#万科管理层25元增持16亿#万科A3月31日晚间发布公告，代表公司事业合伙人的盈安合伙于当日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入公司A股股票6500万股，占公司总股本的0.58％，购买价格为25元/股，共使用资金约16.25亿元。
截至今日收盘，万科A股价报25.65元/股，总市值2899亿元，滚动市盈率为7.46倍。该股今年第一季度已累计下跌约20%。
那么你怎么看万科管理层以25元成本增持公司股票？
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#万科管理层25元增持16亿#万科A3月31日晚间发布公告，代表公司事业合伙人的盈安合伙于当日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入公司A股股票6500万股，占公司总股本的0.58％，购买价格为25元/股，共使用资金约16.25亿元。
截至今日收盘，万科A股价报25.65元/股，总市值2899亿元，滚动市盈率为7.46倍。该股今年第一季度已累计下跌约20%。
那么你怎么看万科管理层以25元成本增持公司股票？
学会了新城控股年报的那些坑，再来读一遍万科A的年报
1、投资性房地产736亿，2018年540亿
利润表里，资产减值损失中，投资性房地产录得5.12亿投资收益，年报236页
这5.12亿应该去掉，故，虚增5.12亿净利润
2、利息费用92.55亿，2018年81.81亿
短期借款154亿+一年内到期的非流动负债806亿+其他流动负债479亿+非流动负债合计1867亿=3306亿
融资利率大约是92.55/3306=2.8%
这个是有问题的，按正常7%的融资利率，要支付231亿利息，实际只支付92.55亿
虚增139亿净利润
3、公司其他应收账款2354.65亿，
按单项计提的其他应收账款账面余额2322.39亿，按单项计提坏账准备10.49亿，计提比例仅0.45%
这个比例实在太低，年报187页，自己去看
按最低的5%比例计提，2354.65*5%=117.7，我这还没有计算具体账龄，账龄高的计提比例还要高
更为魔幻的是，利润表里，其他应收款不但不计提，还录得了1.819亿的收入，年报236页
故，坏账计提这一项，虚增119亿净利润
4、万科没有合并子公司产生的投资收益
但是万科这里，换了一个名目，叫长期股权投资收益，2019年共取得37.9亿投资收益，年报235页
具体的长期股权投资本年变动情况，在年报207页，主要是合营企业在权益法下确认的投资收益，共32.62亿
具体的合营企业或联营企业的权益，在年报256页
但是这里数据太少，合营企业或联营企业的持股比例都不写的，我不确定是否有问题，过了
5、归属于母公司股东权益合计1881亿，少数股东权益825亿，占比43.85%
归属于母公司股东的净利润389亿，少数股东损益163亿，占比41.9%
很惊喜，万科终于把上市公司的ROE和少数股东的ROE几乎弄平了，这个可以的，过了
6、关联方应收应付款项，在年报266页至年报283页
公司其他应收2355亿，其中应收关联方1145亿，占比48.62%，年报275页
公司应付账款2673亿，其他应付账款2507亿，合计5180亿
其中应付关联方，822亿，年报283页
应付还行，应收占比太高，其中的窟窿未知
总结，万科主要的问题还是在利息费用和应收账款计提上，估计分别虚增139亿、119亿净利润，公司总的净利润也就在389亿的水平，请把净利润的水平扣除了再来算市盈率。另外关联方的窟窿未知
不过万科要比新城控股要好，新城上面几个点通通都是有问题的，稍微算算，新城2019年应该是亏损的
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1跨入3月下旬，财报季来临。 前两天万科公布了2019年财报，作为业内前十最先披露年报的老大哥，这次的成绩并不十分理想，财报一出，利润增速小于营收增长，业界哗然，万科股价持续多日下跌。有人问郁亮，怎么看待股价和以后的楼市？抛出“白银时代”理论的郁亮似乎不再乐于抛出金句，只是重复了他之前的话：当好农民种好地，多种粮食还是我们的主要工作。
万科2019年实现营业收入3678.94亿元、归母净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%以及15.1%，查询万科年报发现，核心原因是主要是受到毛利率下降、投资收益减少了。 回想起去年11月底，离开了万科两年半的王石说，万科的业绩“非常好”，一句话带动万科股价上涨了185亿元，让人觉得，这个世界太有意思了：世界就这样被走野路子的人抢走了。 一个做券商的朋友跟我说，作为一个在地产界摸爬滚打三十余年的国民教父，万科依然和王石紧紧绑在一起。毕竟即使隐退还能随随便便一句话决定股价涨跌，一句话决定另外一些人的生死，不是谁都能做到。
对比起另外一个行业奋斗15年的国民媳妇西野翔，为了日渐式微的行业，退休时还不忘为行业做一把贡献，招募了384名新人演员和她共演，我觉得这种朴实的路子可能更令人尊敬。 2你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。 读房企的年报，我最关注的是这家企业的过往销售业绩和未来可开发土储数量。 2019年万科卖了4112.2万平的房子，同比增长1.8%，销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，这个速度放在业内，只能算是非常靠后的水平。毕竟行业增速已经接近7%，融创在前11个月的销售额已经略超了万科，谁能想到，换了个马甲的老孙，赶超万科的豪言壮语差一点就实现了。
万科南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%，这是一个很重要的信号：万科南方区域这是第一次在四大区域排名中拿到垫底的成绩。新增土地储备方面，2019年，万科推出了147个项目，总规划建面3716.5万平方米，同比下降了21%。少于公司2019年4112万平方米的销售面积，面积投销比小于1，是2015年以来首次。这说明万科足够保守的执行了“活下去”的战略：投资更加谨慎，坚持量入为出的投资原则。 万科新增土储权益规划建筑面积为2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿元。万科把绝大部分的土地储备都放在了一二线城市：71.5%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。 截止2019年12月31日，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。另外万科参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。 这说明，土地储备总量方面是足够的，三项合计权益面积10023万平方米，而2019年度销售面积是4112万平方米，即使今年不拿地，土地储备也够万科卖两年了。 而在负债率上，万科2019年的净负债率为 34.7%，对比起其他房企，万科稳健得一点都不像话。
所以，在基本面上，万科是足够好的、足够稳健的。甚至可以说，目前受疫情的影响，短期虽然都不卖房，对万科中长期却足够非常有益。万科目前的股价也跌回到了解放前，正是行业低点。所以大部分机构给万科的评级都是买入且长期持有（6个月）。 3年报中还有一些有意思的数据。 去年12月，被王石称为野蛮人的姚振华与宝能，几乎清仓了旗下的前海人寿持有的万科股份，只剩下加杠杆买万科时质押的钜盛华的4亿股。也就是说，实际上排第五的宝能，实际上已经是个没有话语权的小股东了。 几次操作后，姚振华净赚了将近350亿离场。 油条哥怎么操作的？3年前姚质押了钜盛华持有的7.28亿股万科股票，融了51亿元给宝能投资，又凑了16亿共计出资67亿做兜底资金创了个“浙宝基金”，然后用2倍杠杆引入张长弓的132.9亿元银行理财资金，最终一并注入钜盛华。拿到钱后，姚一半直接增持万科，另一半继续加杠杆，然后返场买。 券商朋友跟我说，钜盛华以19亿自有资金操作了高达520亿元的资金量，综合杠杆率是26倍。 这波操作的精彩之处在于银行理财借道券商资管计划，做优先级，假股真债，又依托前海人寿这个保险平台，银行、券商、保险金融最厉害的三巨头齐聚，强行后入万科，虽然野蛮，却合规合理。油条哥最让人称道的是，他这一波操作大大抬高了万科的股价，让很多守盘万科的小股东终于赚了钱。 更有意思的是万科的高管持股计划。 早在2011年时，王石给万科员工写了一封信，信中提到万科的企业股始终没有分配，因为他把股票注入了万科工会和旗下的企业。持续三年的宝万之争让“万丰系”的神秘资本体系曝光于天下。
资料来自野马财经 后来，万科直接出资成立了“万科企业股中心”，去管理万丰的股权资产。 万科管理层没有发放原来要发放给员工的利润奖金，而是全部计提委托给第三方进行投资管理。2010年到2017年，万科计提的经济利润奖金分别为1.05亿元、2.61亿元、4.37亿元、5.59亿元、7.637亿元、9.769亿元、11.77亿元和15.13亿元。 万科高管团队用这些钱，也像宝能那样，成立基金，层层加杠杆配资，最终持有了7亿股万科的股票。而这一切，都发生在宝能增持之前，所以，论资排辈，他们是宝能的老师。 万科管理层以万丰系为平台，依托金鹏、德赢两大资管计划，掌握了万科6.95%的股权，价值按照目前暴跌后的股价也有200亿元。
王石和朋友一起吃饭时说，将来我去世了，我的墓碑正面只刻一个字。你们猜什么字？有人猜“石”，有人猜是“山”，还有人猜是“0”，结果没有一个人猜对。 王石端起茶杯得意的啜了一口茶：“这个没什么秘密”。