| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：0 |
不是碧桂园估值贵了，而是其他很多没涉雷的中小物业太便宜。碧服价格是合理偏便宜。港股现问题是动性太差。几十万仓位小物业建仓可能都要一上午，所以很多机构下不了手，万一出问题了，也卖不出去，所以出于流动性和风控考虑机构往往重流动性，轻估值，倾向买龙头。换了a股就没有这个问题，a股的物业就没有流动性折价，而其他传统行业，比如其他一二线白酒相对于茅台，也没有什么流动性折价。
之前融创没暴雷的时候大家过度乐观，认为融创和恒大不一样，融创雷了后现在大家都有点杯弓蛇影了，碧桂园目前看不出会出现债券违约的情况，早期碧桂园也是通过融创的这种模式高杠杆扩张高周转率实现快速挺进行业前列，但就目前看碧桂园比融创要稳健安全得多，如果碧桂园都倒闭了，只有一种可能性，房价剧烈下跌，跌幅超过三至四成，那绝大多数的民营房地产企业都会破产，这种假设本人觉得不太可能
那就耗着呗，最近政策还是挺给力，等月度销售回升数据，到时情绪先修复一档。最迟明年（地产融资收紧两年后），如果不怎么拿地，当时民企手上的期房基本也就现房了，那时该爆的早就爆了，逻辑总会被证伪
参考恒大物业资金被冻结一事，涉雷房企的物业可能后面都会受牵连，现在大多物业的业务主要还在自身品牌，物业板块的服务和盈利模式相对单一，抛开政策管制的风险来说物业市场和盈利模式有着长足的发展空间。
$碧桂园服务(06098)$ $保利物业(06049)$ $金科服务(09666)$ 目前主要还是关联房企流动性影响物业独立性的逻辑，没有此问题的国企物业的估值已经基本修复了。并且，基础物业服务毛利不高的，如果强制非盈利，那是社会的巨大倒退，那么物业服务可以预见是大量裁员，服务质量都往彩生活这种服务发展（彩生活的 人力/单位面积是上市物业行业最低），物业和互联网教育完全不是一个逻辑。特别是现在疫情，政府需要物业做很多事情，更是无需担心此事。
港股税费高昂，如果参考其他地区的股票港股大部分股票都被低估，港股这几年估值逐步走低缘于香港政府不能自由的制订其税费政策，加之大量的内地中概股回归扩容压力加剧，很多小票交易流动性尽乎枯竭，香港股市还是全球的价值洼地。对于物业服务行业，很多资金担忧随着内地反垄断及新经济政策的调整，未来物业服务有可能成为社会公益性质的微利行业，物业服务行业门槛低没有太多技术含量，未来房地产行业衰退也削弱了很其未来盈利大幅增涨的预期。