【上海天安一号】土地：权益：100%
旧改项目，04年拿地，虽然明面成本只有几百块，但大头成本是动迁费用，放在手里十几年，实在是没法估计，拍个数按1万/㎡算吧
PS：天安大概20年曾把地拿出来兜售，好在没卖，21年房价又涨了一波
销售：
22年底卖了第一批，售价8.7万，货值67亿，基本清光了。
后续还有20万㎡的住宅面积，大概160亿货值，按天安的节奏得卖个3-5年。
回迁：
旧改项目是否有回迁面积呢，我倾向于是没有。
经营成果：
土增税已顶格，利润率按30%计算，24-25年可以结算20亿利润，总利润60亿，平均每年可释放10亿利润。
另外项目可以有50-80亿的留存土增税，免息使用个3-5年。
【深圳天安云谷】
天安云谷是个巨无霸城市更新项目，一二期主要是M0（重资产）已建成，目前开发至三期主要是住宅（肉），四五六期又变成M0（骨头）
土地：权益比例50%
23年9月确认实施主体
23年12月拿到三期土地
占地13.1万㎡（同步出让另有3万㎡工业地），出让金23.27亿。一共13栋住宅，大概67万㎡商品住宅、24万商业，其余为保障房和配套面积。
货值预估：
回迁量：三期共涉及489个回迁户，拆除面积56万㎡（其中住宅41万㎡），按照1:1.2的回迁比例，预估回迁住宅50万㎡，商业建筑18万㎡
可售量：住宅17万㎡，商业6万㎡
可售货值：约100亿（住宅5万，商业公寓3万）
经营成果：
港资并不适合在深圳搞旧改，大概是天安负责提供资金角色，骏业集团当平台公司。
大概率骏业收了溢价，再加上回迁比例太高，所以利润率按10%预估。
天安权益利润4-5亿，分3-5年释放。
由于项目自持比例大，项目要沉淀不少资金，现金流的账是负的。
负现金流明证：天安云谷项目需要股东提供21亿的借款投入，至2026年。
