正荣服务也要上市了啊，最近物管股扎堆上市，之前跟保荐人沟通本来6月底上的，现在连开簿都没开，可能是想避开这一波扎堆上市，等投资者手里有钱，标的不多了，再好好捞钱吧。正荣在物业股里算中规中矩的，没啥好讲，有闲钱就抽抽试试看，长期的话不如持点别的物管，这两年物管股的增长都能很明确算出来。央妈今年是肯定放水，这种好一点资质的物业公司和母公司房地产肯定死不了。
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一、 公司简介
正荣服务集团有限公司（以下简称“正荣服务”或“公司”），是中国一家全国布局的综合性物业管理服务提供商，为住宅和非住宅物业提供多样化的物业管理服务。该公司与正荣地产集团（06158）维持长远合作关系。
根据中指研究院报告，2019年按综合实力计，正荣服务位列2019中国物业服务百强企业第22名，也为中国增长最快的物业管理公司之一，按2018年收益及净利润的增长率计，在2019物业服务百强企业前三十名中分别排名第四及第七。
一、 上市信息
目前预计将于7月上市。
建银国际为本次正荣服务上市的独家保荐人，在过去1年中，建银国际保荐项目的上市首日表现不佳，护盘能力相对较弱。
数据来源：彭博，2020年5月19日
二、 财务状况分析
（一）盈收状况
正荣服务主要收入来源分别来自于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2019年前9个月，公司物业管理服务收入达2.5亿人民币，占总收入48.8%，而非业主增值服务部分收入达1.9亿人民币，占总收入36.7%。收入结构相对其他港股上市物管公司而言更加多元化。
数据来源：正荣服务招股书
而相比其他港股上市物管公司，正荣服务的物业管理方面收入依靠母公司正荣地产较少。2019年前9个月，来自正荣地产集团的收入仅达67.6%，也就意味着来自于正荣地产集团的收入仅占其总收入的33%。在当下国内物业行业面临激烈竞争的局势下，该收入结构意味着未来向外扩大业务的可能性缩小，并不占优。
数据来源：正荣服务招股书
公司在管物业主要为住宅物业，基本来自于母公司正荣地产集团，而非住宅物业部分收入基本来自于外部，该部分收入将面临与其他物管公司的竞争。
数据来源：正荣服务招股书
而公司在管物业主要位于长三角地区、福建地区以及中西部地区，该三个地区物业管理服务的收入占整体物业管理服务收入的97.2%。相对于其他港股上市物管公司而言，公司在管物业地区分布较为分散，不易产生集中效应。
数据来源：正荣服务招股书
由于母公司正荣地产集团的发展，正荣服务收入在2019年前9个月达到5.2亿人民币，同比上涨61.1%。与此同时，公司净利润达到0.8亿人民币，同比增长158.6%。
数据来源：正荣服务招股书
与同业相比，公司净利率将对较高，规模与收入水平与宝龙商业管理相似。
（二）资产状况
资产负债方面，公司近年来资产负债率逐渐下调，近期下调至90.9%，资产负债率仍然较高。
数据来源：正荣服务招股书
相比同业，正荣服务资产规模较小，但资产负债率较高。在目前港股上市的小规模物管公司内，资产负债率最高。
数据来源：正荣服务招股书，兴业物联、烨星集团、宝龙商业管理、银城生活、鑫苑物业、时代邻里年报
四、 估值
在目前港股上市的物管公司内，正荣服务的在管建筑面积较低，仅为2,100万平方米，与鑫苑物业、宝龙商业物管和银城生活接近。从建筑面积比可知，未来正荣服务的收入增长与其他小规模物管公司一样有所保障。
数据来源：正荣服务招股书，兴业物联、烨星集团、宝龙商业管理、银城生活、鑫苑物业、时代邻里年报
本次正荣服务IPO的估值尚未可知，但根据小规模物管公司的估值而言，正荣的合理历史市盈率应在15-20倍市盈率范围。
数据来源：彭博
同时，近期港股市场打新热潮再起，近日的建业新生活获得142倍超额认购，首日表现录得22.2%的涨幅。若市场情绪保持，相信正荣服务的首日表现将会较好。
五、 总结
正荣服务整体在管建筑面积位于目前港股物业股中较低等水平，盈收情况较好但资产负债率较高，债务高企。但若本次上市估值较低，且市场打新情绪得以保持，建议可短期参与本次项目。
而由于正荣服务负债较高、资金流较为紧张，从长期角度而言，未来发展将有一定风险，不建议长期持有。