中南建设，目前PE只有2.82倍，分红股息率达到10.57%。市场认为政策一直在对地产行业进行打压，地产公司毛利率会逐步下降，地产公司们将走下坡路，甚至破产。目前有几个地产上市公司陷入了资金困局，更是加重了市场对地产整个行业的顾虑。这大概是中南建设股价一路下行的主要原因。
但很多行业，即使整个行业在下行周期，也有佼佼者能够活得非常好，还能获得稳定健康的增长……如白酒、家电等等。地产行业作为我国的支柱行业，所有的政策只是为了保证它健康稳定的发展，经过一轮优胜劣汰，地产公司中的优秀公司肯定能胜出，投资被那些市场错杀的优质地产公司将获得很好的收益。
这次雪球考察团带我们考察的是中南建设的发迹之地：南通CBD地块，这里中南人的骄傲，书写了民营企业由小到大的奋斗历程，体现了中南人不忘初心、低调务实、奋力拼搏、高效创新的精神，是我国伟大复兴事业整个轰轰烈烈的历史洪流中的一朵小浪花。
雪球调研团先参观了位于的南通CBD城市展厅。
一出电梯，就进入了时光隧道。
上图，南通的八龙过江项目，单单南通就有8条过长江的大桥或隧道，想想以前建一个南京跨江大桥就举国瞩目和轰动，现在中国能够随便在长江上建桥，中国的实力非同一般啊。南通未来可期。
2005年是中南集团的转型之年，从一个传统的建筑商转型布局房地产开发业务，开始运作南通面积超大的CBD项目，那时候这里还是一片荒芜之地，中南对这块地进行了长远的规划和考虑，能做到地面和地下统筹贯通，甚至考虑到10多年以后地铁的出入口，在此钦佩中南管理层的深谋远虑。中南其实是最早的城市运营开发商之一。
中南集团那时候承担着奥运会北京鸟巢项目的建设，同时在南通 CBD地块建设南通体育会展中心，这项目被誉为“南鸟巢”，其特点是能做到体育馆的屋顶可以开合，设计超前，投以重金。目前南通体育会展中心能做到略有盈余。
南通CBD地块，2011年建成了第1个南通五星级酒店，同时15万平方的购物中心开业；2013年占地15万平方的南通中央公园开放；14年中南百货开始营业……中南建设一步一个脚印，使得南通CBD地块成为一个城市运营成功的案例，目前该地块地价翻了几十倍。
随后大家参观了中南城、彩虹漾、体育会展中心……虽然中南的商业项目不多，但经营的非常稳健，出租率较高，根据2020年的年报，中南城a座出租率达到97.52%，彩虹漾的出租率达到97.35%…
上图此人，是南通人的骄傲，南通企业家的楷模。
上图穿红色服装的快毕业的大学生，也来南通CDB参观学习，他们是中南乃至整个中国的希望。
下午参观了三个中南地产住宅项目。共同的特点是：
1、都是合作项目，主要是跟本地有实力的开发商合作。
2、都有比较好的利润率。比如南通中南东时区项目，去年5月份拿的地，楼面价7800，现在洋房已经能卖到一万八千多，高层能卖到一万七。
3、开发速度极快，都是拿地后4-5月左右开盘，这种高周转是很多小开发商所不能达到。
4、高大上的售楼处45天完成，能够作为永久建筑被业主使用，不需要拆迁浪费钱，参观的三个项目售楼处样子都差不多，体现了优秀大房企的标准化优势。
5、善于营销造势，给项目赋能。比如跟阿里合作打造智慧小区，如结合上海第三机场南通机场来打造项目亮点……
6、中南的项目，深深获得南通老百姓的认同。买中南的项目都能盈利，项目基本上开盘就能卖光。老业主的复购率很高。
最后雪球调研团和中南高管进行了沟通交流。
交流环节时间很长，近两个小时，严重超时，我记了几个要点，欢迎雪球调研团成员们指正补充。
1、董秘梁总认为房地产行业还有很大的空间，优秀房产能够胜出。梁总提到他已经加仓了，可以看公告。他提到一个新型城镇化的概念，城镇化不但是从农村到城市，而且是从城市到城市，其中蕴含着大量的需求。比如大湾区现在是7,000万人口，10-20年后很可能翻一倍……本人深表认同。
2、苏沪区总裁周总是05年进入中南工作的管培生，他与南通CBD共成长，是一个非常优秀的区域总。他说到所辖区域项目的利润率都不错，净利率在10%出头。今年，苏沪区销售额将达到25~30%的增长。几个小镇项目开发的不错，住宅利润能够全部覆盖小镇的建设，今年将建成开放。
3、说到中南融资利率比较高的问题，中南的融资利率达到8%多，但融资总金额相对来说比较少。融资金额用于拿地前的前融比较多，所以利率较高。利率较高也有好处，倒逼中南建设提高运营管理效率，进行高周转。随着评级的提高，中南建设的融资利率也会逐步降低。有借款其实不怕，关键项目能不能盈利。
4、关于拿地，在集中供地区域，由于摇号看运气，今年在这方面没怎么拿到地，但中南的战略是关注非集中供地区域，农村包围城市，一线城市确定性虽高但周转慢不大容易盈利，中南过去二年75%的地在非集中供地试点。
5、中南的未来几年销售额目标还是要保持年均10%左右的增长。至于利润的话，由于中南本来一直就处在一个激烈竞争的环境，所以现在的变化不大会影响利润率或者利润率的下降幅度会很小。中南还是会保持一定的成长性。
6、2021年度股权激励为90亿净利润，今年的结算面积可能会略有下降，但权益会提升，投资收益会减少，中南会努力去达到。
感谢@雪球调研团，感谢董秘梁总，苏沪区总裁周总、公关负责人曾总、品牌负责人石总、杨超先生、刘岳阳先生等等，幸会幸会。