3月22日，招商蛇口旗下$招商局商业房托(01503)$ 公布了2021年年度业绩报告。报告显示，2021年12月31日估值为人民币67.46亿元，较2020年底增长了人民币1.02亿元；以2021年12月31日招商局商业房托的收市价计算，单位可分派收入年化回报率为7.1%，2021年全年的每基金单位分派为0.1858港元，分派承诺收益率为9.7%，自2019年上市后连续三年保存100%的分派比率，是优质的收息标的；同时，有息负债率为29.2%，远远低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code）要求的50%的上限，这意味着招商局商业房托日后在物色收购新物业时将有充足的融资空间。从整体来看，受疫情反复及俄乌战争的影响，股市震荡较为频繁，但招商局商业房托所受影响较小，股价相对较为平稳，整体保持着相对稳定的态势，是较为稳健的投资选择。
随着国家“十四五”规划的出台，REITs试点拉开帷幕，国内REITs市场进入建设发展新阶段。中国证监会3月18日发布的要闻中提及，将会进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用。从整体来看，国内REITs将逐渐发展壮大，且具有较为广阔的市场前景，同时也会对整个房地产行业格局带来巨大的改变。随着香港证监会对相关守则的修订、国内REITs市场的发展，两地REITs市场的相互影响、促进，对于背靠央企、具有先发优势的招商局商业房托而言，是难得的机遇。招商REITs的成功发行，也给招商蛇口带来了较大的改变，一是基于证监会的要求，运营水平及管理能力得到了较大的提升。二是打通了存量经营的闭环，同时开始对轻重分离的经营模式进行有益探索。招商局商业房托的未来，还有无限进化的想象空间。
招商局商业房托2021年业绩报告出炉，对于内地及香港REITs市场以及招商局商业房托未来的发展，您有什么看法？
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我认为招商蛇口旗下$招商局商业房托(01503)$ 公布的2021年业绩报告明显超预期，收益大幅增长，基金单位保持理想分派率，招商局房托基金具有高回报率。
公司大股东本身为大型国有企业集团，成立于1872年，有着百来年的悠久历史，业务范围广，实力雄厚，投资安全有保障。公司的初始物业资产组合由位于深圳蛇口的五处优质商业物业组成，分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城，以及科技大厦，科技大厦二期，数码大厦3处写字楼综合体，它们均位于深圳蛇口。深圳作为粤港澳大湾区战略发展的核心引擎城市，区位条件优越，产业基础扎实，能为五项物业带来巨大的未来发展潜力。
尽管受疫情反复及俄乌战争的影响，股市震荡较为频繁，但招商局商业房托所受影响较小，股价相对较为平稳，整体保持着相对稳定的态势，是较为稳健的投资选择。疫情虽然对运营团队带来严峻考验，但管理团队丰富的运营经验及优秀素质带来了稳健的物业组合的租金单价表现，并成功吸引到大型战略租户进驻，通过租户在项目内部腾挪及调整租户结构，物业组合的整体出租率在动荡的市场经济环境下抗震较强，未来随着宏观经济形势的逐渐回暖，可以预见出租率和出租单价会随之上扬，在未来可以创造更优异的业绩表现。
作为一个拥有招商局品牌的房托平台，做大做强房托是招商局集团的初衷，招商局海量的存量是房托进一步拓展的资源保障。根据房托管理人释放出的信息，其将对招商局集团内部及外部机会持续关注，寻找时机注入潜在优质资产以扩大投资组合，寻求区域及物业业态上的均衡。前期修订的《房地产投资信托基金守则》放宽了对招商局商业房托基金经营的限制，也利好优质新资产的注入。从目前宏观环境及经济周期来看，目前是招商局商业房托基金获取优质及价格合适项目的好时机，从而充足公司的内在增长动能。
招商局商业房托基金2021年业绩非常稳健。$招商局商业房托(01503)$ 报告年度的收益总额同比增长16.9%主要反映了疫情爆发后市场的稳定复苏以及管理人妥当的经营策略和不懈努力。写字楼及零售市场均逐渐好转。
*地产行业将由外延式数量型向内涵式质量型升级，住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡，REITs模式逐步看好。2021年国家出台顶层政策，放开基础设施公募REITs上市等一系列利好政策，使得具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。
*这方面，招商蛇口秉承了一贯的“敢为天下先”创新基因，进行了先行先试。2021年6月，以招商蛇口所拥有的万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT，作为首批基础设施公募REITs之一成功上市。
*综合来看，招商局商业房托覆盖产园、商业等多业态，有效助力公司持有业务的发展，进一步提升了对存量资产的运营与管理效能，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
$招商局商业房托(01503)$ 该基金于本期间实现收益4.33亿元(人民币，单位下同)，同比增长16.9%;物业收入净额3.2亿元，同比增长16.9%;可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%;每基金单位分派0.1858港元;每基金单位分派收益率为7.1%。
公告称，招商局商业房托基金于报告年度的收益总额同比增长16.9%主要反映了疫情爆发后市场的稳定复苏以及管理人妥当的经营策略和不懈努力。写字楼及零售市场均逐渐好转。
即便疫情有所反复，但从业绩表现上来看，招商局商业房托在2021年不论是存量改造提升，还是分派收益实现方面，都有所推进与增长。而香港新修订的REITs规则，亦为其收并购拓展了空间。未来将重点做好持有物业的经营管理，并定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。同时内地今天定下5.5%的指标，不仅任务重，更是艰巨。所以必须注重房地产及其相关企业，为此22年招商将迎来大机会。
$招商局商业房托(01503)$ 2021年年度业绩喜人！
1. 该集团于报告年度的收益总额为人民币4.328亿元，同比增长16.9%；物业收入净额为3.2亿元，同比增长16.9%；可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。
2. 以2021年12月31日招商局商业房托的收市价计算，单位可分派收入年化回报率为7.1%，2021年全年的每基金单位分派为0.1858港元，分派承诺收益率为9.7%，自2019年上市后连续三年保持100%的分派比率，是优质的收息标的；同时，有息负债率为29.2%，远远低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code）要求的50%的上限，这意味着该房托基金日后在物色收购新物业时将有充足的融资空间。
3. 物业组合的现时租金全面得到提升，涨幅在2.7%至14.9%之间。其中科技大厦的现时租金显着增长14.9%，花园城增长6.1%。于2021年12月31日，物业组合的市值由2020年12月31日的人民币66.44亿元增加至2021年12月31日的人民币67.46亿元。
4. 若以目前的股价水平计算，无论从业绩表现，还是从基金的保证分配来计算，招商局商业房托基金的预期收益率都有了大幅上升，达到8.8%，成为目前香港上市的房地产信托基金以收益率计算回报最高的上市公司。此外，如果计算该基金在2019年上市时所作的分配承诺，而分配承诺生效直到2022年全年的0.2614港元，以目前股价计算收益率更达到9.1%。
5. 综合来看，预计$招商局商业房托(01503)$ 积极提速、提效资产管理力度，持续优化其资产组合。一方面，管理人将加快与母公司招商蛇口及外部公司洽谈注入新项目事宜，以扩大其资产规模。另一方面，管理人也将持续关注北京、上海等一线城市，同时加强对二线城市的介入，使资产组合更多元化。预期随着零售物业占比的增加，加速释放消费市场潜在价值，租金收入的韧性，投资者的未来收益值得期待。
额···去年别人问我对今年的看法的时候，我写了一篇文章网页链接，现在看来都言中了。
但是看到这个帖子，我突然发展REITs也是今年可选的策略之一，借着$招商局商业房托(01503)$ 年报的机会，我也出一篇长文跟大家聊聊吧···省得大家说我总写保险
我看好招商局商业房托的未来。2019年仅有小幅下滑；表现平稳。2020年表现尚算平稳，几乎较2019年没有大幅变化。但从管理层对未来项目规划的判断中，招商局商业房托所持的项目依然面对可持续的危机。由于政府优惠政策，都给予了土地只是明显可见，其余几个项目招商局商业房托想要保住稳定的租金收入，始终还是面对来自外部竞争以及自身项目老旧的问题。面对以上的问题，招商局商业房托寄望通过有序进行的改造，对项目出租率和租金单价提升起到帮助。
过去的一年稳字当头，已经做得不错，现在要稳中求发展。按照管理层的说法，注但据管理层表示，在过去的2020年，其考察了很多北京上海的项目，已观察到有项目价格上有松动，甚至部分城市的核心区域的项目都可以符合回报要求。但值得注意的是，早在上市之初，招商局商业房托便透露有三个潜在物业可以注入，分别为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，可出租面积分别为4万平方米、6.61万平方米以及7.87万平方米。
“汇港二期已经于去年8月份开张，我们希望通过一年多两年时间的培育，在2022年将这三个项目注入房托，提高房托整体的价值和质量。”郭瑾表示。
他进一步指出，在2020年12月份，香港证监会已经将房托的投资杠杆从45%提升到50%，对所有的房托都将产生正面影响，特别是对招商局商业房托这种现在杠杆还是在比较低水平的房托。
“按新杠杆标准获取项目，通过借贷而不发新股、新基金单位的情况下，我们会通过融资获取一些新项目。”郭瑾称。
政策的放松给了招商局商业房托迈出第一步的可能性，随着新项目注入，总资产会增加，杠杆可能可以进一步向上。“第一步我们通过杠杆去获取项目，未来会在招商蛇口的帮助下注入。”
另外，郭瑾表示，招商局商业房托作为招商蛇口旗下上市平台，是作为招商蛇口重资产的出口互相配合的。“所以未来方向是内外结合，今年先做一些项目，明年再看具体情况，和集团配合。”
“这是我们的目标。”
而在业态配比上，郭瑾指出，现在招商局商业房托的写字楼和零售业的比例是7:3，未来写字楼供应非常大，零售业则可以通过团队的专业管理，会有更多的生存潜力。
“所以，未来会对零售物业比较关注。”
，通过以上分析内地及香港REITs市场以及招商局商业房托未来的发展前景还是可观的。@今日话题
招商局商业房托，属于招商蛇口旗下，背后支持实力强大，拥有深圳几处优质房产；发展前景好，符合房地产高质量发展趋势。
内地的房地产市场容量非常大，证券化率又相对较低，资管新规影响，群众理财的心情非常迫切，REITs正在成为一种重要的理财方式，门槛低、收益稳定，特别适合普通投资者。