0.8个百分点；新开工面积为3374万平方米，同比下降24.6%，降幅较1-5月收窄0.6个个百分点。
办公楼：2023上半年，全国办公楼开发投资额为2332亿元，同比下降7.6%，降幅较1-5月扩大1.6个百分点；新开工面积为1353万平方米，同比下降20.2%，降幅较1-5月扩大4.2个百分点。
2.销售：2023上半年，全国商业营业用房、办公楼销售面积同比均继续下降，其中商业营业用房降幅收窄，办公楼降幅扩大
图：2020年6月-2023年6月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化
数据来源：中指数据CREIS
商业营业用房：2023上半年，全国商业营业用房销售面积为3008万平方米，同比下降20.5%，降幅较1-5月收窄1.3个百分点；其中6月商业营业用房销售面积为830万平方米，自2022年7月起同比持续下降，6月降幅为16.9%。
办公楼：2023上半年，全国办公楼销售面积为1269万平方米，同比下降18.8%，降幅较1-5月扩大1.8个百分点；其中6月办公楼销售面积为358万平方米，同比下降23.0%。
（二）商办用地
1.2023上半年，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降23.7%、19.5%
图：2021年6月-2023年6月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：中指数据CREIS
2023年6月：全国300城商办用地共推出866万平方米，同比下降50.3%，成交992万平方米，同比下降18.4%。
2023上半年：全国300城商办用地共推出4980万平方米，同比下降23.7%，成交4257万平方米，同比下降19.5%。
图：2021年6月-2023年6月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源：中指数据CREIS
2023年6月：全国300城商办用地成交楼面均价为3217元/㎡，同比上涨36.9%，平均溢价率为6.9%，同比下降0.5个百分点。
2023上半年：全国300城商办用地成交楼面均价为2600元/㎡，同比上涨2.0%，平均溢价率为3.5%，同比下降1.7个百分点。
2.一线城市成交规划建筑面积同比增长，二线及三四线城市同比下降
图：2018年-2023上半年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源：中指数据CREIS
推出及成交面积：2023上半年，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为250万平方米、 265万平方米，同比分别下降12.6%、增长17.0%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1619万平方米、1476万平方米，同比分别下降22.9%、23.8%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为3111万平方米、2515万平方米，同比分别下降24.9%、19.4%。
图：2018年-2023上半年各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源：中指数据CREIS
成交楼面均价及溢价率：2023上半年，一线城市商办用地成交楼面均价为12513元/平方米，同比下跌14.4%，二线城市为2422元/平方米，同比下跌15.3%，三四线城市为1660元/平方米，同比上涨12.2%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，同比下降0.1个百分点；二线城市为1.4%，同比下降4.2个百分点；三四线城市为9.0%，同比上升0.4个百分点。
（三）大宗交易：2023年6月，中指数据共监测到商业地产大宗交易14宗
注：本表仅列示6月监测案例，物业类型不含工业、住宅、公寓、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在1亿元以内的交易。
数据来源：中指数据CREIS
行业动态
1.品牌战略：香港置地发布“中環+光环”商业战略，一元股份商管产品体系再次迭代升级
香港置地：6月8日，香港置地在上海徐汇西岸艺术中心举行发布会，公布集团在中国内地“中環（CENTRAL）+光环（The Ring）”双管齐下的商业战略。未来五年，香港置地将在重庆、成都、武汉、上海、南京、杭州及苏州七个城市，新开发十个“中環”或“光环”系列新项目，集团在中国的商业项目总数将增加至十七个。
一元股份：6月27日，一元股份发布消息称，公司围绕商管产品体系再次迭代升级，以“大有”为理念，以更为清晰简约、定位明确的产品线划分，同时以具有差异化的“人文商业”策略，不断融入更多新兴元素，创新商业模式，打造多体验、多功能的生活方式中心；明确提出首席系“大有境”、生活系“大有界”、主题系“橙光里”、体育会展等在内的产品体系。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是商业地产企业的一大核心竞争力，香港置地、一元股份等企业采用多产品线策略，使项目间形成差异化经营，同时持续对产品体系进行升级，以覆盖更多消费群体、适应更广泛的市场、提升产品力和品牌价值。
2.经营绩效：华润置地等多家企业公布2023上半年商业板块运营数据
万达商管：2023年上半年万达商管新开业万达广场12个，累计开业484个；2023年上半年总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%，出租率98.2%，租金收缴率100%。
华润置地：2023年6月华润置地投资物业实现租金收入约人民币20.5亿元。2023年累计投资物业实现租金收入约人民币121.5亿元，按年增长50.2%。
龙湖集团：截至2023年6月末，龙湖集团累计实现运营收入约人民币63.4亿元（含税金额约人民币67.8亿元）。
新城控股：2023年1-6月新城控股商业运营总收入为52.01亿元（即含税租金收入），2022年同期公司商业运营总收入为47.18亿元，同比增幅约10.2%。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
二季度以来，消费市场依旧呈恢复态势，2023上半年全国社会消费品零售总额同比增长8.2%，部分头部企业商业地产板块运营数据稳健修复，租金收入稳步增长，其中华润置地、新城控股上半年累计增幅超一季度，业绩呈加速修复态势。
3.投融资：百联股份、天虹股份拟发行消费基础设施公募REITs
百联股份：7月13日，百联股份发布公告称，为响应上海市“REITs 20 条”政策号召，深化国企改革，践行金融创新，助力公司由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变，打造商业不动产的“投、融、建、管、退”完整闭环，公司拟开展基础设施公募REITs的申报发行工作。本次交易所涉及的上海又一城购物中心有限公司、SPV公司股权评估价值尚未确定，交易价格将按照不低于经国有资产评估备案的价格的原则确定。根据公募REITs政策指引及相关法律法规，本基础设施公募REITs拟采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易结构。
天虹股份：7月13日，天虹股份发布公告称，为进一步盘活现有存量资产，实现消费基础设施项目“投、融、管、退”资本运作循环，以提升公司管理效率，促进公司轻资产运营模式的战略转型，公司拟以下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金。截至目前，该项目正在筹划论证和方案设计中，具体方案尚需公司董事会、股东大会及国有资产监督管理机构审批。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
当前，不动产私募基金试点正式落地，公募REITs试点已拓展至消费基础设施领域，由“不动产私募投资基金+公募REITs”组成的不动产金融链条已逐渐形成，共同为不动产项目开发运营的全周期提供金融支持，有助于经营性不动产实现“投融建管退”闭环，有助于企业盘活存量资产、释放资产价值。