| 发布于: 修改于: | 雪球 | 转发：12 | 回复：42 | 喜欢：6 |
我就不喜欢现在完全是在被各路人马乱用的“优质房企”这个词儿！被划到“优质房企”之列的不见得都真的优质，相对立而言就被划到“劣质房企”之列不见得真的劣质！标签党的恶习就是——分不清青红皂白就一通乱贴！
如果从买股票的角度看，$瑞安房地产(00272)$ 才是真正的“优质房企”之选，因为它不仅质优，毫无暴雷风险，最重要的是，瑞安还便宜得不要不要的！
像那些有爹拼的我没话说，优不优质的不一定，至少不会暴雷这点我服。但同样没爹拼的里面，目前有谁敢说比瑞安安全吗？碧桂园？或者是这些天涨得不要不要的旭辉、时代、龙光集团、宝龙地产、合景泰富？龙湖集团都不见得比瑞安安全！
要论发展态势，瑞安堪比的对象是华发、越秀地产、建发这种，或者滨江集团吧——反正是行业越差机会越好的这种。但这几个都比瑞安贵得多！
前面说的旭辉、碧桂园、龙湖，那也是比瑞安贵得多的！
其实，“市场永远是对的”这句话在短期内来看永远是错的！不识便宜好货的人多，不识高价烂货的人似乎更多，大部分人都只是在跟风乱炒——也因此他们几乎天天都在忐忑不安。但有趣的是他们中的大部分人却不懂得应该要反思、应该要改弦易辙！
【关于瑞安这只股的质优价廉，可能你没留意到的一些事实和变化】
呵呵，看来你对$瑞安房地产(00272)$ 也挺了解，但是真的是每个人看问题的视角和度量方式是不同的，因此我就从我的视角提醒你几件可能你没留意到的事：
1、过去几年经营稳健（换句话说就是没多少进取心的），现在摇身一变都成了“优质房企”了。
2、瑞安的40亿元永续债已经在今年6月20日全数赎回了。即使含这40亿永续债，瑞安的实际资产负债率（将永续债从净资产调整为负债、在资产负债两端都扣除合同负债后）都是很低的，仅有57%，几乎与国家统计局公布的全国规模以上工业企业的平均资产负债率58.6%相当——请注意，瑞安可是房企！而上述“优质房企”的同一口径资产负债率，民企从最低的龙湖集团68%、到美的置业的74%、到碧桂园的76%不等，央国混企太多就不一一列举了，但不要以为央国企的就低，仅举个别例子——万科A是70%，绿城中国是74%、保利置业是75%、首开股份是76%，而信达地产的67%、中国金茂的68%、华发股份的69%这都算低的。从这些数据不难看出瑞安在负债上的轻松吧？
3、瑞安过去曾经长期沿袭港资房企的保守作风，但实际上从去年就开始采取进攻性策略了，如果你关注了瑞安的拿地公告就会发现。所以，瑞安现在实际上是上在“轻松”的基础上‘“上阵”了！
4、瑞安沉淀了不少（其实按瑞安的体量来说是很多）商业资产是不假，而且诚如你所言光是租金收入也就仅够利息支出，但这不是缺点而是优点！首先，别忘了，与瑞安在这一点上有类似的龙湖都已经被投行、机构投资者、散户中保守的那一派捧上天了，类似的还有万达、新城，宝龙地产这两天也在猛涨！其次，瑞安沉淀的商业资产都是非常优质的资产，且为其在周围的住宅开发增值不少，这一点光是去看看瑞安一直以来遥遥领先、且越来越领先、直到领先到吓死人的平均售价就知道了！此外，瑞安在旧改上，实际上也是超一流选手，只是体量不大没有引起股市注意，但其理念、经验、和能力是深受地方政府们赞赏的，这也为瑞安拿地带来了很大的优势，基本上不用在招拍挂市场与人竞争就能拿到区位非常好、利润空间大的好地块，上海、南京、武汉，莫不如此。
5、至于你用过去的股息率来预计未来的股价涨幅空间，这恐怕不太合适，特别是对于像瑞安这种在市场火爆时保守、在市场惨淡时开始进攻的选手来说。
总之，我们首先应该看到瑞安的（真正优质的）质地基础，其次我们应该看到它正在发生的转变（由守转攻），然后我们应该看到它的大量优质商业资产会大大受益于疫后复苏（此前是受挫较重的），最后我们应该看到它在估值上的严重低估（一个最简单又不太离谱的方法是比较它与其他房企的PB）——我说完这些，你觉得是不是应该用更新的眼光重新打量一下瑞安，并重新估计一下瑞安的股价上涨空间？
cc: $龙湖集团(00960)$ $新城发展(01030)$
谢谢提醒。但并不同意你的结论：瑞安还行，经营稳健，但大出息也是没有的。欠了340亿元的债，可能还有些永续债？借来的钱，基本上沉淀在新天地和武汉南京的这些商业资产了。这些资产一年带来的租金收入也不过30个亿。扣掉税，也就是够利息支出而已。所以买地开发赚钱，做的一般。股息一年0.12元，按6-10%的股息率，股价空间也就一倍空间撑死了。
瑞安的市净率很虚吧，投资性房地产加上联营的部分给自己估了快800亿 每年租金收入才20多亿。。就算真的市场价有这么高，瑞安很多很早以前的地，卖出的时候土增税一交，得交掉大部分。
感觉瑞安的投资物业资产的估价太高了，其附属瑞安新天地持有的物业净值为337.42亿元，上半年相关总收入14多亿元，基本盈利只有接近4亿元，年化净资产收益率只有2%多点。还不如把这些房子卖掉，干啥都比这个好。
现在知道了吧，内房民企中，像$瑞安房地产(00272)$ 这样的才是真正的优质房企。那些所谓的“优质头部房企”，其实并不优质，而且分分钟会来个配发新股要你一次小命！一次不够还会再来一次！甚至再来N次！从他们如此低价增发新股（而且仅仅为了筹资区区几亿港元）来看，真可谓慌不择路、饥不择食了，也说明他们目前就在暴雷边缘，为了暂时挺住不爆雷，不惜严重损害老股东利益，也要采用低价增发新股这种方式来获取一点小钱填窟窿——但随着时间继续推移，长期债务变成短期债务，这点小钱是不是真的就能把窟窿填上，还是存在很大疑问的！
再说一次！民营房企优不优质，不是看块头大不大，也不是看市场之前捧不捧，甚至不是看“三/四支箭”先支持了谁，而是要看其实际的资产负债情况（一个决定性的指标是看经过调整合同负债、隐性负债、表外负债、永续债之后的总资产负债率）——这也导出另外一个结论，及优不优质，肯定不是只看是否已经“暴雷”（是否已经发生债务违约、甚至宣布债务重组）！是否“暴雷”，只取决于短期债务结构而不是长期债务结构，如果短期债务结构不好就会暴雷，暴雷了的和就在暴雷边缘晃悠的其实根本没多大差别。
至于那些央国混企房企，也不能一概都认为“优质”。其中，有资产负债率高的，有长年不思进取的，有什么都做但是做房地产并不太专业的，还有一些不务正业整天追各种风的，只有极少数才算真的优质。
$旭辉控股集团(00884)$ $雅居乐集团(03383)$
资产却实优良，老千股而已，这句话值万金。
公司在地产公司中算优质的，但瑞安股票的持股体验很差
李嘉诚不买 眼瞎了
絶对認同
同意