本周关于地产政策的讨论热闹非常，不管接下来房地产何去何从，但有一拨人被收割已经既成事实！
#房地产大招！住房贷款政策再度调整# #反弹还是反转？地产链还在飙升# $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$
5月17日地产政策四连发起于4月ZZJ会议，会议提出，地产方面，要继续坚持因城施策、切实做好保交房工作、统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施等要求。
四大刺激政策为：
1、下调住房贷款最低首付比例5个百分点，首套房最低首付比例不低于15%，二套房最低首付比例从不低于25%。
2、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。
3、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
4、设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%,期限1年，可展期4次。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
另外配合地方政府的房地产收储，以及以旧换新，地产政策轰轰烈烈。总而言之，仍然是房子卖不动了，地卖不动了，急了。
根据国家统计局数据，1-4月份，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。同时，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。
上一次地产去库存还要追溯到9年前，目前全国商品房库存总面积7.6亿平米，全国平均去化周期超过25个月，又到了一次不得不去库存的阶段。
地产政策周末热度较高，分歧较大，有些利益相关媒体甚至喊出了“‘史诗级’救市”、“地产的拐点”等论调，笔者认为大概率的过于乐观了。
即使史诗级救市，救的也是地产行业而不是地产公司，更不是套牢的有房一族。那些前几年被各种忽悠接盘的所谓刚需一族，在可以预见的未来里，基本只能背着房贷的大山苦苦维持，除非房价迎来新一轮的上涨。
新一轮的上涨？所有的商品价格都由供需决定，目前供给端库存高企，需求端购房者收入水平下降，更面临长期的人口约束，谈何容易。
特别是之前的所谓刚需一族，基本持有的是小户型，未来国家的廉租房、保障房基本都是小户型，更是在这一细分领域降低了需求，接盘的人更少了。
未来的房子，继续“房住不炒”的基调下，将面临分化，有钱人的改善型住房价格坚挺甚至随着经济的复苏、货币的贬值略有上涨，而刚需一族接受廉租房保障房刚需减少，小户型刚需房价格长期低迷。
可怜刚需房奴，身背巨额房贷，更时刻面临收入下降，而辛苦积攒的首付早已亏空。
每个时代都有被收割的阶层，只能寄希望于经济的复苏，基层普通老百姓收入的提升吧。
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资深私募从业者，职业投资人。不定期分享研究成果与投资感悟。