昨天发了篇关于华侨城的帖子，很多网友留言讨论。其中有一点争议比较大，就是华侨城每年高额的股权转让收益问题。简单说就是出售子公司股权的投资收益是否应该归为公司可持续利润。

在年报和调研记录表里，公司均表示这部分利润是可持续的。很多看好华侨城的大V也认为，这个本质上是一种土地二道贩子的行为，也就是说从政府手里拿到便宜的土地，然后再转给其它房企，直接获益。

听起来确实很美好，比起自己开发，要等到房子交付才能结算利润，直接卖土地短平快，利润当期结算，多好的商业模式。我查看了万科、保利、新城、金地等其它主流房企的财报，基本没有这部分投资收益。

因此，很多投资者认为这是华侨城独特的勾地能力，其它房企不具备这项能力。

事实真的是这样吗？

其实，每家主流房企各自都有一定的勾地能力，很多房企通过旧改拿的地毛利也超高，但为什么他们没有出售子公司股权呢？因为他们开发能力更强，周转效率更高，自己开发自己卖赚的更多。

所以，华侨城频繁出售子公司股权，恰恰反应出它开发能力不足的短板。

那为什么华侨城不自己慢慢开发呢？因为文旅项目需要投入大量资金，为了快速回笼资金，华侨城不得不牺牲一部分利润，直接出售股权换取资金，从而投入到文旅项目的建设中去，这也是为什么这些年华侨城的经营现金流一直不佳的原因。

另一方面，从年报可以看出，很多子公司股权的出售都是在年底11、12月份，我们可以认为公司存在不想利润大幅下滑，通过突击出售子公司股权对冲当期结算项目毛利和净利下滑的动机。这点从部分主营不佳的内房股财报中也能看到

最后需要说明的一点是，地方政府其实并不傻，之所以给你便宜的土地，是因为文旅项目需要大量的资金投入，且回报周期长，所以才用一部分便宜的土地作为补偿。你不能单独看住宅的毛利，应该看整个项目的综合收益。

就像你去菜场买菜，母鸡10元，公鸡5元，别人10块钱买只母鸡，你问小贩能不能8块钱卖你？小贩说可以，但你必须再花6元买只公鸡。看起来你买的母鸡确实占了便宜，但综合下来，你其实并不比人家10元买的母鸡便宜多少。

更关键的是，人家买回母鸡后天天下蛋孵小鸡，小鸡没多久又长大成为新的母鸡再继续下蛋。而你买回来的母鸡没等下蛋就10块钱卖了，最后手中的母鸡越来越少，而不能下蛋的公鸡越来越多。你觉得哪种商业模式更好呢？

欢迎交流讨论，真理越辩越明

$华侨城A(SZ000069)$ $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$

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