为什么很多巴氏投资者对投资房地产企业不感冒，这个问题已经困扰我很长时间了。因为我翻遍老巴相关的书籍，没有找到老巴曾经有投资过房地产公司的记录。

而我似乎却对投资房地产企业情有独钟，因为自己所处的职业是与房地产开发相关的，只投自己熟悉的行业似乎也符合老巴投资企业的标准。更为重要的一点，目前的房地产行业在中国A股的估值应该是与银行业并列为市盈率最低的行业。为了避免被喷，这里还是不写估值最低了。

今天写这个文章的目的仅仅是为了抛砖引玉，房地产行业到底是怎么样一门生意，如果 算不上好是很差吗？特别是在当前的房地产形势情况下，还能不能再投房地产公司？如果能，又是哪些 房地产公司更值得投资？

文中引用了本人在雪球最景仰的二个大V@唐朝 @水晶苍蝇拍  过往对于房地产开发的一些观点，可能存在不能广泛代表巴氏投资，或者代表性不够的情况。还有没有征询他们本人目前的意见和想法，如有不当和不妥之处，就是本人不成熟 的作为，希望谅解。

唐朝在2014年3月14日《证券市场周刊》撰写“该不该买万科？”一文中指出：“$万科A(SZ000002)$ 是一家优秀的地产公司，当前按照净资产在资本市场出售。对于所有看好房地产市场的投资者而言，买入万科股票是个很不错的选择；即便对房地产市场不乐观的投资者，如果将希望从万科股价中获利，目前5倍出头的市盈率，加上已售未结算的业绩锁定，以年为单位看，满意回报也是大概率事件；遗憾的是，对于笔者这种对今后房地产市场不乐观，且着眼于从企业本身得到回报的投资者，万科股价的吸引力尚不足够。”

为什么这么便宜的房地产标杆企业万科也不买呢？文中有一句话可能对此作了解释：“地产公司的一大特点是，资产的大头是存货。万科总资产4792亿元，其中存货3311亿元，占总资产的近七成。”文中还说明了当时万科的净资产仅仅为1054亿，也就是存货占其净资产的300%多。

作为巴氏投资的摇旗呐喊的小喽啰（这是唐朝本人这样认为的，事实上我又是唐朝的铁粉，出版的财1财2不仅自己看还送人看，他写的文章一篇也不放过，最近我又在温习他的文章集锦第二遍，真的收获良多。追随优秀的人和投资优秀的企业总是不断给人以愉悦感，在这里作为小喽啰的小喽啰特别感谢），唐朝应该是谨记了巴菲特曾经说过的“最好的生意是那些 长期而言，无需更大的规模的资本投入，却能保持稳定高回报率的公司”，这也就是唐朝在他的投资组合里只有贵州茅台、腾讯控股、洋河、双汇和信力泰等。
后来唐朝在雪球上的一段文字更印证了其对房地产企业需要更大的规模的资本投入才能周而复始经营的担忧：“现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地—建房卖出换回现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地……周而复始，最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一大片荒地？一直没想明白，十年后，二十年后，房地产企业的终极形态究竟是什么样子呢？”，

房地产企业的终极形态究竟是什么样子呢？这样的企业经营方式能一直持续下去并获取合理的经营回报吗？说实在，我也没有很好的答案。

无独有偶，同样对房地产行业抱有戒心是水晶苍蝇拍，其曾在微博中写道：“这些年头，真是房地产商的天堂。一方面生意奇好，20年就没遭遇过什么坎坷，频频霸占富豪榜。另一方面，质量品质什么的完全无所谓，主要精力就是拼土地，其它差不多得了。反正最后造个碉堡也能卖出去。不满意？滚犊子，还不卖你了！这段可歌可泣的历史，估计以后说给下代人听都不带信的。”从文中影射出作者的担忧，房地产企业目前的经营仅仅是拼土地，也就是原材料，这样的经营模式怎么可能持续呢？这终将变成历史的笑话。同时他在书中“一个散户的自我修养”这样描述：“说明（地产）这类企业经营的最核心问题其实就是风险管理，因为地产商高额的存货（指土地），如果遭遇到意料之外的行业波动，如房地产价格大幅度下降，那么这些“关键风险资产”只需要几个百分点的贬值核销，就可以一把抹平1年甚至多年的净利润。”担忧的还是存货，这些价值不菲且占比越来越大的庞然大物。

我试着来分析他们对投资房地产企业不感冒的原因是：

1、土地作为房地产企业的原材料占其总资产的比例太大，且这种原材料的获取无论是数量和价格上永远是房地产公司本身不可控的，并需要公司消耗大量资本进行囤积。

以上这些让巴氏投资者最看重的股东盈余实现很难，不能产生足够多的股东盈余的企生意不是一门好生意。

2、随着房价的上涨，原材料土地占其产成品房屋的价格占比呈现越来越大的趋势。

原材料成本占产成品比例过大的商品本质上可能也不是一门好生意，这让经营 者更关注原材料而不是经营，整个行业可能 存在同质化严重的倾向，如目前的彩电行业。

3、尽管20多年来中国房价不断持续上涨，但房地产行业终究是个周期性行业，如果有长短之分，最多可以定性为长周期性行业。但当周期性行业处于最景气的阶段，接下来的事情可能就会是每个市场参与者都应该担心的事：行业的拐点会不会在这个时候出现呢？

谁都无法保证说房地产行业不会象大宗商品如石油煤炭铜铁等那样出现剧烈的价格波动，对于巴氏投资者似乎对周期性行业都不甚感冒。

以上只是对很多巴氏投资者对投资房地产企业不感冒一些原因分析，属于本人的一些理解，应该比较粗糙。

另外作为一个已经尝试投资房地产行业的投资者，是不是在房地产行业中存在这样的企业：一是比较轻而易举的获得土地原材料，价格还不高，并且这种优势可以长期保持，形成了巴氏投资眼中固有的护城河；如$华侨城A(SZ000069)$ $新城控股(SH601155)$  招商蛇口等；二是直接就参与轻资产运作。如未上市 的万达。

我觉得这种设想应该还是可行的，我记得出版过二本巴氏投资书籍的@我是任俊杰 任老师曾经就投资过华侨城，可能 当初投资的初衷也是出于 土地获取上的考虑。

对于个股上的研究分析，以后会再写文章论述。

投资真的是很简单，但也真的不容易。

老唐没有买万科的最关键因素是“以2013年年报看，万科当前净利润率约12%-13%。大体测算，如果房价同比跌幅超过两成，万科将无利可图。”
但是实际上这是不对的，房价跌2成按照3500的楼面价和8000的均价，净利润率依旧可以在5%以上。同时，如果再考虑万科的拿地区位（一二线大半）下房价跌20%的概率，这样的负面因素就更小了。
@唐朝 @维尼家的大熊 

$万科A(SZ000002)$

净资产769万元的地产公司，开价800万元，值得买下来吗？
一个口碑不错的市场龙头，基本以净资产价格出售，看上去蛮划算的。至少，在投资万科的房子和投资万科的股票之间，后者明显划算一些，相当于购入了开发商成本价售出的房产。当然，考虑到持有房产额外具有三大优势：一是可以利用按揭杠杆；二是没有MR.market时刻在你面前乱报价格，扰人心神；三是因不便利售出而被迫进行的长期投资——究竟股票和房产哪个更容易使自己赚到钱，却要因人而异的!~~good

像老唐这样看这么远的真没有几个。。。【恰恰是因为想象不出来房地产企业的终极形态，老唐一股万科也没有，端着板凳看着别人大块吃肉、大碗喝酒，老唐默默关灯吃面】