深圳终于大福放开限购了，
今晚刚出的政策，主要刺激福田、南山、罗湖和宝安的西乡+新安街道以外的其它各区（也就是深圳的郊区，包括近郊和远郊）
1、非深户限购3改1———欢迎来深圳接盘。
2、深户二胎及以上可再买一套———鼓励多生。
3、企业买房放开——支持解决员工住房需求（变相鼓励企业多买房去库存）
4、支持房企和中介机构以旧换新。——不限购
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如何解读这个政策？今天有时间，借这个政策，和大家详细说说深圳房子的基本面。有些数据可能很枯燥，可是你要理解深圳楼市，这些都是前提。
1、政策力度还可以，主要是针对的非深户、外地人放松限购，这部分是其实是深圳人口构成的主体。
那么，这部分人口规模到底有多大？
最新统计数据，2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高，比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。（社区登记人口2163.77万）
不过，其中，深圳常住户籍人口606.14万人，占常住人口比重34.1%；常住非户籍人口1172.87万人，占比重高达65.9%。
常住人口定义本身就是实际经常居住半年以上的人，这个距离现在“社保或个税1年”差距已经不远，所以这1172.87万人中有很多是具备购房资格的。
2、这部分人的潜在购房需求是可观的。
因为深圳整体处于一个“人多地少房少”的基本状态中，大部分人都没有自己的住房，尤其是没有商品房，住在租来的房子里。
前几年的统计数据是：深圳常住人口住房自有率很低，大概23%。相比之下，北京、上海和广州都超过了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超过了90%。在发达国家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。
另一个数字是深圳人均住房面积，仅为27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准线。
这和深圳是个移民城市有关，没有长辈传下来的房子，都靠自己打拼，而且人口增速太快了。
官方发过一个统计数据，截至2020年底，深圳总共有住房1082万套，其中商品房仅仅为189万套，占比17.46%。保障房51万套、城中村507万套，占比47%，也就是说深圳大部分人还是住城中村里面。
这三四年，商品房又建设了很多，估计现在有210多万套了。不过占比依然很低。
深圳一家著名中介乐有家也曾发布过统计数据，按照约2200万的实际管理人口算，深圳人中，
① 三套及以上商品房5.3万人，占比0.2%；
② 两套商品房15.3万人，占比0.7%；
③ 一套商品房143.5万人，占比6.5%；
④ 公寓约82万人，占比3.7%；
⑤ 保障房约100万人，占比4.5%；
⑥小产权、单位自建房或无房约1850万人，占比84%！
可以说，在深圳有一套商品房已经很不容易，有两套比百里挑一还难，三套就是人中龙凤，千里挑二了。
深圳常住人口住房自有率整体已经只有23%了，其中占1/3的户籍常住人口，住房拥有率比较高，占2/3的非户籍人口，自有率还要更低。
所以这部分人买房的潜在需求很大的。
3、今晚政策还涉及到一个对二胎及以上孩子家庭放松限购的问题。
这个涉及到深圳的人口红利。
据深圳市第七次全国人口普查公报，深圳常住人口中，15-59岁人口占比高达79.53%，60岁及以上人口仅占5.36%。劳动人口占比极高，人口红利巨大。
深圳的平均年龄是32.5岁，非常年轻，刚好也处于生育高峰期。
4、以上都是基本面的信息。掌握了这些信息，就能明确，深圳楼市的基本面是特别强劲的，不敢说所有区域没问题，核心区域的好房子，一点问题都没有，一定会涨回来。
（2020前的十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，不到北京的十分之一，约为上海5.8%。
深圳建设用地极其紧张，建设用地面积已经占全部国土面积的45%，高于香港24%和其他一线城市的广州18%，北京22%，上海37%，建设用地所剩无几）
5、同时，今晚政策肯定是切切实实的利好，有可能释放大量非深户购房名额。
可是短期来看，名额不等于成交。短期楼市也是情绪主导，需要信心，以目前楼市的悲观氛围，惯性很大，不大可能立竿见影V型反转。
个人认为，还需要继续加大刺激力度，要表明坚决支持楼市的态度，把所有限购限贷政策全部取消，才可能彻底反转。
5、希望早日把指导价这个历史的错误扫进历史的垃圾堆，这个有掩耳盗铃的感觉了。
6、短期看，政策刺激+放松的区域，反而是要谨慎下手的，不是绝对不能买，而是要谨慎。
相反，暂时没有刺激的福田南山、西乡和新安，则是更值得看好的，这已经是政策背书的城市核心区，好好挑，过几年有惊喜。
