市场上、ZC表述中、媒体上整天都在说“优质房企”。那么，对应的毫无疑问就是“劣质房企”咯？因此，人们心中似乎也得出这么一个结论——“优质房企”要么就是血统高贵永远不会缺钱；要么就是经营优秀不会搞到自己缺钱，就算到了缺钱的边缘也是被糟糕的环境带的，所以它们不该死，得救！“劣质房企”都是自己作的，借那么多债，玩高杠杆玩砸了暴雷，活该，就应该见死不救！
但是，真的是这样吗？大部分人心目中，“优质房企”和“劣质房企”的标签，真的都贴对了地方吗？
还有，政策上真的有给“优质房企”下一个准确的定义吗？
下面，我就用“资产负债率”这个反映企业整体负债情况（和加杠杆情况）的指标，试着来看看这个问题。按道理，越是优质的房企这个指标应该越低，越是劣质的房企这个指标应该越高。但是，实情是这样吗？
不过，有个事情应该先说明一下。看房企的资产负债率，不应该只看通常财务概念的资产负债率（=表内总负债/表内总资产），而应该看“调整后的资产负债率”——最起码，调整后的资产负债率=(表内总负债-合同负债+表外负债+表内永续债+表内明股实债)/(表内总资产-合同负债+表外负债)。具体理由我就不长篇大论了，真正懂房地产财务的人自然懂。
下面，我给出部分房企的调整后的资产负债率（按最新的报表和市场公开报道），大家自己去看、去判断吧。最好还能告诉我，（结合这些房企当前的股价或估值表现）你从这些数字中能看出哪些有趣的东西——
先说荣盛发展。荣盛旗下的泰发基金管理了200亿理财产品，即便假设这200亿都是荣盛的表外负债（实际并不一定全部都是），则荣盛的“调整后资产负债率”是78%（如果不算这200亿则是75%）。荣盛的表内少数股东权益只有56亿元，应该说没有可能藏多少（表内）明股实债，所以这200亿全当部做表外负债加上来，应该说78%应该是水份不大了、甚至可能已经估计过高了一点点。
那么，采用同样调整口径的情况下，其他一些A股中的暴雷房企是多少呢？数字如下：中南建设是82%，阳光城是85%，而ST泰禾是91%（注意，阳光城也是计入了已暴露的200亿的理财产品的，中南和泰禾并没有这样的计入。之后的也是这样，“暴露了”的疑似表外负债或表内明股实债就全数计入，不知道有的就当没有。）。
再看看其它一些所谓的“优质房企”（按照市场认为，国企、混企都简单粗暴地划归“优质房企”）——龙湖集团68%、华发股份69%、万科70%、旭辉控股71%、绿城中国74%、美的置业74%、保利置业75%、碧桂园76%，首开股份76%、绿地香港80%。看到这儿，你发现什么了吗？似乎“优质房企”们的资产负债率并不一定像大多数人以为的那么“优质”？
不急，我们再看看其它一些肯定会被认为是“劣质房企”的——融信中国66%、佳兆业72%（已计入167亿理财）、花样年73%、时代中国74%、富力地产76%、融创中国79%、中国恒大84%（已计入理财400亿+挪用恒大物业的134亿）。似乎“劣质房企”们的资产负债率并不一定像大多数人以为的那么“劣质”？其中甚至不乏有看起来挺优秀的？
（抱歉，还有不少大家可能感兴趣的房企我没能提供，有兴趣的人可以自己算）
我再给出一个数据作为参考。根据国家统计局：2022年10月末中国规模以上工业企业的平均资产负债率为56.8%。这个数字在2021年末是56.1%。拿这个数字与上面那些房企比比，你又会有种什么感觉呢？
还有，你知道我看到的既没被列入“优质房企”、也没别列入“劣质房企”（换句话说，市场基本上没注意到它）的瑞安房地产按上述调整口径计算的资产负债率是多少吗？是57%（四舍五入后，上述房企的也是）！
对比这些数字之后，是不是有不少颠覆你认知的地方？
其实，懂财务的人都知道，债务（或者说现金流）暴雷不爆雷，很大程度上就是看你的债务的短期结构而不是长期结构，你要是一没留神短期结构没弄好（包括出乎意料的被挤兑了！也包括本来算好可以有的融资现金流入、经营活动现金流入突然莫名其妙没了！）、或者本来还可以但拖了一段时间之后变坏了，那恭喜你！所以，这轮暴雷中其实很多房企都是很无辜、也很无奈的，谁暴雷谁没爆雷也带有很大的偶然性。
另外，懂财务的人也都知道，即使已经暴雷，资产负债率越低就越容易走出债务危机。。。其实，这并不需要懂财务，这是常识，只不过需要考虑问题的时候脑子转个弯。
总而言之，就认知而言，一家房企是“优质房企”还是“劣质房企”，不应该简单粗暴地按“已暴雷”、“没爆雷”来划分，这样很-不-科-学。至于ZC表述中的“优质房企”，我们应该理解为——ZC条文中暂时只能先这样表述，先消除金融机构们的“担心”、发动它们出手再说（否则它们都只会明哲保身作壁上观），至于谁优质谁不优质（其实是指谁的救助难度小、谁的救助难度大）也只能先交给市场（注意，这个市场不是指的股市）去判断，总之先把救助难度小的先救起来情况就能逐渐好起来。不管你信不信，反正我是相信的——到了一定时机，ZC表述就会转变成类似“对各个房企能救尽救”这种说法（即使是恒大，也不会真的走到破产倒闭这一步）。至于现在金融机构们一窝蜂地去“救助”并不真的需要救的央/国/混企房企、或者仅少数也不是那么需要救助的民营房企这种很大程度上走偏了、应付差事的搞法，应该很快就会被纠偏的——至少央/国/混企房企那一块，几乎99%是在浪费资源和时间。