清明假期，带着老人孩子去某公园溜达，30公里不到的路堵的想吐血，千辛万苦到公园门口还要排队进停车场，眼见着胜利在望结果告知停车场满员，郁闷同时想到附近有前几年去看的商铺，于是一拍即合，一家人放弃公园跑去看商铺。
到了之后，被震惊了。记得2018年，某大盘红旗招展锣鼓宣天的卖商铺：地铁站零距离下沉广场，统一规划招商业态丰富：有饭店、酒吧、宠物店、药店…周围有20万人的消费群体…旁边有五星级写字楼且大航空公司已经买了x层了，买了后一铺养三代…下金蛋的母鸡…
五年后再去，外铺只有几个店开着，说好的大品牌高档餐厅变成了刀削面、盖饭，说好的消费群体住的楼都空着，周围的二十万消费群体更不知道跑到哪里去了。内铺没有开着的，下沉广场本来设计的非常好，但现在杂草丛生垃圾树叶随处可见，破败的不行，购房者不单没有任何收益还要每月交着昂贵的物y费，变成三代养一铺。
那么问题来了，商铺究竟是个骗局还是其他。
这几年我大约看了200个铺子，发现个问题，北京新开发的楼盘95%的铺子都是垃圾，4%的铺子算作保守投资品，剩余的1%才是精品。普通人如果自视没有好的眼力还是建议选择其他投资，否则绝大部分都是坑。
从中学开始家里人就开始卖铺子，真是躺着数钱，不光铺子价格飞涨租金也节节高升，这两年口罩后略有下降但没有空过。家里买商铺有的在小区楼下、有的在地铁旁必经之路。共性就是人多商铺少，稀缺。
可是，这几年商铺太多了，只要是个靠马路的一层都要做成商铺，一个1000户的小区，往往大大小小的商铺要100多个，商住楼下面更是一层全商铺。
投资商铺几点忠告：
1、是否稀缺？位置是否方便？是否周围较少？
两千户的小区只有30个铺子，且周围一公里没有大的购物中心，那么离门口不远的铺子算算租售比到5～7%就可以买。
2、商铺投资是被动回报，特别特别符合不动产的特点，自己除了降租金吸引客户别的什么也做不了，所以很被动。所以位置要选好，第一追求是能租出去，毕竟租出去才有现金流。
3、商街的商铺不是好选择，受外界影响太大，可能永远也租不出去，也可能现在能租出去以后租不出去，现在能一直维持景气的商街商场不是很多。
4、社区底商是最佳选择，人流客流虽然相对固定，但是也稳定，住宅有足够的入住率，稳定的客流有保证，无法暴富，但是还算个不错的投资品。地铁口商铺选好了那是超级好的，毕竟地铁修完后附属工程确定了几十年都不变，必经之路的商铺只要数量不多，各个都是金铺。
5、返租商铺不要沾，返租的基本都是开发商在套路。
6、买全业态商铺，能做餐饮最好，小区门口好像只有饭店、超市、药店能稳定的存在几年。
7、不要买二楼的商铺，一楼和二楼的流量要差四到五倍。当然二楼也不是不可以买，如果够便宜也可以考虑租给足道、培训机构，那要看有多便宜，最好在一楼再有个独立上二楼的门脸。
8、计算回报率的时候，要多找到附近的商家打听，别想着只打听本小区的商铺，本小区在开始阶段一般都是开发商为了引流引入的。可能给你吹的牛是一年租20万，跟租户的租赁合同“也给你看了果然是20万一年，结果当商铺过户后，就只能租到10万甚至几年之内都租不去。
9、门口不能有大的绿化带、台阶和遮挡。
不一定非得买第一间以及转角铺。看回报率，回报率，回报率。同样回报率选位置更好的，不同回报率选回报率高的。
10、眼见为实，不要相信“规划”，特别是买期铺的时候，宣传这里以后会新修一条路，一座桥，或者一个学校等等之类的，结果等交房几年了也没动静，还要承担高额的物业费，三代养一铺了。
总之，我的建议就是：如果你不专业，别买；如果你做好了各项准备，先算算眼下买到手能不能租出去，回报率能不能满足你要求，如果满足不了那么别买；如果需要上杠杆，等米下锅，别买。
要防止资产成了负债，一大笔钱砸进去，想租租不出去，想卖没人买，高额物业费还要交着。
如果你买不到那1%，算了吧 。。。。
然而现在那1%真的会流入到市场中么？？值得思考。
