当下，大家为什么看不好房地产市场，黄奇帆总结：①中国人口14亿达到顶峰，负增长，出生率下降，2022年开始已经跌破1000万。②中国的城市化率目前65%，已经非常高的水平，欧洲美国是75%。③中国的老龄化现在在加速。这三个是需求端，需求在大幅下降。④目前市场库存巨大，开发商已经造好的房子一年以上没有卖掉的有6亿平米。刚刚公布了38个重点城市去化周期超过36个月。⑤人均住房面积2019年已经达到了48平米，已经非常接近发达国家的50平米。⑥中国房地产土地价格和房价20年翻了四翻，已经到了拐点的时候。⑦危旧房改造，城中村改造，大规模的基建已经差不多了。

黄老说的都是大的方面，我为微观层面分析下。我个人认为一是经纪下行，大家对未来收入悲观也是非常重要的原因，很多人不是没有买的需求和欲望，而是不敢加杠杆，到处裁员降薪，生怕自己哪天没有了收入，还谈什么住好房子上好学区，能住先凑合住着算了。

二是，还有一部分人是因为卖不掉二手房，所以没法买新房，很多二手房不是价格的问题，而是挂上去好长时间根本没人看，根本卖不掉。卖不掉老的就没有钱买新的。上面说的这两部分需求不是没有，而是被压制了，早晚被释放出来，只是时间问题。好多城市已经开始试点“以旧换新，卖旧买新”的政策，就是解决二手房卖不掉的问题。我觉得政策应该更加细化，比如对于那些确实有置换需求的，不管是政府也好还是中介也好要优先给卖掉二手房，政府可以给中介补贴。对于那些卖掉只为套现的，可以先靠边站。

三是，可能很多人还忽略了另外一种需求，就是投资。之前房价上涨的时候有非常多的投资需求，这部分买房不是为了住，就是为了赚钱。现在这部分需求几乎已经没有了，之前房价永远涨的信仰已经破灭了。投资客不仅造成需求减少，并且还会增加二手房供给的增加。没了涨的预期，手里的多余房子自然选择要卖掉。据说济南一个高端楼盘，交房后挂牌量就达到了7%以上，之前有业主一买就是两套，一套自己住一套投资。

买房无非就这么几种消费场景，第一，孩子上学。不管是在城市没房子的，还是有房子的为了上更好的学区的，这是很多人买房的原因，并且还不能等，因为还是要上学，买不了房就上不了学。第二，结婚，这个消费场景也不能等，等时间长了丈母娘不乐意。第三，孩子大了，原来房子已经住不下，置换的需求。现在很多家庭有两个孩子，小时候住一起还是可以的，或者老二跟着父母住。但是大了以后都需要有自己的空间，尤其是上小学以后，要各自有一个安静学习的地方。置换的需求可早可晚，不像上面那两种情况那么着急。除了这三种情况，其他情况应该占比较小了。也有换城市要买房的，但是多数应该还是在孩子上学的时候买，一般不会来了先买个房，租房现在也很方便也不贵。

所以，房子的需求我觉得得从这三个方面考虑。说人口负增长，出生率下降，城市化率，这些都是宏观方面，影响长期，对短期影响和微观小。出生人口从2022年跌破1000万，2021年1062万，2020年1200万，2019年1465万，之前都在1500万以上。2019年出生的到明年入学，所以我觉得明年后年因为购房入学的需求应该不会减太多。当然，这只是理论分析，实际情况分复杂，只能从整体方面分析。结婚购房需求，时间跨度就比较大了，结婚年龄一般早的25岁，再晚的一般也超不过35岁。我同学和朋友们结婚绝大多数都是30岁之前，对应就是1994年到1999年出生的人口数量。这段时期新出生人口在1800万-2100万，还是比较多的。

这不考虑生二孩置换和投资的需求，2019年之前出生人口没有低于过1500万，2012年还有小高峰，接近2000万。所以我认为20年以内刚性购房需求还是会比较强劲的，没有宏观所说的那么悲观。现在有点过度悲观，探底后，未来房地产市场依然会回归到正常水平，房地产开发进入新常态。#房地产# #万科A# #房价那点事儿# $龙湖集团(00960)$ $华润置地(01109)$