1.你怎么看待房地产这个行业？
答：房地产三字代表：商品房 土地 物业资产，房地产公司或许三块都做，但有侧重点，其发展模式通常分为造房模式、经营土地模式、物业运营服务模式。土地是地产企业的上游核心资源，是生产资料，这块掌控在各地政府手里，是政府运筹帷幄决胜市场之外的计划经济+区域市场调控，房企得囤积储备来年口粮，没有能力经营土地获取优势那就囤地。

2.你认为当前地产股被高估还是低估了？
答：低估，市场给予房地产板块平均6倍市盈率定位是严重低估，说穿了是这是舆论在给板块定位，就像五年前舆论给酿酒板块10倍市盈率定位。年年都说房地产进入崩溃边缘，开发商形象赚钱不道德犹如过街老鼠人人喊打，这种舆论操纵持续十几年忽悠十几年，结果是大家有目共睹的。舆论导向的目的，就是欺骗胆小害怕的撑饱大胆的，有钱就有底气买买买，就任性就大胆就敢组成庞大炒房团，上级领导为了呵护市场就采取舆论调控措施，倘若再肆无忌惮瞎搞瞎炒就征缴房地产税，在房住不炒面前就得低调一点。房地产是国民经济可持续发展的支柱，是国家地方重要的财政税源，领导还是想呵护市场的，主要是担忧部分穷人不考虑自身财务实际情况一窝蜂抗巨债买买买，造成价格暴涨暴跌剧烈波动市场失控，给房地产行业和经济发展及社会都带来风险，带来各种不稳定因素。舆论调控还将继续，但不影响房地产企业可持续发展，不影响竞争优势企业未来十年可持续增长。历经几十年有目共睹的结论是：越是调控优秀企业就越赚钱，越是调控就越代表未来存在高涨的市场预期。

3.购买地产股关键看哪些指标？
1、造房模式，主要看商品制造能力、市场销售能力、低息借贷能力，多快好省+薄利多销，商品/资金/资产的快周转能力。
2、土地模式，主要看土地储备囤积能力、土地运营能力、拿地方式及项目投资布局能力、
3、物业模式，主要看服务内容的运营能力，轻资产运营服务看规模，自持物业运营服务看稀缺地段，通缩时期适合轻资产 通胀适合重资产，城镇化率达到70%后住房总量就将触及天花板，房地产公司需要多元横向或纵向发展，造房模式最终还是要转变成服务模式的，开发商最终得把钱变成物业资产，然后变身为运营服务商。

4.你最看好哪只地产股？说明理由
最看好华侨城，其次是保利 金融街 大悦城，上游具备议价权、下游具有定价权、低息借贷能力强、主营业务模式是物业发展与物业运营双轮平衡驱动。未来是产业参与地方城市土地分配，农业科技是第一产业、汽车工业是第二产业、文化旅游是第三产业，14家著名房地产开发商携巨资进入汽车制造业 10家大型开发商进入农业服务相关产业 50多家大中小开发商挺进金融服务 文化旅游 商业购物 养老度假 医疗康健 体育教育 文化娱乐等现代服务业

5.你如何看待地产股的周期性问题？
基建房地产是20年周期，市场供销总量存在周期 但房价不存在周期，传统产品商品存在周期性 房地产企业可以摆脱周期

6投资地产股，你看好头部公司，还是看好二三线品牌中的黑马？
看好各种发展模式的头部企业，具体要看企业商业模式优劣，造房模式 囤地模式 物业服务模式各有各的发展前景，造房模式看好保利 物业模式看好金融街 土地模式看好华侨城

7投资地产股，你更偏好集中投一两只
是分散投很多只？
板块内分散组合投资，商品房 土地 物业各拿2只

8投资地产股有哪些风险？
民营老板的不确定因素，没有土地饿死，拿错地套死，拿多地撑死，政治经济学倘若没有学好就容易出现资金链问题